还原小本投资房产的增值链条

　　-精明眼

　　股市近期动荡不止，有部分投资者感觉还不如投资房产稳妥一些。但房价逐年上涨，一套不起眼的房子在大城市动辄就需要几十万上百万，所以很多收入不高的工薪族都觉得，买一套自住的房子都那么吃力，投资房产更是一件与自己毫无关系的事情。然而事实并非如此，手中只有一点小钱，或者平时固定收入不高，也不是完全与投资房产无缘，关键是选择适合自己投资的房子，广州市民李小姐就是典型的小钱投资房产的例子。

　　第1步 买个小房自住

　　投资经过：2003年8月，工作两年后的李小姐打算买一间属于自己的房，告别动荡的租房生活。因为单身又没有积蓄，每月收入大概5000元，李小姐把目标房子锁定在首付少，月供2000元以下的小房，方便工作也可作今后的投资。李小姐把选房位置锁定在以工作单位广州五羊新城为圆心、打车15元钱为半径的区域。

　　第一套让李小姐动心的房子是中大北门某新开盘小区的一套小两房，总价30万元左右，面积近60平方米，首期6万元，30年月供，每个月不到2000元，虽然也在预算之内，但李小姐觉得总体还是有点压力。经过这次看房她发现，一样大小的房子，楼梯楼的实用率比电梯楼高，所以她把目光移到单位附近五羊新城，单价不过三四千元，上班还不用挤公车打车。

　　2004年初，李小姐在五羊新城发现了一套面积47平方米、单价15万的旧房子，虽然是顶楼，且西北向，但这套小房子有很好的基本特质：两面单边；屋内层高达到3.2米，空间感很好；还有直接可以从家里阳台上顶楼的私家天台。经计算，房子首付4万元，手续费税费等1万元，11万元月供贷15年，每月大约850元。李小姐觉得很合适，经过议价，以14.1万元成交。

　　为了住得舒服一点，李小姐打算先把房子

装修一下，经估算，全部改装的装修费大约需要3万元。签定买房合同时，李小姐手头上只有2.5万元左右的现金。首期和手续费等需要4万元左右，李小姐通过自己的两张信用卡相互透支解决了1万元，再向朋友借了5000元搞掂。至于装修费用，李小姐向朋友借2万元，自己再省吃俭用每月存3000元左右，3个月左右搞掂。如此一来，4个月之后即2004年7月，李小姐正式入住自己的小屋。

　　李小姐投资心得：千万不要让自己压力太大，虽然中大北门那套房子我很喜欢，但价格有点压力，所以及时放弃，最后证明还是对的，因为就在2004年底，我就面临换工作时的半失业状态，月供850元不构成很大压力，如果月供2000元就不一样了。而就升值来说，中大北门的那套现在大概已涨到近60万元；五羊新城小房子也涨到近30万元，都是翻倍收益，虽然贵的房子升得多，但是住在里面不卖掉，升多少意义不大。五羊新城的小房子虽然有西北向、顶楼等缺点，但有学位、交通方便、出租回报高等优点。所以买房子不用面面俱到和完美，适合自己就好。

　　另外旧房子面临重新装修的问题，当时我选择了熟人介绍的小装修队，除了有口碑保障，还不用提前支付装修款，所以可以边筹钱边装修。当然这样也是有一定风险的，毕竟质量等问题没有保障，还好我运气不错。

　　第2步 正式投资超级小房

　　投资经过：如果说第一套房子的投资是一种无意，那李小姐的第二套房子则是用心考虑的选择。2005年之后，李小姐进入新单位工作，平均每月收入不过两三千元，所以平时没有多少存款。2006年，股市复苏，李小姐将手头上仅有的2万元买了基金股票。以大牛市为前提，一年之内，李小姐的收益就高达70%以上，总资产一年之内增加到3.5万元。考虑到风险，李小姐将股票基金收益部分留在股市，而本金全部撤出。到2007年初，李小姐平时的积攒加上股市收益，手头总资产有4.5万元。而这时候，她的小房子市场价已升到25万元左右。基于股市风险和之前买房子的经验，李小姐考虑继续投资房产。

　　2007年年初广州的房产市场价格不但比2003年翻番左右，还多了营业税等政策。只有三四万资金作为首期的李小姐，只够买10万元左右的小房子，考虑到投资回报等问题，李小姐把目标房子锁定在专业市场、综合市场、高校旁的小区，因为这些地方有足够的租客市场。一套位于解放北皮具市场的小房子映入李小姐眼帘，15平方米，8万元，7楼，南向。

　　经过实地考察，李小姐发现这套房子虽然只有一个不足十平方米的单间，一个阳台，但房子已有一个阁楼将其分为上下两层，如此一来，这个建筑面积只有15平方米的房子有了25平方米的实用面积。房子交通也很便利，到火车站越秀公园只有5分钟车程，加上首期需3万元，月供只需几百元，李小姐凭自己的感觉立刻就签下了这套超级小的房子。

　　因为有装修经验，李小姐和熟悉的装修师傅经过商量，把整个小房子装饰成日式风情，美观且五脏俱全，非常实用。果然，在房子装修完不到两个星期，一个大学生便以每月800元的价格把它租了下来。而到此为止，李小姐这套房子总支出大约5.5万元，分别是3万元首期、1.5万元装修款，1万元的中介费税费按揭费，而5万15年月供每月支出仅450元左右，每月800元的月租，扣除按揭还有350元的富余。

