杭州一套二手房13年换了7个房东(3)

　　它为什么会被多次交易

　　杭州中介协会副会长邓力说，近几年杭州的二手房市场发展迅速，像翠苑、朝晖、德胜、采荷等几个老式小区里，很多房子都曾有过三、四位房东，但是，成交记录在5次以上的房源就比较少见了。

　　这套九莲新村二手房的成交记录之所以多达7次，是由其自身条件决定的——房子面积较小、房龄也偏老，属于典型的过渡房，家庭成员超过2人时，就会显得拥挤，加上房子南面临街，噪音、粉尘污染也较大。从居住的舒适性上看，它不如一些环境较好的新小区房源。所以在这套老房子里，即便是定居时间最长的蒋先生，也只不过住了5年。

　　尽管如此，这套老房子在二手房市场上的销路还是不成问题的。其较低的总价，对首次置业者来说压力不大，而位于“电子信息一条街”中心区的地段，也很受周边专业市场的商户和从业人员欢迎。如此一来，每任房东想要改善居住环境、转让这套房子时，大多能顺利找到买家。

　　“九莲新村的二手房，近年来在市场上一直租售两旺。由此可见，该小区33幢的这套二手房有着这么高的交易频率，除了有一定的偶然因素外，还是符合这一区域的市场行情的。”邓力说。

　　七个房东都得到了自己想要的

　　“这套房子的每一次交易，都实现了社会资源的优化配置，每个人都从中得到了自己想要的东西。”

　　第一任房东蒋先生、第二任房东程先生、第七任房东林先生，都通过购买这套房子完成了自己的首次置业，圆了住房梦。

　　另外，蒋先生和程先生在换房的过程中，得到了一定的交易差价，并以此买下了更大、更好的房子。如今，蒋先生那套位于庆春路的

　　第四任房东林女士通过这套房子，既解决了储藏货物的问题，又达到了暂时居住的目的。

　　第三任房东老张、第五任房东王小姐、第六任房东丁先生，在投资房产的过程中获得了一定的经济回报。

　　而曾租住过这套房子的某电脑公司及两位大学毕业生，则在付出一定的租金后，获得了在省城杭州办公、生活的一个落脚点。

　　“从这套房子7次的交易价格来看，前六任房东都没有因为房屋买卖而亏钱。类似的小户型房源，市场行情仍是看涨的，所以第七任房东今后交易时也未必会亏本。由此可见，参与交易的每个人，其实都在分享房地产市场在这13年里的增值。”杨鸿说。

　　裕兴不动产执行总裁郑瑛说，在美国等西方发达国家，二手房多次倒手是很正常的事情，一套房子可能先后住过数位甚至数十位房东，“初次置业者购买面积偏小、房龄也较大的公寓，有一定经济基础后再换一套大一点的房子，事业有成者则购买独幢住宅、别墅或者农场。这一过程随着社会发展不断轮回。”她说，这是人们多元化居住需求的体现，也是城市化进程发展到一定程度后必然会出现的现象。

　　代办4次交易的经纪人小马如今成了裕兴古墩店店长

　　在这13年里，这套房子也为杭州的二手房中介带来了不小的贡献。

　　1999年的那次交易，是在杭州房屋置换有限公司(即老牌中介公司公众房网的前身，老杭州称其为“杭房置换”)完成的。据操办经纪人孔灏回忆，这是当年杭房置换代办的第四例房改房交易，光是办理相关的审批手续，就花了2个多月时间。如今，孔灏已改行办起了网络公司，当上了老总；而二手房交易的整个流程也在逐年简化，现在，普通二手房买卖，半个月内就能办完所有手续。

　　其后，一家不知名的小中介代办了第三次交易。当时，第三任房东老张还委托这家中介门店将九莲新村的这套房子出租。该中介门店于2005年4月关门大吉。代办经纪人施国圳，现转投杭州某品牌中介公司任写字楼租赁部主管。而当时每月花800元租这套房子的电脑公司，现已发展成一家颇有名气的、有近百名员工的企业。

　　获益最多的是为此代办4次交易的经纪人小马。第四次交易的代办方换成了裕兴不动产，当时一位叫马艳艳的实习经纪人通过这套房子做成了生平第一单置换业务。“成交那天，我在家唱了一晚上歌，很兴奋。”从那一次起，马艳艳开始与这套房子的每一任房东建立联系，即业内俗称的“精耕客户”。而接下去的数次交易，也都是她一手操办的。如今，裕兴不动产已发展成一家在全国各地有上百家门店的大型中介公司，而那位小姑娘马艳艳，今年5月已经被提升为裕兴不动产古墩店店长。

　　杭州二手房市场十年大事记

　　●1998年9月，浙江省第一家专业二手房中介公司——杭州房屋置换有限公司成立，同年成立的中介公司还包括裕兴不动产。当年全市二手房成交量为100套左右。

　　●1999年6月，杭州市政府出台允许房改房上市交易的相关规定。当年下半年，杭州二手房交易量开始增加，全年交易量接近800套。

　　●2000年，杭州先后推出了激活二、三级市场等一系列政策，全市新增中介公司近100家。我爱我家、公众房网等品牌中介于当年相继进入杭州市场。

　　●2001年1月1日，杭州允许非杭州户口的外地人在杭购买二手房。二手房价格从那年开始持续攀升，到年底成交均价约为3100元/平方米。

　　●2002年初，国家下发《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，二手房交易手续费，由原来的买卖双方各缴房价的千分之五，改为每平方米6元，买卖双方各承担一半。这让二手房交易的相关费用大大降低。同年出台的的利好消息还包括“房改房上市无须单位盖章”和“央行降息”等。当年杭州全市二手房交易量突破万套，成交均价约为3700元/平方米。

　　●2003年，21世纪不动产、中原地产、信义房产等外资中介公司相继进入杭州市场。年底，市场上传出“从2004年1月份开始杭州将对二手房交易征收20%的个人所得税”的消息，为了避税，很多房东转租为售。该年12月，杭州二手房成交量接近5000套，这一月成交纪录至今没有被打破。当年二手房成交均价约为6010元/平方米。

　　●2004年1月开始，杭州在全国范围内率先对二手房交易征收20%个人所得税。政策维持了9个月。从10月份开始，政策所导致的观望气氛开始逐渐散去，二手房市场回暖。到年底，二手房成交均价达到7200元/平方米左右。

　　●2005年6月1日，国家出台第一轮宏观调控政策，宣布对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额的5.55%征收营业税。以此为节点，杭州二手房市场在该年经历了从热到冷的转变。当年二手房成交均价约为8300元/平方米。

　　●2006年6月，国家强化了营业税的征收标准，将征收年限从不足2年改为不足5年。同年8月，国家宣布将对二手房交易征收个人所得税。

　　●2007年2月1日，杭州宣布对个人转让二手房所取得的增值额征收土地增值税，税费实行四级超额累进税率计算，普通住宅免征(而当时非普通住宅成交只占总成交量的10%左右)。到目前为止，杭州主城区的二手房成交均价已突破万元/平方米。