限房限不住房价

　　京沪两地响应中央房地产调控政策，纷纷加大限户型、限面积、甚至限价格的住宅供应。供应量不断加大且以文件等形式加以保障，这固然是一策。

　　然而，人们更关心的是，种种“限”的措施会不会限住房价？如果仅仅是通过行政手段让今后的住宅供应里多点小户型，而单价依然涨势不断，恐怕对市场不会造成太大的改观。

　　文本刊记者 江南

　　高价竞标“双限地”

　　2007年7月11日，北京市相关政府部门组织了“北京市第二批双限房用地小营地块的开标仪式”，标的物为两块地：清河小营双限地土地面积12.75万平方米，总建筑面积为14.24万平方米，底价为3.98亿元；丰台宋家庄38号地土地面积7.78万平方米，总建筑面积为18.44万平方米，底价为3.52亿元。

　　当主持人北京市土地整理储备中心开标人雷蕾念出“清河小营双限地，华润置地，招标价格5.9亿元”时，全场一片哗然，连站在门外的北京市国土资源局副局长曾赞荣也轻声惊叹。

　　而当华润置地为丰台宋家庄38号地报出6亿元的价格时，现场的开发商代表都惊呆了。要知道，宋家庄地块销售限价6200元/平方米，在场人士大都认为华润此举很难赚钱。

　　“但是我们不要忘了，项目内还有3.2万平方米的商业，这些商业房产销售是不限价的，而且很多企业一般倾向于持有物业，因此这个价格对开发企业来说，还是很划算的。”一位评论人士却这样看。

　　甚至有人认为，许多企业已经把竞标双限房用地看成向政府表“忠心”的行为。如果通过竞标拿到双限地，一方面可以有后续项目开发，另一方面也算是支持政府稳定房地产市场、呼应政府政策导向。难怪有媒体评论说，“连高呼为富人盖房子的华远地产也来竞标中低价房了。”

　　限价房又偏僻又不便宜

　　开发商热衷投标限价房用地的另一个原因是：限价房的房价并不算太便宜。

　　事实上，在2007年4月首批地块的招标过程中，限价房用地价格就遭到广泛的质疑。

　　当时一共推出三块地，主要依据的原则是：比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%~15%。其中丰台造甲村地块平均销售限价为6800元/平方米，石景山金顶街地块为6250元/平方米，海淀区西三旗地块为每平方米6350元。

　　但“限价”出台，并没有赢来期待中的一片叫好，很多限价房的期待者—政策制定的目标人群的第一反应是：“太贵了！”

　　“由于目前商品房价格已经处于投机拉动下的失控状态，而且还在不断上升，如果限价房的价格绑定周边商品房，也肯定会水涨船高！”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海博士对某媒体表示。

　　北京个人合作建房倡导人于凌罡认为：以西三旗限价房项目为例，按每平米6350元取得一套85平米两居，首付两成，公积金贷款20年估算，首付107,950元，月供2795.11元。值得注意的是，买房人还要交纳各种税费和手续费上万元，而按照家庭年收入10万元估算，月供压力超过家庭可支配收入的35%。

　　“客观的说，年收入低于10万元的中低收入家庭，靠工资的话，根本买不起限价房，即便勉强购买，每月的月供也会超过其家庭收入的30%，成为‘房奴’—难怪他们会失望！”于凌罡说。

　　“90/70”短期难供市场

　　上海的“2700万”并不像北京那样以“双限”等形式出现，而是以市场化的单价辅助以规定范围内的面积出现，以控制总价规模，但同样的问题是：地段很偏。

　　自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这就是“90/70”政策。2007年6月8日，上海市政府新闻发言人焦扬曾在市政府新闻发布会上表示，这批“90/70”楼盘中的相当一部分位于中外环线之间、适合居民居住的区域，预计将会陆续开工上市，上海楼盘后市因此供应充分。

　　7月20日，上海易居房地产研究院常务副总经理于丹丹对媒体透露，据她了解，上海市政府清理的这批2700万平方米的未报建项目，一共是382个。按照正常的建设速度，这一批项目应该在1到2年内推向市场，再加上接下来陆续会有一些新的土地推出市场，她预计，在接下来的一年里，或许会有400个“90/70”项目入市。

　　她表示，这两个项目，加上一些原本就规划做小

户型的楼盘，“90/70”项目目前占上市量的17.2%。等到明年这个时候，预计市场上的“90/70”项目占的比例应该会在50%左右。这一类型的房源主力单价预计在6000~7000元/平方米左右，主力总价在60万元左右。从成交来看，5月份90平方米以上的房源成交占了所有成交的20%，6月份升到23%，7月份半个多月，这一比例是27%。

　　

小户型可能提升单价

　　然而，这批90/70项目带来的却不是房价的下跌，甚至很可能是下一轮的火爆升势。

　　统计数据显示，7月份上海的商品房成交量开始下滑，分析人士认为这是因为外环外优质房源经过6月的热销之后，全市优质房源可售量大幅下滑。很多项目都把开盘日期推到9、10月份。这可能会加剧7、8月份优质房源的紧缺度，使得楼市的总成交量进一步下滑，到9、10月这些房源和“90/70”房源一起大量上市的时候，将重新激活市场。

　　对于广受市场期待的“90/70”房源，人们已经看到第一个项目“上海奥林匹克花园”的热销。年初以来报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园，已经算是九亭地区最贵的楼盘之一，但是其7月7日推出的按“90/70”规划建设的三期房源，报价竟高达9000元/平方米，且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。可见市场对这批房源价格的接受程度之高。

　　小户型售价高于普通房型似乎已成房产界公认的定律，在当前上海部分区域，90/70小户型的售价，正逐渐成为区域的“领头羊”，大有领涨之势。

　　专家认为，政府希望通过控制户型，从而控制市民购房总支出的上升之势，然而，从最近的市场表现看，90/70项目因房型优势、结构合理、总价控制得当来抬升单价的情况，令人担忧。

　　从目前一些热销的个案也可以看出90/70项目提高单价的迹象。如位于三林的万科金色国际公寓，主力户型87～99平方米两房，平均成交价格达13769元/平方米。

　　专家指出，占总成交量最高的6000～10000元/平方米价格段，套均面积最小，其对应总价在80万元左右。按照这样的购买力，把户型面积缩小到90平方米以下，开发商可以把单价卖到11000元/平方米以上。这相对于目前6000～10000元/平方米的价格段来说，有15%以上的涨价空间。而其他价格段的购房者所能承受的房型更大，给90/70项目开发商留下的涨价空间就更大。

　　八、九月份又将有一批“90/70”项目面市，包括万科旗下的白马花园南块和四季花城三区、九城湖滨、嘉城等楼盘，这批项目主要分布在在松江、闵行、宝山等近郊板块，总价基本在60万元以内。

　　“购房者不要期望今后一段时间‘90/70'项目的集中上市会拉低房价。”一位研究人士表示，“供应增多的同时，其实‘90/70’需求也在增加。上海易居研究院的一项调查显示，在听说了‘90/70’政策之后，有66.8%的购房者推迟了置业计划。这些集体观望需求的累积，会在‘90/70’项目上市后集中释放。”