巧用外资银行房贷理财

　　于悠游

　　外资银行的房贷业务能带来哪些特别的服务呢？我们不妨挑选几个亮点介绍给读者，也许目前还不能普惠到所有客户，不过这种有针对性的产品和服务，更显示出以客户需求为导向的特点

　　在未来几年，住房贷款、信用卡业务以及理财这三大块将是外资银行的主攻目标，而几乎所有的外资银行都表示，将强力扩展个人房贷业务，抢占这一潜力巨大的市场。从市场角度来看，外资银行拥有资本、品牌、技术优势，在房贷业务方面将成为中资银行争夺高端客户时的重要竞争对手。

　　那么，外资银行的房贷业务能带来哪些特别的服务呢？我们不妨挑选几个亮点介绍给读者，也许目前还不能普惠到所有客户，不过这种有针对性的产品和服务，更显示出以客户需求为导向的特点。

　　提前申请贷款

　　早作安排抢先机

　　曹先生和曹太太在购买第一套房时经历了漫长的房贷审批手续，并且差一点因为房贷不能顺利批准而错过了购买自己理想家园的最佳时机。曹先生夫妇现在有一个4岁的儿子，最近打算购置一套更大的公寓。夫妇俩想到上一次办理按揭的经历，繁冗复杂且耗时的贷款手续不禁让他们感到十分苦恼。

　　针对他们的烦恼，银行的按揭顾问建议他们申请“贷款额度预审批”服务。通过银行的“贷款额度预审批”服务，曹先生夫妇可预先获知贷款额度，更快地进入购买阶段。这样使他们能够先于其他购房者一步，更有计划地挑选满意的房产。

　　银行的按揭顾问在与曹太太的交谈中获知，后年曹先生夫妇计划送儿子去读私立学校，届时将要支付一笔昂贵的教育费用。而现在的车已经开了6年，他们在近两年还打算换车。在了解这些情况后理财专家根据曹先生夫妇目前的收入状况、收入变化趋势、现金流状况和习惯的生活方式为他们量身定做了按揭方案，并向他们推荐了“按上按”服务。通过该服务，在累计偿还一定额度后，银行可以为他们提供二次追加贷款，充分满足他们在教育、

　　巧选外币按揭 节省利息支出

　　在美元、欧元、人民币都在不断加息的过程中，能不能找到一个低利率的货币作为按揭币种？在这方面，外资银行就显示出优势了。

　　案例：吴女士是一家大型美国企业的财务总监，海归人士。前不久，吴女士看中了市中心一处90平方米的精装公寓，房产总价162万元。由于收入是美元，吴女士原本打算向银行申请美元贷款。在咨询了德意志银行的理财专家后，她选择了日元按揭产品，利率只有2.50%，大大低于美元约6.00%的水平。理财专家为吴女士算了一笔账：

　　以贷款10万美元，采用等额本息还款法20年还清的方式，如果选择美元按揭，20年后吴女士一共还款171943美元。如果转按揭成日元，则第一年可节省利息支出3472美元，总共可节省高达62.22%即44767美元(约合人民币342468元)的利息支出。

　　而对于目前没有日元收入或存款的购房人，还可以通过购汇的方式兑换日元，享受日元优惠的利率。另外，除了日元按揭外，吴女士还可以选择这家银行提供的其他4个币种的贷款，包括美元、港元、欧元和人民币在内的多币种按揭产品，在将来汇率发生波动时，吴女士可以选择转换成别的币种贷款。

　　不过要注意的是，在外资银行开办的这类外币房贷业务，针对的是外籍人士和港、澳、台永久居民以及获得海外永久居留权的中国人，中国内地公民暂时还享受不到利用外币利率差来减少房贷开支。

　　精选还贷方式

　　缓解财务压力

　　由于买房者有各种不同的经济实力和理财规划，因此提供多种适合不同客户的还贷方式就非常重要，这方面外资银行同样比中资银行更灵活。

　　以汇丰银行为例，客户可以选择4种方式，包括：每月定额还款；双周定额还款；每月递减还款，还款金额每月递减，从而节省整体贷款利息支出；还有灵活还款方式，例如供款初期延本还息或每年递增还款等，客户享有更灵活的理财空间。

　　德意志银行的理财专家告诉记者，他们目前更可以提供9种还款方式，可以满足各种类型客户的需求。以“阶段性净息还款法”为例，这款产品特别适合在购房初期有财务压力或购买期房后还要支付一段时间房租的人。

　　案例：最近，在上海工作的港籍人士刘先生看中了一套总价210万元的期房，预计1年后交房，刘先生准备向德意志银行贷款120万元。在住进新房前，刘先生在公司附近租住了一套单身公寓，每月还要支付1万多元的房租。刘先生算了一下，每个月房租加上房贷他要支付2万多元，这使他今年的很多投资计划和已经与太太筹划了很久的马尔代夫之行都无法实现了。

　　此时银行的贷款顾问向刘先生推荐了“阶段性净息还款法”。据他介绍，刘先生可以在按揭开始的一段时间内，只支付利息，不偿还本金，这样就大大降低了他的财务压力，保证他的投资和生活计划顺利实现。贷款顾问还表示，目前35岁的刘先生收入变化呈上升趋势，他可以在一段时间后选择适合他的阶梯递增还款法，或根据他将来实际的财务状况选择其他合适的还款方式，以最优化他的财务状况。

　　享受费用全面的轻松

　　外资法人银行为了先期切入房贷市场，目前很多银行以各种不同方式向办理个人房贷业务的客户承诺，可减免律师费、评估费和第一年房产保险费，房贷交易只需缴纳0.005%的印花税。

　　假如客户申请200万元的住房按揭贷款，粗略估算，评估费一般在800元左右，按律师费0.3%的标准，首年保险费0.05%结算，仅三费就可以省掉约9000元人民币。

　　从市场角度来看，外资银行拥有资本、品牌、技术优势，进入房贷业务后，其客户会从高端客户向财富正在快速增长的中端客户，直至目前的普通客户延伸。资源面临重新配置，市场格局发生变化也将在所难免。

　　永亨银行董事长兼行政总裁冯钰斌不久前就曾透露，他们希望半年内可将房贷业务拓展到“几个亿”，贵宾户的门槛则是30万元。外资银行的房贷业务，对整个市场来说，体现出一种“鲶鱼效应”，短期内，中资银行还将占主导地位，不过在竞争的推动下，从产品的种类、创新，服务的提升等方面，客户是最大的受益者。