买楼收租 哪里还有钱赚

　　最近股市振荡，不少投资者在“股疯”之后，开始寻求一种稳健的投资方式，二手住宅因其较强的保值功能和稳健的收益，重新成为投资者关注的焦点。满堂红最近的调查显示，二手楼市中投资客的比例为12.8%，且投资客中有75%为长线投资者(即长期出租)，他们主要是看中二手住宅较强的保值功能和稳健的收益。

　　出租回报率一路下降 租售比仍合理

　　满堂红地产成交数据显示，在过去一年中，广州二手住宅的买卖成交均价每平方米已经上涨了过千元，但租金的涨幅却远低于售价的涨幅。以一年出租11个月(剩下一个月为空置期)计算，一年来，广州住宅平均租金仅上涨了2.3元/m2/月。目前二手住宅平均年出租回报率约为4.8%，同比下降0.6%。

　　出租回报率下降，但并不意味着广州住宅缺乏投资价值。“租售比”(即每平方米建筑面积

房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值)，一般界定为200至300。如果租售比超过300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果低于200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。据计算，2007年5月广州总体租售比为1∶231，各区二手房租售比均在200~300之间，属于正常范围。由此说明，目前广州二手楼市处于良性发展时期。另外，4.8%的年出租回报率，远远高于银行存款利率，因此二手楼市的长线投资仍有可为。

　　满堂红相关调查显示，投资客大部分具有较高的收入水平，超过75%的投资客月均收入在4000元以上，其中约四成在8000元以上；超过半数的投资者选择一次性付款。可见，投资客大部分为高收入人士，具有较强的支付能力。调查显示，长线投资客九成购房面积在90平方米以下，其中七成在70平方米以下；短线投资客中75%的购房面积在50～110平方米，其中六成在50～90平方米。购房总价方面，85%长线投资者购房总价在11万～40万元，近七成在11万～30万元；短线投资者购房总价稍高，近八成购房总价为11万～50万元，其中七成在40万元以下。可见，投资者大部分选择中小面积、总价不高的单位。

　　由此看，虽然大部分二手楼市投资客具较高收入，但投资对象以中小面积、总价不高的住宅为主。显示投资者的风险意识较强，投资心态较为理性与成熟。

　　注意啦！以下地段最有投资价值

　　近日，满堂红地产根据租金参考价，并结合2007年5月最新数据，经过分析计算发现，目前广州以下地段仍具有较高的出租回报率，值得市民投资。如天河区的珠江新城、天河北、东圃；海珠区的赤岗、滨江东；白云区的机场路-黄石路；原东山区的淘金、五羊新城、农林下路等地段现时的出租回报率仍然较高，普遍在5.5%左右，高于全市平均水平。

　　天河北板块：该区域货源充足，市场需求量大，一向是高级白领与外籍人士聚居之地。目前二手均价约9000元/m2，租金约40元/m2/月，投资回报率约5.5%。天河北的协和新世界、中怡城市花园平均租金普遍达到60~80元/m2/月，比公布的租金参考价高5~25元/m2/月，投资回报率高达6%~7.4%。

　　珠江新城：作为广州新CBD，珠江新城的楼价上涨势头强劲，租赁市场总体上供需平衡，其中公寓产品出租率最高，比例超过80%。目前该区域内二手均价11000元/m2，租金约45元/m2/月，投资回报率约5%。其中双城国际公寓、星汇国际约55~60元/m2/月，高于40元/m2/月的市场参考价，投资回报率在6%以上。部分豪宅如凯旋新世界、力迅上筑、保利香槟花园等租金高达80~120元/m2/月，投资回报率在10%左右。

　　东圃板块：东圃楼盘众多，如富力天朗明居、盈彩美居、美林湖畔花园、城市假日园等，拥有优美的自然环境，受“东进”的带动，楼价上涨势头强劲。该地段目前二手买卖、租赁都十分活跃，以30岁左右的年轻人为主，天河、黄埔的上班族是主要客户群。二手房均价约6400元/m2，租金一般在28元/m2/月左右，高于20元/m2/月的市场参考价，投资回报率约5.3%。

　　赤岗板块：位于广州新中轴线上，新使馆区、琶洲广州国际会展中心，地铁二、三号线，使该地区二手楼市十分活跃。该区域高素质的楼盘供应量比较少，租赁成交旺盛，二手售价约6300元/m2，较好的楼盘佳信花园、泓景花园等租金一般在30元/m2/月，高于23元/m2/月的市场参考价，投资回报率约5.7%。

　　滨江东板块：江景楼盘是投资者首选，而滨江东是广州江景豪宅最为集中的区域，有金海湾、海珠半岛花园、海琴湾、中信君庭、嘉仕花园等。目前该区域二手房均价约11000元/m2，租金约50元/m2/月，投资回报率约5.5%，一线江景单位租金在70元/m2/月以上，投资回报率可达到6.5%。

　　番禺华南板块：番禺华南板块汇集了广州的大型楼盘，是别墅、豪宅的主要集中区域。目前该板块租赁十分活跃，广州雅居乐花园、华南碧桂园、祈福新村都是租赁热点，买卖十分理想，别墅市场更表现出供不应求的局面。该板块二手均价约5700元/m2，租金约25元/m2/月，高于16元/m2/月的参考价，投资回报率为5.3%。星河湾、南国奥园、广州雅居乐花园公寓、豪宅单位租金为30元/m2/月，投资回报率达6%。

　　原东山区：该区域因教育、商业、交通资源丰富，得到不少买家的认可。目前该区域二手市场已成为主导，均价8000元/m2，位于农林下路的东山公馆、东山锦轩等高档楼盘已达到13000元/m2。平均租金约37元/m2/月，投资回报率约5.5%。建设马路、水荫路、淘金路、东风东路不少物业租金达50~60元/m2/月，投资回报率可达6%，而且租赁相当活跃。

　　本栏文/记者 龙蕾

　　温馨提示

　　投资潜力物业必读

　　投资者应如何选择有潜力的物业进行投资呢？如果购房用于长线投资，应注意哪些问题呢？满堂红研究部有关人士对此作了相应的解答：

　　1.稀缺性、不可复制性、无形附加值将令物业升值

　　物业是否具较大的升值潜力，主要由三方面决定：一是物业是否具稀缺性资源，如江景、山景、地铁等；二是物业是否具不可复制性，如商业旺地、城市中心等；三是物业是否具无形的附加价值，如品牌开发商、高素质楼盘、良好社区环境等。一些物业，身处边缘地带，楼价相对较低，但升值潜力却不可低估，如花都区、番禺区等。

　　2.长线投资房产须考虑三个问题

　　第一.房子能不能租出去？这与房屋所处区域或地段外来人口的数量以及同类房源的数量有关，外来人口数量越大，房源的数量越少，房子出租的难度就越低。同时，所投资的住宅面积大小也很关键，除少数外籍客户喜欢大

户型外，绝大多数租房族都喜欢总价低、容易打理的中

小户型，中小户型的平均租值也比较高。

　　第二.房子能租多少钱？与楼价一样，租金也是由供求关系决定的，但购房用于出租是长期的投资行为，因此不仅要考虑目前能租多少钱，还要考虑将来能租多少钱。有的房子现在能租比较高的价格，过两年由于同类房源的增多或者城市区域热点的转移，租价就可能下跌。

　　第三.转手是否方便？长线投资需要考虑房子将来或者万一需要中途转手是否方便，这就要求房子的综合素质不能太差并且产权清晰，等到需要转手的时候有人愿意买并且能卖。