陪购验房监理 他们忙着发房财

　　四川新闻网-成都日报讯：

　　本报记者 尹婷婷 摄影 谢明刚

　　众所周知，如今房子对每个家庭来讲都是一块“大部件”，一套称心的栖息场所往往成了不少人一辈子中最大的一笔支出。加上近两年房价的明显上涨，房子这个不可或缺的商品在人们心中的位置是越来越举足轻重。而对待这么重要的一件商品，大家自然是本着慎重再慎重的态度，恨不得每个细节都能尽善尽美，务求十拿九稳。正所谓“隔行如隔山”，毕竟不都是专家和业内人士，虽然心里七上八下地担心房子有啥问题，但到底有没有问题，是否着了开发商和装修公司的道儿，许多人大都是两眼一抹黑。

　　俗话说，有需求，就有市场，不少有着房地产市场从业经验的“明白人”正是在这种需求中找到了新的商机，陪购律师、验房师、装修监理等一系列以房为核心衍生而来的新行业随之应运而生。

　　找准商机

　　有需求就有市场 新行业应运而生

　　陪购律师：买房时的“保险”

　　讲述人：泰和泰律师事务所律师刘乾峰 从业3年

　　“记得2005年年初我接到的第一个陪购案子是在一所大专院校工作的张老师，他看中了城南的一套商品房，准备买下改善自己的居住条件，但又对开发商所提供的合同中几个问题不够明白，所以打来电话向我们咨询，而恰好我一直是从事房地产方面的法律业务，于是电话就被转到了我这里。”入行已经有7年时间，从事陪同业主买房这一业务也有3年时间的泰和泰律师事务所刘乾峰律师回忆到，当时他告诉自己，开发商提供的格式合同上有许多条款写得不够明晰清楚，比如绿化率是多少、交房时产权证是否能立即到位等条款都没有列出来，仅限于口头承诺，“于是，我就提醒他这些内容比较关键，最好能要求开发商加上去。”谁知，第二天，张老师又来电话了，说是经办的售房人员不同意修改合同，他本人也感到风险比较大，准备放弃，并主动提出了希望请律师帮助他签订购房合同的要求，“虽然是第一次陪购，但因为都是些很熟悉的业务，因此当时也没有太多的惊讶，在商定了1500元的服务费用后，我们迅速签订了陪购合同，十天后，张老师又找到了另外一个楼盘，并在我的陪同下签订了满意的购房合同。”

　　买房纠纷 催生“陪购律师”

　　“如今买房子都是涉及几十万甚至上百万元的‘大买卖’，为了买房，消费者或者倾其多年积蓄，或者办理几十年的贷款，但由于不懂相关的法律法规，通常在签订合同时往往是房地产开发商说了算。结果，不是质量有这样那样的问题，就是不能如期入住，要么就是产权证拿不到手等等，而销售方则以‘合同上没有相关条款’为由，把自己的责任全部推掉。”刘乾峰告诉记者，和其他案件一样，许多消费者最初找律师，都是在已经产生房屋买卖纠纷时才想找律师解决问题而已，不过随着人们法律意识的增强，近年来在购房前通过电话向律师咨询法律业务的消费者也越来越多，最终催生了律师陪购这项业务。

　　职责单一 却能派上大用场

　　“其实，购房是一个复杂的民事法律行为，从看房、谈判、正式签合同、交房到办理产权证，历时较长，事务繁多，涉及房地产法律法规众多，很容易发生纠纷。在许多欧美国家以及我国的香港地区，房地产买卖必须由律师出面办理相关手续。在北京、上海等城市也已十分流行，但在成都仍处于起步阶段，而且其职责也较为单一，主要就是审查项目的合法性、审核购房合同，并在购房当日陪同消费者与开发商签订购房合同。”刘乾峰说，可别小看这购房合同的审核，一套商品房的买卖，涉及的合同文本可能有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《前期物业管理协议》、《业主临时公约》、《商品房住宅使用说明书》、《商品房质量保证书》、《商品房装修装饰标准》、《银行借款合同》、《抵押担保合同》等等，内容极其庞杂。一般购房人很难清楚地理解这些合同。大多数的购房人又都是首次购房，经验及法律专业知识都不足，对于开发商拟定的合同补充条款中的一些不合理、不合法的条款往往看不出来，签订了含有这些条款的合同，将来就极有可能对购房人的利益造成损害。而及时发现开发商拟定的条款中违法或不合理的地方，并在此基础上，律师可以陪同购房人或者代表购房人与开发商进行交涉，要求修改或补充，促使开发商接受购房人的意见，使购房人的合同风险降至最低点，避免了发生纠纷后难以补救的被动局面。如果购房人在买房过程中发生纠纷了才前来求援，由于这些购房人当初对有关细节未加注意，所签的合同已经对自己不利了，此时律师能发挥作用的空间也就不大了。因此从这个角度上说，律师的作用是非常重要的，前期要搜集了解的资料也比较多，一般来说，稍有资历的律师在接手陪购业务时，收费都不会低于1000元。

