海外基金炒楼新路径解密

　　⊙本报记者 林琅

　　先是麦格理基金倒手新茂大厦、后有高盛转让百腾大厦，一前一后两家知名海外基金均在接手物业仅约2年之后再次出让，以实际行动证明了海外基金的投资者身份。事实上，大型海外基金针对收购之后用途的对外口径往往为“将持有3-5年用作长期投资”，而随着对这种投资模式的逐渐谙熟，一些基金也开始采用新形势下的新方式吸引接棒者，以期完成转让获利的目的。

　　炒作期限：5年内结算

　　去年底，麦格理基金持有上海新茂大厦在不到两年时间就完成了

装修、招商、出租等工作之后，又以2.5亿美元转让给了德国基金SEB Immobilien。账面交易价格显示，麦格理基金通过此次交易赚得约1.5亿美元，获得近150%的毛利率。而半年之后，高盛也将持有仅2年的上海高腾大厦以约1.5亿美元的价格，转让给了德国基金SEB Immobilien与新加坡太平星集团（Pacific Star）的投资组合体，取得了40%的溢价回报。

　　有业内人士透露，海外基金在进行资金募集及投资时一般都以5年为限，5年到期后需要进行结算，然后再决定是否进行新的投资。从这个角度来说，这些海外基金对于

房地产项目的投资，也往往以5年为期，既可能在5年内任何一个时间将项目转手，也可能会在5年内将同一笔资金进行多次投资，这是非常典型的海外基金的投资方式。而对于获利多少、价格上涨幅度的预期值等，恰恰来自于接手“下一棒”的投资者是否对项目“行情”予以认可。

　　寻求接棒：内外两张皮

　　“目前有一些海外基金对整体接手的项目正在进行‘包装’，手法则十分隐匿。”一位知情人士向记者表示。其实，众所周知，吃进项目之后进行合理、高效的招商，将优质客户引入，是海外基金针对商办楼最为有效的“包装”手法，往往能够如愿达到租金上涨的目的。但问题是，部分地理位置并不理想的楼宇，如果单纯靠出租收益是难以保障投资者的预期利润的。不过，这依然没有难倒功夫精湛的海外基金。

　　据了解，闸北区某一大型

写字楼项目被投资基金整体接手之后，招租情况显示非常良好。从项目所在的板块市场来看，由于存在客观局限性，该项目只能定位于乙级写字楼。同时有资料显示，目前该项目所处板块市场内的写字楼大多采用对外分拆出售的形式，销售均价普遍设在14000元/平方米左右，对外租赁均价则在3-5元人民币/平方米/天。而该项目无论是部分出让单元的售价还是其余部分的租赁价格，皆可作为板块市场的价格标杆。不过，从几乎业已满租的出租形势看，价格高昂的该项目仍有后劲。

　　“据我所知，有的海外基金为了引入优质客户，采用对外报价、对内操作完全不同的手法。除了以当地区域市场最高价的形式予以公示之外，对客户却应允可以享受免租半年的优惠，以尽快吸引客户入驻。如此一来，海外基金便可在这半年时间里抓紧时间寻找下家。”上述知情人士透露，“海外基金就是用公开的租金报价及现成的出租情况作‘包装’，以构成出让利好的局面，便于吸引到接手者。”

　　投资要求：产权清晰、满租和低风险

　　仲量联行提供的数据显示，今年上半年，上海房地产市场有13个项目被收购，虽然数量未高于去年同期，但是由于每一个投资规模都相当大，所以总的投资规模已经接近去年一年的63%。虽然今年投资收购的政策环境进一步严格，但依然无法阻止投资者的入市热情。“那些产权清晰、满租和低风险的大楼会受到众多基金的追捧。”仲量联行研究部总监何恩凯表示。

　　13个

　　虽然今年上半年上海房地产市场内被收购项目的数量未高于去年同期，但总的投资规模已接近去年一年的63%。