挖掘京沪穗三地轨道枢纽房 潜力板块大盘点

　　文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：随着轨道交通线的建设，一些轨道枢纽站点正逐渐出现在我们城市的版图上。从长线来看，这些站点周边物业往往有着较大的潜力，非常值得我们去挖掘。而这一点，在北京、上海、广州等城市的潜力板块中表现得更为突出。

　　轨道枢纽房长线潜力大

　　随着轨道交通线的建设，一些轨道枢纽站点正逐渐出现在我们城市的版图上。它们不仅带来便捷的交通，更带来大量的人流和一座座拔地而起的高楼和住宅。

　　所谓轨道交通枢纽房(以下简称枢纽房)，是指那些紧靠轨道交通换乘枢纽站的住宅。据业内人士介绍，枢纽房很容易成为某个小范围内的“价格风向标”，即租金价格和

房价都以此为参照，如果枢纽房出现变化，其他物业便会紧随其后。

　　记者了解到，在上海莘庄地铁站周边，越靠近地铁的公寓，其租金价格越高，如位于地铁站北广场的众众家园三房月租金在4500元左右；而距离地铁有10分钟左右步行距离的上海莘城，相同条件的物业月租金则不到4000元。一位中介人士告诉记者，最近板块内租金在不断上调，而每次都是靠近地铁站的公寓最先调价，随后传递出去，形成联动效应。记者从北京、广州两地了解到说法与上海也一致，即轨道交通站点附近，尤其是两线交叉的站点附近，物业租金价格要高一些。

　　在一般情况下，枢纽房的价格要高于非枢纽房。上海德佑地产有关人士告诉记者，中山公园地铁站附近的次新房价格便高于其他品质相差并不大的物业。这位人士举例说，在中山公园站附近，包括凯欣豪园、圣约翰名邸等楼盘，目前挂牌价均接近20000元/平方米，少量房源还超过了这个水平。但是，位于长宁路、娄山关路的虹桥新城，也是一个品质相当不错的高档楼盘，小区内不乏境外人士，在两年前，虹桥新城的房价与圣约翰名邸等楼盘相当，但现在却被拉开了距离，两者之间存在3000元/平方米左右的价差。

　　此外还有一个显而易见的优点，就是枢纽站的商业氛围远远优于其他区域。轨道交通交汇的枢纽处，就是地产、商业领域未来新财富集聚的地方，有业内人士曾经如此评价。如在上海，已经成形的交通枢纽站静安寺、徐家汇、人民广场等自不必说，而根据规划，未来上海将推进轨道交通商业。根据目前上海经委的初步规划，从业态上看，购物中心、大型百货店将成为交通枢纽站、中央商务区站、商业中心站地面商圈的核心业态。

　　不难发现，轨道交通换乘枢纽站附近的物业除了具备轨道房的优点之外，还会因为其不错的规划而具备良好的升值潜力，因此这种物业的长线潜力就比较大。

　　在此需要说明的是，本刊此次重点考察的大都为偏远区域内的枢纽房。缘何做出如此选择呢？主要是考虑到偏远区域内的轨道交通换乘枢纽站尚未成形，板块内地段价值尚未得到充分发掘，因此对于购房者来说，提前介入便能获得先机。而对于位于市中心的枢纽站，周边物业价位已经涨至高位，失去了探讨的意义。

　　由于北京、广州两地的轨道交通线路少有三条以上轨道交通线路交汇的换乘枢纽站，因此我们把重点考察对象放在两线相交，但是轨道线路较为密集的区域，因为在这些板块内，亦能达到便捷换乘的目的，与三线或三线以上换乘的枢纽站相当。

　　北京：沿着四环找物业

　　由于北京轨道交通线路走向大多为东西或者南北走向，因此极少出现三线或者三线以上交叉重叠的情形，因此不易找到类似于上海B1类交通枢纽换乘站。但是记者发现，在四环、五环之间，有不少轨道交通线密集的区域，在这些轨道交通线路密集的区域，亦可以十分方便地进行换乘，因此不妨将这样的区域作为重点考察对象。