　　 验房师：交房时的“火眼”

　　讲述人：成都蜀鑫泓房地产咨询有限公司总经理何俊林 从业近一年

　　城西某即将交付的小区里，准业主小王正和两位提着工具箱的“神秘人物”看房。刚一进门，两位神秘人物便打开工具箱，拿着各种新奇先进的工具，如外科医生般开始对这套新房做起了“全身体检”。

　　“你看，检测器当中的水平气泡倾向了，这就意味着墙面水平不均。你家里除了客厅之外，两个卧室都有墙面水平不均的情况。”用水平尺检查完房屋墙面，其中一位穿体恤的小伙子向小王说到。而另一位穿衬衣的小伙子再拿着小榔头对厨房和卫生间的瓷砖挨个敲击后，也向小王打起了“报告”，“听到没有，这两个瓷砖敲击出来的声音不一样，这个声音脆点的说明瓷砖粘贴不稳，里面有空隙。”

　　“防盗门密封不严，大卧室顶板有裂缝，小卧室玻璃出现水雾，卫生间洗脸池漏水……”半个多小时的检查后，这两个小伙子便向小王报出了一连串问题。随后，他们立即找到了该楼盘的接待人员，将刚才发现的这些问题全盘托出，三言两语就使平时能言善辩的售楼小姐当场哑口无言，“我们都是王先生的朋友，现在来看看房子，也是不希望到真正交房的时候有什么大问题，耽误双方的时间，希望你们能尽快整巴适哟……”临走的时候，这两位“神秘人物”还不忘叮嘱一番，而走出小区的大门，一脸庆幸的小王顿时长舒了一口气，“幸亏找你们帮忙把关呀！”说着，便痛快地向两位“朋友”支付了300元人民币。

　　从无到有 公司已走上正轨

　　其实，这两位神秘人物并不是小王的什么私交，而是两名专门帮助买房市民在办理新居入住手续前查看房屋质量的验房师——成都蜀鑫泓房地产咨询有限公司总经理何俊林和他的同事。2006年4月，在北京干了5年工程施工和现场管理的何俊林突然接到了小姨父的电话，说自己买的房子到差不多装完了，才发现房子有质量问题，叫他帮忙去看一看，果然，一到现场，何俊林就发现，这间本应是长方形的房间实际却修建成了梯形，窗户一边的宽度和门这边的宽度整整相差了8厘米，“明显是开发商的责任”，何俊林当即找到了房地产商，并要求其进行了赔偿。“正是通过这件事情，让我突然意识到现在虽然有很多人买房子，但真正懂的人不多，为此，如果有像我们这样懂行的人来做验房这个事情，一定会有不错的市场。”说干就干，20天后，他便辞职离开了北京，回到了成都，并投资50万，与几个朋友一块儿成立了这家“验房公司”。如今，经过了大半年的市场开拓，公司业务已基本走上正轨，“从今年5月开始，公司已经有了盈利，特别是现在正值旺季，许多房子会在这时交房，我们的业务也比平时忙了许多，几乎每个周末都要加班。”

　　应对竞争 服务项目更规范

　　生意好了，竞争自然也就出现了。“从2005年开始方才在国内问世的验房师，短短两年时间，已成燎原之势，由最初几个城市的星星之火很快蔓延到全国各地，包括南京、上海、成都、苏州、湖北、浙江、北京、山东、河南等地都有验房师的身影，可以说从南到北，从长三角到中西部地区都被这一新兴行业所覆盖。目前，在成都稍有规模的也已经发展到了5家左右。”

