投资品种Top10：地铁沿线的楼盘

　　The sixth

　　地铁沿线的楼盘

　　收益性：☆☆☆☆

　　风险度：☆☆☆☆

　　流动性：☆☆

　　投资门槛：☆☆☆☆☆

　　上榜理由：大城市里交通便利区域的房产，始终是投资者眼中的“香饽饽”，价格上涨空间很大。伴着一批轨道线的开通，必将引发新的投资热潮。不过现在整个房产市场确实积聚了大量的泡沫，一般投资者贸然购入这种流动性极差的资产，可能遭遇投资生涯的滑铁卢。

　　2007年6月30日，北京市地铁5号线开始试运行；9月，上海轨道交通九号线一期建成通车，六号线、

　　在更远的2009年，2010年，还会有若干条城市的地铁开通，比如：成都、西安。

　　“地铁一响，房价飞涨”。自从被发现具有投资价值之后，房地产的价格同股票一样，受到了概念的影响——是谓“轨道房”。这些楼盘的升值空间和现价，充分被开发商拿来炒作，过度宣传房屋的在交通配套方面的优势。

　　“买的不如算的精”，这是买卖关系的常态，更何况标的是供不应求的房子。这并不是说轨道房的升值空间已经炒作殆尽，拿北京通州的房价作比较就不难发现，在地铁通车的三年间，该地区楼价经历了一个快速的上升期，涨幅近一倍；上海地铁5号线通车前后，被大批新移民到上海的购房者追捧，沿线楼盘价格价差逾千元。

　　因此，下半年楼市涨幅榜的位置，可能就要被这些轨道房以及“准轨道房”占据。

　　轨道房投资的必备因素

　　对于投资商来说，开发地铁沿线房几乎可视做一个期权产品，即可保值又有升值的想象空间。对住房者而言，只需要考虑交通便捷与否和生活设施配套完善与否即可，如果计划投资，则需要考虑更多因素：

　　1.要具体分析地铁房的环境因素

　　地铁房的升值空间大小，一定程度上是由需求量决定的。简单来说，是一个这样的规律：大量外来人口存在，原有城内用地有限和地铁沿线规划合理。

　　北京轻轨甫一开通，两侧2公里内的住宅均价就上涨了一到二成；而天津的地铁开通时，周边房价却没有明显变化，反而是经济开发区因为“环渤海战略”房价大幅上扬，进而带动一批房产投资资金进入天津，推动了后两季均价的大幅上扬。可见“地铁一响，房价飞涨”并非每个城市通行的标准。在选择投资时，应充分考虑该城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。

　　轨道房需要提前考虑的环境因素有：这个城市未来几年内的经济是否能保持稳定增长？短短时间内有没有可能出现更吸引购买力的房产概念？未来这一地区是否会吸引更多人来？房产周边是否有完善的生活配套？轨道通勤的费用和时间会不会让普通家庭列入考虑范围？

　　据说，在北京很多人愿意买巴通线的房子而不是13号线，就是因为房价差不多的情况下，巴通的交通更便捷也更便宜。

　　2.轨道房的基本面分析

　　轨道房之于楼市，就如同能源板块之于股市，即使在能源紧缺的大环境下，也不保证每一只股都能赚钱，还取决于这只股票的能源储备够不够丰富，在价格链上是否独立以及是否具有独特性优势等一系列基本面问题。

　　轨道房需要考虑的基本面有：房型和房屋大小受否适合投资或是租售?调查显示，房屋出租率及价格除了与地段好坏有直接关系以外，跟使用面积有关。上海市统计局的一个数据显示：空置率随房型增大而增大，出租率呈现小房型明显高于大房型的态势。

　　50平方米以下、51至80平方米、81至110 平方米、111 至150 平方米和150 平方米以上的住宅空置率依次为0.8%、1.1%、3.9%、6.4%和8.5%。

　　建筑面积在50平方米以下和51至80平方米的中小房型住宅的出租率达到10.6%和7.1%，而单套建筑面积大于80平方米的住宅出租率均未超过5%。

　　其次，受政策面影响，由于交易税的存在，140平方米以内的户型交投热烈，而140~160平米的房子往往需要折价销售。

　　最后，也是最关键的一点：这间房子距离地铁的距离是多少？一个在网上的调查显示，地铁周边住宅区的居民，对步行10分钟以内到达地铁站的楼栋最为满意，如果距离在15分钟以上，就有20%左右的受访者认为，这一楼盘的房价应该有所优惠才能接受。

　　3.轨道房的价格成长空间分析

　　在关注未来价格上涨空间方面，可以参考以下因素：从城市核心向外辐射，参考同在一环形范围内其他地区的房价；计算本地区租金与房价比，与本市平均水平及成熟社区的数据做对比。如果两个数据价格差超过30%，就应该具体分析存在差距的原因。

　　散户只能寻找“价格洼地”

　　入夏以来，重庆、武汉这些曾被认作是房地产市场“价值洼地”的城市，房价开始迅猛补涨。重庆月内涨幅达7%，武汉3月以来中心城区月均上涨100元/平方米，锦江国际8500元/平米的江景房更是受到热捧。

　　如今，再以“价值洼地”论房产找投资项目，恐怕难上加难，留给新入市的投资者的，最多也就是”价格洼地”和风险聚集的接力棒了。大买家在全世界范围内寻找资本运作的机会，次一级的在全国范围内跨区域投资，靠房贷投资的“散户”们，也就只能住住零散的房产概念，抱着“卖不出去还能自己住”的心态去寻找仅剩的一两块“洼地”吧。

　　当地产游戏越来越成为“资金”的比拼后，提供给散户的机会就只在房地产衍生金融产品上了，担心买房风险，够买房地产基金、房地产信托、挂钩房地产理财产品分享一下房产投资的火爆似乎也是个办法。