上海地价决定未来房价

　　- 访旭辉集团上海事业部副总经理欧海杰

　　文/本刊记者 甄爱军

　　上海楼市近期为何会量价齐升？未来房价会怎样变化？而对于投资者比较关心的次中心写字楼项目，其发展潜力有多大？带着这些问题，本刊记者采访了旭辉集团事业部副总经理欧海杰。

　　刚性需求正在释放

　　七月流火，上海楼市也在这个夏季火爆异常。这到底是什么原因造成的？这种态势又能维持多久？欧海杰作为处于市场最前列的专业人士，他有着自己的判断。

　　在他看来，被压抑了两年之久的刚性需求爆发性释放，是导致今年上半年楼市再次火爆的根本原因。欧海杰表示，宏观调控以来，

上海楼市经历了平稳盘整阶段。但是在这个阶段，压抑了巨大的刚性需求，而

房价并未出现大幅下跌的情形，因此对于观望的人来说，根本没有得到实际的利益，经过两年的积蓄之后，需求在今年上半年呈现大爆发局势。

　　此外，周边城市房价在调控期间表现出强劲上涨的势头，如深圳、北京、广州等城市的房价不断攀高，这使得上海的房价相对显得物美价廉了。“如在两年前有人认为中环线附近12000元/平方米价位已是很高，但在现在与别的的城市相比，这个价位并非让人难以接受，也就是说，价格认同与市场取得了一致。”他说。

　　不过房价屡创新高，而且成交量维持在高位，在欧海杰看来，这并非好事，在一定程度上存在透支明年购买力的可能。

　　土地供应决定房价

　　作为房价成本中一个重要的组成部分，土地价格一直是公众关注的焦点。虽然目前还有不少经济学家不太赞同地价影响房价的说法，但是在欧海杰看来，地价肯定会决定未来的房价。

　　今年6月下旬，浙江绿城集团以12.6亿元的天价拍得新江湾城D1地块，致使该地块楼板价至少为12500元/平方米，大幅高出此前预计的7000～8500元/平方米。对此，欧海杰评述说：“这为市场迅速打开了一个未来价格的想象空间。”

　　欧海杰还表示，从近期一些土地拍卖情况来看，很多结果都已经超过当初的预期。他举例说，在宝山顾村板块内的一些地块，拍卖价折合楼板价已经达到了5000～6000元/平方米之间，这已与板块内一些公寓项目的售价相当。

　　他注意到，从2000年以来，上海的房价大约翻了三番，但是上海的地价上涨幅度远大于此。欧海杰估计，地价的上涨幅度在10倍左右。由此看来，地价的上涨，对房价的上涨起到了极大的推动作用。

　　次中心商业项目有机会

　　商业项目尤其是办公楼项目，在近期也受到土地供应的影响。欧海杰注意到，由于受到土地供应的限制，近两年来在市中心区域，少有写字楼项目推出。造成市中心写字楼租金不断攀高，同时上海最近一段时间内对商业项目尤其是写字楼项目的需求量一直在增加，投资办公楼项目的回报率一直维持在合理水平，这对办公楼售价的上涨起到了实质性的推动作用。

　　此外，海外热钱也对写字楼项目表现出浓厚的兴趣。欧海杰表示外资投行以及房产基金，在基于

人民币升值的背景下，一直关注上海的写字楼项目，同时对于合适的项目快速下单，频频吃进。他说：“人民币升值不可能一步到位，因此渐进式的升值步伐，反而会给境外热钱以较为稳定的回报预期。”因此他预计，人民币升值步伐不停，热钱便会一直活跃下去。而受到热钱关注的商业项目，包括写字楼、酒店式公寓以及高档住宅等项目，将会保持不断上涨的态势。

　　欧海杰表示，目前次中心区域推出的项目值得关注。他举例说，近期长风板块就有不错的表现。长风生态商务区总建筑体量达300万平方米，其中包规划建设150.5万平方米办公楼和商业娱乐设施，重点建设以组团式办公楼为载体的生态商务港，以高科技国际娱乐中心和滨河绿色休闲长廊为特色的都市娱乐休闲时尚圈。而周边的就业人口积淀以及商业配套的改善，使这里的发展前景可与传统的CBD地区媲美。