　　要应对竞争，规范显得很重要。“目前我们所提供的服务内容已逐渐定型，大体包括13个大项、数十个小项目。”具体来说，包括了详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝；仔细检查地面有无空壳开裂情况；检查水电煤气畅通情况及能否正常使用；验收排水情况，特别是台盆排水、浴缸排水、马桶排水以及厨房和卫生间、阳台地漏是否畅通等；验收地面渗漏情况；核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；测量一下楼宇的层高和门屋是否够水平等等。验房时，验房师都要带上专业的工具，而验一套房，讲究看、摸、敲、照，一般要半个小时以上，收费则在200—500元之间。

　　 装修监理：入住前的“关卡”

　　讲述人：成都本质装饰监理有限公司总经理郭路 从业近两年

　　演员李女士购买了一套120平方米的住房，由于在装修时轻信了朋友的劝说，把自己已经谈好的装饰公司退掉，以21000元的价格和一个工长签了合同，原因很简单，工长的报价比装饰公司的报价少1万多。结果开工后，报价不停地上涨，很快就涨到6万多了。不仅没有按时竣工，而且还要继续让她加钱。李女士气愤地找到监理公司，请监理工程师去她家看看，到底她家的装修值多少钱，质量行不行。结果经监理工程师现场质量勘查认定，李女士家已制作的工程项目中，有143处不符合国家标准，成品总价值26305元；而且施工队工人的技能根本不具备施工资质。到此时李女士才知道熟人介绍是靠不住的，既没能把工程做好，还白白多花了冤枉钱。

　　 市场需要 打起装修监理主意

　　“家庭装修对一般家庭来说是个不小的工程，费用也不少，因此，大家对此都很重视，生怕自己家的装修质量不过关，花了冤枉钱。但家庭装修工程复杂，现有的装饰公司和施工队人员鱼龙混杂，水平参差不齐，质量很难让人放心。”当初开装修公司时，就有不少朋友同学找郭路咨询，“时间久了，也就觉得这个行业需求应该很大。”加上那时候，开了好几年的装饰公司正因为三角债的问题长期备受困扰，自己也“无心恋战”，又不愿放弃这么多年来的专业积累，于是打起了开装修监理公司的主意。

　　填补空白 在蓉拿到监理执照

　　有了想法是第一步，必要的市场调查也十分重要。郭路他们发现，为了防止装饰公司偷工减料，不少装修主人都选择“钉”在施工现场，但一般的消费者对装修知之甚少，即使整天盯着也很难发现问题，根本无法对施工质量进行把关。装修项目中的一些隐蔽工程如果当时看不出毛病，完工以后再发现问题，解决起来就很麻烦。而且由于家庭装修的工期较长，一般需要1到2个月左右，全过程“钉”下来很让人头疼，上班族就更是困难。这个时候，人们自然会想到，如果能有让人放心的内行帮忙就好了。“果然，当时，我们专门在网上查找了一下，发现在北京、上海已经有了专门为家庭装修消费者服务的家庭装修监理公司，生意还很不错，只是在成都还尚属空白而已。”

　　2005年下半年，在综合了这些方方面面的因素后，我市第一家专业从事室内装饰监理的企业——成都本质装饰监理有限公司挂牌成立，并于去年正式拿到了监理执照。主要从事家庭装饰咨询，依据国家相关法律法规对业主收房、设计审核、预算审核、合同签订、材料验收提供咨询服务；对装饰过程的隐蔽工程验收、泥木工程验收、油漆工程验收、安装及竣工验收、工期控制、材料验收等施工过程进行监理；以及对装饰所用材料是否环保、装饰后有害空气（甲醛、苯、甲苯、二甲苯、氨）的残留量是否符合标准、是否对人体有害等进行检测。而一般来说，一套120平方米普通住房的全程监理费用大概为3500元左右。

　　认知度低 家装市场还需开拓

　　“而从公司运行一年多的情况来看，虽然前期我们也尝试进行了各种市场推广，但由于总体认知和接受度的问题，家装方面一直没有太大的突破，自然也不敢有太大的投入，生意一般都是业主自己找到我们的。”

　　“愿意请我们装修监理的，说白了还是以一些追求生活质量但又没有时间在家盯工的白领或者那些特别注意家居环境的有钱人为主。”郭路有他自己的打算：“与当初的预计相比，家装监理的市场认知度在成都还未形成气候，因此，我们目前只在网络上进行一些推广，希望能先保本，然后实现更大的利润。”