　　李小姐投资心得：这套15平方米的小房子，首先地段好，10分钟路程内有十几个专业皮具市场、三所高校，能保证有租客市场；第二点是收租回报率高，因为即使两倍面积的单间，租金顶多1000元左右，但面积小只要功能齐全，一半面积一半总价租金却高达八成，所以越小越划算；第三是装修时以自己的要求来衡量租客心理，装修有特色，保证租金也就不难了。至于选择投资房的标准，除了价格，也和自住房子一样，都要感觉好。但是投资房子和自住不一样的地方在于，每一分钱都是利润和成本，所以基本上不要为了喜好而向价格让步，因为自住是必需的，而投资可以有很多选择。

　　第3步 卖掉小房子循环按揭

　　投资经过：一个月800元，一年收益9600元，李小姐买下的15平方米的小房子，支出才5.5万元，收租回报率虽然已经相当高了，但李小姐觉得15平方米的小房子买卖起来升值太慢，不适合年纪轻轻喜欢变化的她。所以在刚签了房子租约的时候，她就考虑把它卖出去试试看，如果净收益在1.5万元以上，那就坚决立刻出售，因为1.5万元收租要一年半时间，还不如拿这些钱买更大的、升值空间更大的房子。果然一经放盘，好几个人对李小姐的小房子表示了兴趣，最后不到一个月，房子以12万元实收价格成交。扣除5万元贷款，李小姐立刻就有7万元元现金到手，还掉向朋友借的2万元，还剩下5万元现金，4个月时间净赚1.5万元。

　　与此同时，各大银行推出循环按揭方式。所谓循环按揭，即银行针对贷款还款信用好的客户，将其房子作二次评估按揭，最大限度贷款给客户。

　　没有经过多少考虑，李小姐把自住的小房子进行循环按揭，当年11万元的贷款还剩下9万元，银行评估同意贷17万元总额给李小姐，如此一来，李小姐又贷得8万元现金。李小姐用这8万元加卖小房子所得的5万元总共13万元，在广州各处看房，目前比较合意的是白云区某小区一套65平方米的两房，总价25万元。这套房子的首期8万元，手续费装修费大概4万元，17万元15年月供大概1500元左右，预计租金2000元。这套房子的优点是既有比较高的收租回报，又有房子本身升值的可能，因为只要涨到每平方米5000元，总价就有32.5万元。李小姐觉得其有长短线结合投资的特点，所以已经向中介缴纳定金。

　　李小姐投资心得：投资房产有两种收益方式：一是收租投资，因为要有足够的租客市场和较高的租金，所以这种投资方式对房子地段要求高，相对来说房子本身品质则不需要过分要求，而且这种收益方式不一定需要整体

房价涨为背景；二是赚差价投资，这种投资对房子本身品质要求高一些，并且需要判断整体房价市场在上升，才能保证收益。这两种投资方式各有利弊，前者收益稳但慢，后者收益大风险大，当然这两种收益方式也可以相互结合。所以我选择卖掉收租回报慢的第二套小房子而着手第三套，是看中其有长短线结合投资的特质。

　　投资建议：以小博大 稳妥为主

　　小成本投资房产要以稳妥为主，所以首先要其资质好做保障，要有租客市场，这样基本不会亏，例如一套25万元的房子，首期10万元，租金只要能高过月供，几年之后，房子涨到35万元卖掉，除了租客帮忙还的本金，还赚10万元；而万一房价下跌到15万元，只要以租养供还款完毕，也可以赚5万元。相对于高昂的房价，租金水平能相对真实地反映房子本身的资质、实际价格、市场需要。所以选择房产一般会用周边类似房子租金来衡量其价值。

　　第二个窍门是评估价。银行贷款一般只能贷到房价七成，所以你要准备三成首期。然而事实上并非一定如此，因为决定贷款成数的房价并不一定是交易价。所以如果遇到评估价高于成交价的房子，不但可以少付一些首期，还有点物超所值的意味，不过这种房子在市场上并不多。

　　第三个窍门是不要斤斤计较利息。很多人都会觉得支付银行利息不划算，事实上，房贷本来就是为了利用未来的钱做现在的事情，实现提前消费。如果是年纪大了未来赢利能力不够或者生活压力日增的家庭，那过高房贷的确不适合，但钱少急于

理财的人不妨充分利用你的信誉贷银行的钱。一样50万元现金，你可以全额买50万元的房子；买一套150万元房子贷款100万元边供边自住；也可以分开5份，买五套30万元的房子，其中一套自住四套出租，所付出的资金一样，收益回报和自身压力却完全不同。

　　【专家点评】

　　广州市某房地产中介资深经纪人梁小姐

　　李小姐的房产投资思路非常清晰，她的最大特点是能根据自己实际情况和市场情况作出反应，并且在争取投资利益时候不忘控制风险。不过，这种频繁操作的投资方式一定要注意各种费用，比如房产证不足五年情况下的营业税、按揭费用、中介费、提前还贷银行违约金等，在选择投资前，一定要充分打听清楚各类费用，以免计算好的利润不断压缩。

　　广州某按揭公司唐先生

　　目前，广州很多区域的房子价格已经比较高，租售比已经失调了，前几年30万元的房子，现在卖到60万元，但租金可能只从每月1500元涨到1800元，所以投资前大家要考虑清楚。尤其是小成本投资者，本来收入可能就不高，更要细致的去了解行情，学习更多专业知识，以对未来的行情作出很好的判断。李小姐目前的投资情况还算成功，如果说她第一套房子存在时机好的侥幸，第二套房子的成功则与她有装修技巧以及对市场作出快速判断有关。目前来说，在广州投资二手房我比较倾向李小姐的意见。在专业市场、学校附近找合适的机会，如果相对新一点的房子，我个人认为可以考虑一下花都和南海，当然观点只作参考，毕竟什么投资都有风险。

　　本报记者　陈佳利