牛牛理财日报：巧装修提高房租（三十八期）

    今天最重要的事件是国家统计局发布CPI数据，中国上半年CPI同比上涨了3.2%，其中6月份CPI同比上涨了4.4%。上半年GDP同比增长11.5%。此数据对理财市场的影响较大，加息预期浓烈，建议大家进行多元化的资产配置，抵御通货膨胀带来的资产缩水，同时在投资品种的选择上，少配比固定收益类的产品。

    〈理财市场今日资讯〉：

　　升息预期 固定收益类产品渐失宠

　　随着

人民币升值的加速，曾经受到投资者欢迎的固定收益率外汇理财产品，目前正在“失宠”。目前银行较为热销的都是浮动收益类的外汇理财产品。由于今年推出的很多外汇产品主要挂钩境外资本市场，加上本金的保障，“因此在资本市场高收益的刺激下，越来越多的投资者开始选择浮动收益类产品以博取高收益。”

　　另一方面，造成固定收益类产品失宠的原因在于人民币的持续升值。很多市场人士的观点是，今年人民币的升值合理幅度可能会达到5%，而传统的固定收益类外汇理财产品，其年收益率也大都在5%左右，考虑到升值带来的 汇率风险，固定收益类产品的最终实际收益可能并不理想，大部分将会因为人民币的升值而抵消掉。因此会有越来越多的投资者弃“固”选“浮”。

　　货币基金收益率仍有上升空间

　　基金经理们普遍认为下半年市场宏观面将继续偏热，适度的紧缩性货币政策仍有可能出台，而且不排除三季度就出台加息、上调存款准备金率等政策。因而货币基金收益率仍有上升空间。

　　由于上半年连续两次加息，货币基金的业绩比较基准(多为一年定期存款税后利率)上调，不少基金二季度的净值增长率低于业绩比较基准。但这可能是短期现象，因为基金经理多数认为下半年市场保持对紧缩政策的预期，因而收益率曲线可能继续陡峭化，货币市场收益率可望提高。

　　基金整体认为：震荡将是三季度主基调

　　多数已披露的基金二季报显示，基金整体对市场长期走势持较乐观态度，但他们也大都认为，股市在三季度将维持区间震荡格局。进入二季度后股市一度加速上涨，但5月30日印花税调整后市场出现剧烈波动，多数基金也相应或改变投资策略，或调整持仓。基金二季报显示，基金整体对下半年市场行情保持谨慎乐观态度，多数认为三季度股市将维持区间震荡。

　　上半年经济的较快增长，已经引发政府对经济过热的担心，预期政府在未来一个季度或下半年将继续坚持稳步的 宏观调控节奏。而通过利率、税收等手段进一步控制资产价格特别是房地产和股票市场的泡沫化，可能成为政府未来关注的重点。总体看，宏观面对股票市场短期中性略偏负面。

    <理财产品新鲜出炉>：

　　产品一：国内首款准基金型保险上市

　　这款特殊的“基金”叫“华泰稳健投资型交通意外保险”，是国内第一款经保监会批准的准基金型保险产品。除了具有一定的交通意外保障外——假设被保险人发生公共交通事故意外身亡，将按投保人账户份额价值的100%给付保险金(以人民币100万元为限)，并全额返还账户份额价值——其余的功能和基金几乎没什么两样。首先，类似于基金的首发，这款准基金型保险集中发售期一个月，募集上限是100亿，发行面值1元，起步金额5000元。其次，市民投保认购、申购以及退保赎回的费率都和一般

　　开放式基金的费率相同，认购(100万以下)费率1.2%，申购(100万以下)1.5%，持有一年以上可免赎回费，股票资产投资比例占产品资产的30% 70%，债券资产投资比例占产品资产的30%-70%。

　　产品二：房贷利率可通过理财产品曲线“下调”

　　目前有房贷的市民最迫切的需求就是渴望有一种方法能使付的利息降低一点，近年来屡次加息，现在仍有加息预期，利息负担越来越沉重。鉴于此，银行开始在这方面动脑筋，把房贷利率和目前火爆的理财产品结合起来，通过一种曲线的方式来为市民减轻负担。

　　只要通过一种迂回的方式就能让房贷利率“做减法”。根据市民的按揭贷款金额，购买一定数量的理财产品，只需缴纳3%的履约保证金，就可以收取理财收益，银行会将这些保证金过行质押担保，与国外市场做利率互换获得收益。通过理财产品收益减少个人住房贷款利息支出上的压力。

