发达国家如何以房养老

　　文/本刊记者　郭娴洁

　　“以房养老”模式其实是“舶来品”，在我们憧憬中国式“以房养老”模式的同时，我们不妨来看看它在欧美发达国家是如何操作的？

　　美国：“以房养老”的鼻祖

　　美国可谓是“以房养老”方式的“鼻祖”，其发展最成熟、最具代表性。

　　虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然还以“以房养老”方式作补充，因而使绝大部分美国老年人在经济上比较宽裕。据说，目前在美国一些地方，类似“以房养老”的做法比较普遍。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

　　除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续：

　　其一，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。大致是：62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，一旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

　　其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

　　其三，是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人

理财型产品。一般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。这样虽然就减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的受益。

　　美国“倒按揭”贷款放贷额一般原则如下：住房资产越高则可贷款数额越高；年纪大的住户可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住

房价值的增值越高可贷款数额越高。贷款的款额每隔3年便会重估一次。

　　加拿大：后人处理房产还贷款

　　除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

　　在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

　　加拿大“以房养老”的倒按揭极其个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。老年人可用这笔倒按揭贷到的钱给子女支付买房的首付，或旅游装修房屋等。个性化的设计使“倒按揭”在加拿大赢得了成功。

　[1]　[2]　[下一页]