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私房70年后还要重交钱 收费预期留下投资困惑(2)http://www.sina.com.cn 2006年08月30日 10:30 《理财周刊》
“收费”预期下的投资困惑 看到对于《物权法》草案的一系列报道后，房产投资客刘先生感到十分迷惑。 在接受记者采访时，这位在上海成功投资了十几套房产供出租的浙江人说：“70年后要收费，可是按照什么标准收又没有具体说明，这让人怎么理解这条法规对房产市场的影响？” 刘先生具体分析说，房产的价格在撇除税收等因素后实际价值分两块：建筑物和地皮价值，建筑物按照一般的会计准则，50年就折旧完了， 70年后就只有地皮值钱了，这就产生重大问题了。 “重新缴纳土地出让金应该怎么计算？我想有两种办法。”刘先生说，“一是按照届时房产的价格评估再卖给房产拥有者一次，比如到时候房产评估价格是100万元，扣除地面建筑物价值(70年后为0)，再交土地价格，还是100万元。另一种计算方法是有人提出的比例法，就是说现在买一套房子100万元，土地出让金占房产价格的比例是十分之一即10万元，70年后按照那时候的评估价格的十分之一交，如果房产升值到了200万元，那就交20万元，如果贬值到了50万元，就交5万元。” 他说：“明显地，用第二种办法即比例法交不太可能实行，因为各个房产商拿地的价格都不同，利润率也不一样，土地比例差异极大，到时候势必一团乱无法执行。但是按照第一种收费方法又明显不公平，成了一房二卖了。” “最最荒谬的是，如果这样操作的话，我岂不是应该盼着手里的房子跌价？”刘先生困惑地说，“因为70年后我的房子如果跌到200元/平方米，我还交得起，如果升值到了2万元/平方米，我只能把房子送给国家重新买新房算了。” “总而言之，就是如果按照这种办法续租土地，房产就成了越保值越贬值了。”他说。 立法应慎重 实际上，《物权法》草案关于土地使用权的条款之所以落到如此尴尬的境地，全是因为16年前的一部法规。 这个1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条、40条规定了我国住宅房产开发的土地使用权为70年，期满后归国家所有。 然而，令人疑惑的是，对于这样一个涉及亿万家庭和民事主体重大财产权利的行政法规16年来从没有人出来做过任何解释——如果16年前就明确公布了期满后如何向购房者收费的事项，可能房产投资热压根就不会爆发。 根据媒体报道，有官员表达了对“70年”的理解：一、可能是考虑中国人的平均寿命70岁，从他成年比如25岁以后开始购买住宅，可以够两代人居住；二、可能是考虑住宅的使用寿命70年折旧为零。据称，这也是当时借鉴香港的经验。但香港的土地批租制度主要是因为香港大部分土地是英国1898年通过《展拓香港界址专条》从清政府租让新界(期限99年)得来，土地并非港英当局所有。 这个制度在实际操作中也是破绽百出，既然法律法规确认了土地使用年限的规定，但在实际操作中我们哪个小业主拿到过土地使用权证？你买的房子如果那块地开发商已经撂荒了10年，你实际使用权只有60年，你也压根不知道，到时候即使重新交钱办新证，你没旧证明国家[凭啥给你办？ 其次，既然规定了土地使用年限制度，为什么不确定每一户分享土地使用权的比例(包括分摊的公共使用土地面积)？如果国家70年后要用新房置换旧地皮，每个人应该换多少从何算起？ 再次，大量现存的“老公房”怎么算？现在动迁的对象大都是没有产权的老房子，也都给了数额不低的动迁补偿，难道那都是给的“地面建筑”的补偿价值？实际上那补偿都是针对地皮价值的，既然连没有产权的房子的地价都算作个人的，那交钱买了70年产权的房子业主反而没有这个权利吗？太不公平了！ 最后，如果70年后有大量老百姓有大量的土地出让金要补交，一次让老百姓交这么多钱可能吗？大家都不交难道都赶出家门去？社会还能和谐吗？ 立法者事关国计民生，不可荒唐行事，致遗祸无穷。
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