　　当然，在商言商，先把公司做下去还是当务之急，“因为找到了工装这个新的业务增长点，现在生意也算蒸蒸日上吧，终于实现了总体持平，但家装方面仍然处于亏损，要靠工程装修来填补。”郭路说，“没办法，每个行业的先行者也许都要经历这样的情形吧？现在只有先撑着，希望能尽快等到那一线曙光到来的时候。”

　　遭遇瓶颈

　　市场机遇大不大 诚信经营是关键

　　陪购律师、验房师、装修监理这三个新兴服务行业都依附于房地产行业，面对越来越旺盛的百姓购房需求，其市场前景也是不可限量的，在记者采访中，几乎所有的市民也都表示，如果条件允许的话，他们十分愿意享受这些领域的专业服务。但当问及是不是一定会“消费”这些服务时，差不多9成的被采访者都认为这些并不是“必不可少”的部分，他们表示，对这些新兴行业并不了解，不清楚他们的诚信度如何，特别是在收费较高的情况下，这种需求更是可有可无。事实上，这三个服务业目前的“钱景”也确实反映了这一市场状况。

　　 装修监理的瓶颈：市场认知度仍然偏低

　　“没办法，过去呀，我们也曾一个一个新楼盘跑过，但根本就不起作用，后来想通了，这就是个意识问题，消费者没这样的意识，剩下的都是白搭。”当初追随郭路从装饰设计师改行当起装修监理的骆佳回忆起最初开拓市场的情形仍难掩激动之情，“是2005年底2006年初的时候吧，当时我们一共20个人分成4组轮番守在4个新盘向业主介绍业务，为了能给人们留下良好的专业印象，所有人都穿着正装，大冷的天，女孩子们都穿着及膝的短裙，冻得瑟瑟发抖地发放传单，可3天过去了，才接到4个电话。”骆佳告诉记者，自己原本满怀信心，以为大家都会特别欢迎这样的家装监理，结果发现现实根本不是这回事儿，“最难过的时候是那年的春节，当时公司的情况已经不允许再养那么多业务员了，20个人至少要走10个，过年钱发得就像遣散费一样，特别伤感。”他叹口气说道，“说句不好听的，当时我真的认为这公司是垮定了。”就这样，抱着要做最后一个离开公司的信念，骆佳坚持到了现在，“我们已经基本不主动出击去找家装方面的单子了，因为利润太低，而且又相当磨人。不过虽然家装方面没有大的突破，但每个月能有2到3个大型工装业务，我也觉得很快乐了。”

　　据悉，作为三种行业中，资历最浅的家装监理公司之所以在市场开拓方面出现目前的窘境，市场认知度不高是一个重要原因，不少业主表示对家装监理行业并不了解，有的则表示对监理公司不信任，对此，郭路说道：“其实我们在具体签订合同时，有一条就是‘如果装修后出现问题，监理公司负连带责任’。”同时由于监理公司要收取一定的监理服务费用，增加了装修成本，同时也给家装公司增加不少麻烦，甚至直接增加了家装公司的投入。因此很多家装公司在承接业务的时候不建议消费者引入监理公司，甚至有的家装公司根本不向消费者提及监理公司的相关内容。

　　验房师的瓶颈：验房报告不具法律效力

　　与装修监理相比，验房师的职责似乎更能“望文生义”，加之收费相对较低，因此，在市场接受上容易了许多，但他面临的却是另一个尴尬的问题：身份。

　　目前我国还没有对验房机构这一行业的资质认证，只能称之为“民间验房师”。许多业内人士也表示，这一行业的验房报告在法律上是不予认可的，如果验出房子有任何问题，开发商可以不接受，法律只肯定质量检测站的检测结果。验房机构实际是一个企业，验房人员只是比普通老百姓在这一领域里经验更丰富，他们的检测报告可作为一种建议，让购房者参考，信不信由购房者自主决定。而且从法律角度来说，房间验房师对房屋质量的检验仅属于一种商业行为，不具有法律效力。

　　对此，何俊林并没有正面回答记者的问题，但他也坦承，从接第一个单子开始，他们在开展验房工作时，往往是以业主朋友或者同事的身份进行的，“不过购房者拿着验房师填写的《整改明细表》，开发商一般都会积极配合”。

　　不过，令人没有想到的是，原本以为一定会成为冤家对头的开发商与验房师在这个过程中也正逐渐改变了“对立”的态度，甚至以合作者的姿态示人。何俊林就告诉记者，为了打响自己楼盘的品牌，他们已经陆续接到了几个开发商的电话，希望能请公司为其提供团验业务，有的甚至还直接提出希望能借助验房师的口碑来为楼盘打广告。

