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◎张军
复旦大学中国经济研究中心主任
经济学院教授、博导 不一样的视角那天深夜，偶然在北京电视台看到一场关于房价的对话节目，三位嘉宾中，两位来自北京：《中华工商时报》的水皮先生和中国社会科学院
的经济学博士曹先生，坐在他们旁边的另一位则是个在华从事地产业的英国朋友。现场的情景是：北京的两位嘉宾都异口同声地在“帮老百姓说话”，抱怨房价太高，正好迎合了大多数现场观众的心思，不断赢得喝彩。而那位英国人则少言寡语，但他的判断和看法始终与中国老百姓的心思背道而驰。
我相信，很多那晚收看这档节目的电视观众一定很讨厌这个不列颠人的看法，或者客气地说他不了解中国的事情。当然，他在电视上是操流利的普通话的，说明他对中国并不隔膜。戏剧性的一幕发生在节目的最后，主持人让嘉宾们分别预测一下未来几年北京和上海的房价走势，三位嘉宾却出奇地表现出了一致的看法。两位中国嘉宾虽然认为房价太高了，但却认为房价并没有下降的空间。而英国嘉宾则更进一步，认为北京和上海的房价会越来越接近香港和东京。
有意思的是，我注意到，在判断和论证他们对北京上海等大城市的房价是否太高了的时候，中国嘉宾与英国嘉宾的论据完全不同。中国嘉宾的论据是，相对于大多数老百姓的收入来说，北京和上海的房价已经没有办法满足当地老百姓的住房需求了。而英国的嘉宾则从中国经济的增长趋势来判断房价。他拿爱尔兰作为一个例子来说明房价和经济增长的关系。爱尔兰是近年来欧洲经济表现最好的地方，也是房价增长最快的地方。另外他还提到，因为人口密度和人地关系的紧张程度不同，东亚与欧美在房地产市场上的一个显著不同是，东亚的房价———收入比要比欧美更高。
两类论据显然有本质上的差别。中国的嘉宾向后看，而英国的嘉宾则朝前看。这就引出了一个基本的定价问题：究竟房价是由当地老百姓的平均收入决定的呢还是由未来的收入预期决定的？也就是说，房价是由需求者过去的收入决定的还是由未来的期望收入决定的？ 经济学家应该明白，答案只能是后者。因为未来的收入预期是主要受经济增长影响的，因此，房价的变化趋势当然就受到人们对经济增长的预期的影响。这应是经济学家的基本看法。而电视里的中国嘉宾都把自己看成是经济学家，可是却选择不从经济学的角度来看问题。这要么是因为经济学功底不过硬，要么就是一种策略选择了。
在这个问题上，我们必须明白房产是资本而不是普通消费品。资本的价值总是更多地受到其未来价值创造能力所决定和影响的。不仅房地产，而且其他资本品的发展都是类似的。在经历了15年的发展之后，中国的股市行情应该给了我们这个提醒。为什么沪深股市行情再也没有办法恢复到当年的牛气？因为越来越多的投资者明白了一个道理，他们手上的股票的价值是由这些上市公司的未来赢利能力决定的，而与当年这些股票的定价越来越没有了关系。既然这些国有的公司不怎么样，广大投资者早已向下调整了对这些公司未来赢利能力的预期了。
明白了这个道理，我们就可以理性对待北京和上海的楼市了。当我们说房价对于这两大城市的市民来说望尘莫及的时候，对那些还不是当地居民但却希望未来移居北京和上海的全世界各地的人们来说，他们看到了北京和上海的未来前景和潜力，因而他们愿意付出这样高的价格。我们也许不愿意但却必须承认这样的现实，当今全世界也就像北京和上海这样的城市在日新月异地变化，它们给了世界以朝前看的机会和希望，它们的潜在价值总是要被市场识别出来的，不可能长期被压抑和低估。市场经济就是这样的，它的无形力量总要不断地去摧毁计划经济体制下形成的利益分配格局。欧美的经历告诉我们，在这个过程中，为了减轻完成这个城市和经济转型的社会代价，政府需要小心翼翼地去构筑住房的社会保障制度，除此之外，似乎并没有更好的办法。
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