　　六里桥板块：轨道交通M9线、M10线、M14线

　　据北京链家地产市场研究部负责人王志伟介绍，六里桥板块次新房、公房供应都比较充足，新楼盘的开发量则很少。次新房价格达到10000元/平方米，其余的9000元/平方米。公房与次新房的价差不明显。板块内较有名气的楼盘有珠江风景、第七街区、保利欣苑、丰体时代花园等，此外六里桥北里、南里是公房密集的区域。

　　劲松板块：轨道交通M7、M10、M14线

　　劲松板块受惠于CBD地区的辐射作用，房价一直劲涨不休。劲松板块的地段价值一直为购房者所称道，紧邻CBD地区，往北是国贸商圈，其地段价值不言而喻。目前板块内新房价格已经涨至高位，如富力城达到15000元/平方米；公房的售价也不低，公房售价在10000元/平方米左右。

　　望京板块：轨道交通M4、M5、M8、M13线

　　望京板块属于亚洲最大的居住区，商业配套上，区域的购物、健身、娱乐、餐饮、就医等一应俱全，如宜家望京店已经开业，华堂商场、国美电器等进驻望京国际商业中心；总建筑面积近11万平方米的沃尔玛商业广场已经竣工。望京已逐步成为集居住、商务、公务、休闲等于一体的“副都市中心”。

　　一直以来，望京板块是北京的房产开发热点区域，市场上二手次新房比较多，目前区域内主力房价约10000元/平方米左右。而新盘的供应量不大，仅悠乐汇、北纬40°、华彩国际公寓等少量楼盘在售，售价在11000～12000元/平方米之间。

　　上海：八大板块可关注

　　在上海可以找到很多B1类交通换乘枢纽站，但并非所有的枢纽站都是我们关注的对象，诸如人民广场、徐家汇等，目前已是房价的制高点，失去了考察的意义。自此我们主要关注那些尚未成形的枢纽站，如果购房者能得以提前介入这些区域，则能够获得先机。在此本刊主要介绍五大枢纽站，以及三大轨道交通线路密集的区域。

　　上海西站板块：轨道交通11号线、15号线、16号线、17号线

　　该地区除了原本具有的交通优势外，近几年投资和改造力度加大，地区的环境优势、商业潜力、配套设施都成为新亮点。最值得期待的是在建的R11号和真如副中心商业地产的开发。区域内房龄和房型的多元化，满足了各种层次购房者的需要。西站地区5年以内次新房单价在9000元～10000元/平方米；5～10年房龄的价格在8000元～9000元/平方米。

　　曹杨板块：轨道交通3号线、11号线、14号线

　　曹杨板块内各项生活配套设施齐备，社区商业发达，是上海市区内少见的易居板块之一。目前板块内老公房的售价接近万元，而次新房的售价则超过了15000元/平方米左右，如出自世纪同乐的房源报价普遍在16000元/平方米左右。

　　龙阳路板块：轨道交通2号线、7号线、18号线

　　龙阳路枢纽将形成上海轨道交通2号线、7号线、11号线、18号线和磁浮示范运营线等5线换乘的大型公共交通枢纽和市级公共活动中心。龙阳路站紧靠联洋社区，随着其他轨道交通线的修建，将会在一定程度上提升该板块的地段价值。目前板块内主要以二手次新房为主，有大量房源出自联洋社区，如第九城市、仁恒河滨城、涵合园等，售价在13000～16000元/平方米之间。

　　鲁迅公园板块：轨道交通3号线、8号线、16号线

　　鲁迅公园板块房价较为实惠，是目前虹口区域数热点成交区域。板块内集中了多个品质不错的楼盘，如嘉虹紫薇苑、虹祺花园、新潮时代、溧阳华俯等。虹祺花园中80平方米至100平方米、均价在12500元/平方米左右的房型是热销房源。老公房均价在10000元/平方米左右，性价比和软硬件配套都相当实惠。

　　在以下三个板块内难以找到三线交汇的换乘枢纽站，但是板块内有三条以上轨道交通线经过，从任何一个车站上车，只需乘坐一站路便可实现轻松换乘，其便捷程度不亚于枢纽站，因此对于这样的板块，也值得关注。目前上海有杨浦五角场板块、浦东德州板块、三林板块等都是如此。