　　假设客户申请了一笔金额100万元的个人住房按揭贷款，期限10年，贷款年利率6.12%，那王先生有以下三个计划可供选择：一是采用等额本息还款方式，则10年合计利息支出339489.2元；二是按照相关规定，最多可以用15万元购买理财产品，预期最高可以减少按揭贷款利息支出的金额约为298000元；三是在贷款发放后提前还贷15万元。

　　产品三：平安保险推个人财险套餐

　　平安产险日前推出新型个人财产保险系列套餐产品：6种主险＋19种附加险。客户可根据自身需求组合保险产品，灵活方便，保障到位。

　　据介绍，该系列产品是在整合现存个财产品基础上设计开发的，6项主险囊括了现行市场上最主要的几类个财险：个人房屋保险、个人财产保险、居家责任险、意外伤害还贷责任保险、电动自行车第三者责任保险、电动自行车驾驶人意外伤害保险，其中，电动自行车第三者责任保险更是填补了电动自行车标的责任险的市场空白。

　　在此基础上，19种附加险对主险责任进行了补充扩展。如附加险中的“ 银行卡被抢夺损失保险”是为被保险人或其配偶由于歹徒逼迫而泄漏密码造成的资金损失设计的保险产品。

　　产品四：交通银行发售首只全球证券投资产品

　　交通银行首只全球证券投资组合产品“得利宝·蓝紫——双升双利”人民币理财产品正式发售。该产品共有A款与B款两款供不同风险偏好的投资者选择，投资期均为一年，投资起点金额为5万元人民币，并以1万元人民币递增。该产品与境外私募基金指数及境内新股信托产品连接，充分考虑到稳健投资及进取型投资的平衡。

    〈牛牛理财每日支招〉：

　　理财巧招一：老房巧装修 收益成倍提高

　　房价节节上涨，但两年来房屋租赁价格却一直停滞不前。不过，在不景气的租赁市场中，有些投资客仍然能找到精明的生财之道，有的改变房屋用途用于出租，有的把老房再度装修出租等方式，房子租出了高价，大大提高出租房的收益。今天给大家讲两个案例：

　　住宅改商用收益多3倍

　　家住南坪的老黄投资理财故事是一个典型的案例。2000年，老黄买下南坪东方新苑的一套底楼130平方米的房产，第二年又买下了楼上另一套房产，共投入近30万元。但他发现，由于小区位置较偏，同类型的房子每月只能收到几百元的租金，他的两套房产每月最多只有1000多元的租金收入。照此计算，30万元的投资差不多要30年才能收回成本。

　　一天，老黄到一个在小区里开的洗脚城去洗脚时，发现那里生意特别好，一打听才知道，位于小区底楼的这家洗脚城之前也是普通住房，改成洗脚城后，租金收益提高了不少。于是，老黄将两套房产打通成了一套200多平方米的跃层。

　　基础装修投入了3.5万元。随后，老黄又到家具市场购置了20多张洗脚床、洗头床，投入约1万元；到中兴路旧家电市场买的电视、冰箱、洗衣机、热水器等旧家电花了3000元左右。经过两个多月的努力，一个全配套的“洗脚城”竣工了。一共投入了5万元。装修完成后，老黄立刻到洗脚城去联系老板来开分店，很快一个老板就以年租金5万元的价格将老黄的房屋租下。

　　扮靓老房收益提高1倍

　　一套上世纪90年代初期修建的50多平方米的老房子，在廖先生的手里也租出了1500元/月的价格。而去年他的房子租金才700元/月。在对房产进行简单装修后，租金收入立马提高了1倍以上。

　　另外，一套单间配套的小

户型，廖先生巧妙地改良了户型，把厨房改成一间卧室，阳台辟出一个厨房，这样就成为了一房一厅结构，装修大概花费7000元，月租则由以前的500元涨到了现在的1000元。

　　装修费控制：一年收回成本

　　包装房产出租的投入成本控制在什么标准适合呢？业内人士分析，包装成本要根据房屋类型、租金收益等因素来确定。一般来说，租赁客户对装修的爱惜程度不如房主，装修折旧率高，因此扮靓老房出租的装修标准和配置不宜过高，家电和家具可以适当考虑到二手市场购买。

　　此外，因为大户型的出租率相对于

小户型要低，大户型包装出租风险较大，因此包装出租主要以一房、两房作为包装对象，以一年能够收回装修投资为宜。

　　业内人士称，由于部分房产在包装出租时间，涉及到改变户型结构，因此除了需要向小区物管索要图纸外，还需要聘请专业的施工队伍帮忙改装。此外，如果是将住宅改商用，则需要和物业协商(部分小区业委会约定住宅居禁止商用)，并到相关部门办理相关的更改用途的手续。