　　 陪购律师的瓶颈：修改购房合同难以实现

　　与装修监理、验房师所面临的问题相比，律师陪购前景似乎更乐观。首先是因为这样的专业律师有从业资格证，在职业操守上已经被认可；其次是购房者没有过多的时间和精力去研究房产法律法规，更不可能去防范和避免风险，律师作为专业的购房失败经验的总结者，能洞察购房中的种种欺诈和陷阱，加之其专业素质有严格的保证，消费者自然能少了几分顾虑，但记者在采访中发现，与另外两种服务日趋上升的态势相比，陪购业务在今年却呈现出几分萧条。

　　其原因就在于在目前情况下，律师陪购只能帮业主审查楼盘是否合法，合同是否存有欺诈。而律师陪同业主修改购房合同，在现阶段很难实现。“陪购律师在成都产生其实有好几年的时间了，但业务量并没有太大的提升，也没有律师专门以陪购为核心业务。”同样是具有3年从事陪购业务经验的泰和泰律师杨琳告诉记者，陪购对她而言只是很小一部分业务，“对许多律师来说，也都不会超过10%”。更重要的是，即使是在他们为消费者指明了潜在风险的情况下，也仅有很少的业主愿意放弃买房的计划，“可以说，在我所接受的案件中，只有两三家最终放弃了买房，从总的情况看，有时甚至是十个案例中一个放弃的都没有。”而既然几乎可以预见的收效甚微，消费者花上几千元请律师帮忙看合同的热情自然也就大打折扣了。

　　专家支招

　　买房收房装修教你防“B门”

　　虽然还存在着各种各样的客观问题，但总的来说，与众多外行人相比，这些科班出身、有着多年房地产从业经验的陪购律师、验房师、装修监理还是颇有发言权的，而在记者的采访过程中，他们更是毫不客气地报料，直言在其所检验的房屋中至少有9成都存在质量和装修问题。为此，他们还专门向记者点出了不少常见的“B门儿”，以提醒消费者注意。

　　签订购房合同：

　　1. 在交房条件上，尽量争取为综合验收合格方可交房而非验收合格即可交房。

　　2. 对于精装房，应对房屋交付使用时的装饰、装修标准进行详细约定，包括使用材料、标准和品牌等，而不能以“高级”这样模糊的标准一带而过。

　　3. 注意产权证的办理时间以及屋顶、墙面所有权是否为双方共有的问题。

　　收房：

　　1.看“备案”留“两书”。新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

　　2.门窗灵活严又亮。试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果和密封程度。卫生间的门为了防水，规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠油漆滴淌的痕迹，各个门的顶部都必须刷漆，卫生间的门下边也应刷漆。

　　3. 轻敲各面听空裂。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙、地、面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

　　4. 顶层住户查渗雨。

　　5. 阳台裂缝危险大。

　　6. 保温不好墙滴水。冬天，房间里的墙面如果有结露现象，这个墙面的保温层肯定有问题。

　　7. 打开龙头查漏堵。需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

　　8. 拉闸断电不可少。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。

　　装修：

　　1.拒绝以不赚钱、打折优惠为名招揽业务的单位或个人。一般来说，家庭装修应有造价预算的程序：材料费、施工费、管理费、利润等都应该明确，而没有信誉、质量和服务保证的装修公司或施工队往往采取“低开高走”报价的做法承揽业务。

　　2. 拒绝材料以次充好。报价单上的材料与实际使用的不符，特别是基层采用伪劣材料以降低成本。或有意加大材料损耗，并借损耗之名加大工程量。

　　3.小心施工队减少施工程序、偷工减料一减少成本。如本该刷六道油漆的只刷两道，水泥以次充好，木质基层不作牢固处理，全部变成钉子连接，乳胶漆加水比例不对等。

　　4.用流行的套餐报价法蒙骗客户，看似科学，实际项目含糊。

　　5. 一定注明业主愿意增加项目所需款项的比例，一般不超过10%。

　　6. 前期付款的比例一定要尽量压缩，最好执行3331制，以使自己掌握主动。

　　7. 向企业索要工商营业执照复印件，资质证明复印件，到建设主管部门或监理公司核查企业的合法性。

　　8. 最好采用几个设计方案由业主组合一套完整设计方案，有3—5个施工单位报价，业主自选。