　　杨浦五角场板块：轨道交通8号线、10号线、17号线、18号线

　　经过最近几年的集中开发，五角场已经产生了质变，商业配套、交通等已上升到了新的层次。而随着周边配套设施的不断改善，板块内物业升值潜力得以充分体现。目前板块内有两大居住社区，其一是以黄兴绿地为中心的居住板块，另一个则是以新江湾城为中心的居住板块，此外，中原路沿线已形成了已新村为主的居住区，也值得关注。目前黄兴绿地周边已无新盘推出，大多为二手次新房，售价达到15000元/平方米左右；新江湾城近期有不少新盘，在售的项目有建德公寓、雍景苑、东森花园、合生江湾国际公寓等，主力房价在14000元/平方米左右。

　　浦东德州板块：轨道交通6号线、7号线、8号线、13号线

　　浦东德州板块是一个传统的居住社区，板块聚集有大量新村，如雪野新村、德州新村，上钢新村、上南新村等，同时这里靠近世博会会址，升值潜力为人看好。据了解，板块内目前已无新房推出，二手次新房也不多见，只有上南花城等少数几个楼盘。目前二手次新房售价已达14000元/平方米左右。而老公房则要实惠得多，目前板块内公房的报价大多在10000元/平方米。板块内老公房大多面积在40平方米左右，特别适合出租。

　　浦东三林板块：轨道交通6号线、8号线、11号线

　　浦东三林板块距离德州板块并不远，这里的生活配套设施已经发展成熟，最为主要的是，轨道交通6号线主体工程已基本完工，通车之后，这里会再次得到提升。板块内已经发展成为浦东新区一个重要的居住板块，此前有恒大瀚城、上南上水苑、申江豪庭、上南翡翠苑等，而且也有凌兆新村等老公房，此外板块内目前虽尚有新盘推出，但多为定向供应的动迁房。据了解，板块内二手次新房报价在10000元/平方米左右；出自新村的公房售价则低一些，约8500元/平方米。

　　广州：三大板块有看点

　　广州的情形与北京有些相似，根据已经公布的轨道交通线路走向来看，并无三线交汇的情形，因此目前难以找到类似于上海B1类换乘枢纽站。不过，据当地的业内人士介绍，对于两线交汇的部分板块在房产市场上表现也比较突出，本刊就这些区域进行介绍。

　　黄沙板块：地铁1号线、6号线

　　黄沙片区紧邻上下九商圈，住宅市场一直畅旺，此外有新兴大型购物中心西城都荟将使得区域内商业气氛更为浓厚。目前黄沙板块商品房紧俏，恒宝华庭、荔湖明苑等都是热门楼盘。恒宝华庭紧邻地铁，属板块内高价盘，二手均价已达11000元/平方米。靠近黄沙市场的荔湖明苑，目前二手均价约6500～7500元/平方米。而楼龄约8年的文昌花园，紧邻上下九步行街，二手均价在8000元/平方米左右。

　　芳村板块：地铁7号线、广佛线交汇于西朗站，地铁8号线、广佛线交汇于沙园站

　　据了解，芳村板块是荔湾区内一个重要的居住板块，目前主要有荔湾、越秀、海珠及南海等外区买家纷纷前来置业，致使芳村二手楼市量价齐升。板块内聚集了不少次新房和公房，选择面较大。就目前的具体情形来分析，板块内房价普遍已经突破4000元/平方米大关。房龄较长的公房售价大多超过了4000元/平方米，如出自教师新村的房源，报价达到4200元/平方米；二手次新房价格则摸高至5800元/平方米，如红棉苑的房源报价就达到了这个水平。

　　东湖公园板块：地铁5号线、6号线交汇于区庄站；地铁1号线、6号线交汇于杨箕站

　　东湖公园板块是原东山区老牌居住区，拥有公园社区、名校效应等优势，同时靠近中华广场、东川路商圈，自然一直是购房者重点关注的对象。目前板块内

二手房整体素质较高，房改房与二手次新房并存。目前，板块内房龄较长的有海印苑、花园新村、东湖新村等，房龄在10年～18年，楼价约7000～8000元/平方米。二手次新房(带电梯)东湖御苑、龙湖大厦、海印花园等，均价约8500～10000元/平方米，品质较高的如海印花园、龙湖大厦等达10000～12000元/平方米，东湖御苑更高达11000～15000元/平方米。