投资房产何时卖

　　新浪网友：可乐妈妈123

　　随著许多房地產市场都开始走软﹐投机者发现他们无法将手头的投资房產迅速脱手﹐赚上一笔。这样一来﹐他们就面临一个艰难的抉择：该坚持下去、把房產出租掉﹐还是该挥泪“斩仓”。

　　这裡﹐我们要探讨一下那个痛苦的抉择--為何出售你的投资房產可能是上上之策。

　　降低损失。被房地產热套牢了？让我们从显而易见的事说起吧﹐虽然它著实令人痛苦：如果你除了脱手之外别无选择﹐那你就应当脱手--而且你可能还要快点脱手。

　　想知道你是不是身处“别无选择”的阵营﹐只要算算就行了。从投资房產的租金收入开始﹐减掉你的各项成本﹐包括抵押贷款、地產税、保险和维修费。如果你的房子或公寓需要相当大的现金支出﹐而你又没法一直填补上资金缺口﹐显然你有麻烦了。

　　“我自己倒没有卖﹐”佛罗里达州Sarasota的房地產投资者约翰•肖伯(John Schaub)说。“但是你必须能够负担得起持有房產的费用。大多数人都应该卖掉﹐因為他们不适合成為房东﹐也没有所需的现金流。”肖伯还是《Building Wealth One House at a Time》一书的作者。

　　可别自欺欺人：如果你现在就有现金流问题﹐情况可能要糟透了。如果你找租户很费劲、或者你的租户赖帐﹐那怎麼办？如果房產本身已经耗费掉一大笔钱了﹐想想没有任何租金收入的日子可怎麼熬啊。

　　雪上加霜的是﹐你可能还会受到借贷成本上升的冲击﹐你的抵押贷款利率被上调﹐或者你的只付利息贷款的本金到期。“许多购买房產投资的人都在使用这些新式贷款﹐”马萨诸塞州威尔斯莉学院(Wellesley College)的经济学教授卡尔•凯思(Karl Case)说。“你可能会遭受房价下跌和结转成本上升的双重打击。”

　　诚然﹐房地產市场可能再度活跃起来﹐使你获利出手。但这种情况看起来不大可能。哥伦比亚大学(Columbia University)商学院的房地產教授克里斯•梅耶(Chris Mayer)指出﹐住宅销售正在放慢。通常﹐这预示住房价格将经歷一段停滞不前或持续下跌的时期。

　　“我还是不相信我们正处於市场崩溃的开端﹐”他说。“但人们也不应指望房產将来会大幅升值。”

　　即便房地產价格只是停滞不前﹐许多投机者仍不愿出售他们的房子或公寓﹐因為一旦把5%或6%的销售佣金算进来﹐他们将面临灭顶之灾。

　　确实﹐这种不愿挥泪“斩仓”的情绪帮助解释了為何住房销售的放慢通常是价格下跌的前兆。业主都有一个目标售价--也许是他们购买房產支付的价格﹐或是他们可能在市场见顶时脱手可能获得的价位--他们一开始就拒绝接受低於目标的价格。

　　不过﹐等著“打个平手然后全身而退”可能是个巨大的错误。你不仅要应付房產每个月的现金开销﹐还可能损失加倍。 如果你买下那座佛罗里达州的公寓﹐首付5%﹐那麼只要房价下跌5%﹐你的投资等於就是打水漂了。

　　“当价格开始下跌的时候﹐通常都会持续一段时间﹐”梅耶教授警告说。“你希望大胆定价﹐把房產卖出去﹐而不是降低你的要价﹐跟随市场的跌势。”

　　评估回报。另一方面﹐也许你的情况并不是那麼岌岌可危。或许你的租金收入相当稳健﹐或许你的抵押贷款不多﹐因此房產的收入足以弥补成本。

　　即便如此﹐你可能还是需要卖出。关键问题是：你把钱投到别处能赚取更高的回报吗？

　　过去30年来﹐住房价格的涨幅每年要超出通货膨胀两个百分点。但在过去5年间﹐住房价格的涨幅与通货膨胀率之差已经跃升至7个百分点。意义何在？近来的回报不可持续--将来的回报可能平平。

　　的确﹐对於今天的房地產投资者﹐租金收入有可能是利润最大的来源。假设你的租金收入等於房產可能售价的5%。与此同时﹐假设你的投资房產的价格涨幅只能与3%的通货膨胀率相当。

　　这样算起来﹐你的年回报总计8%﹐相当可观。问题是﹐这个8%是没算成本的。

　　那成本有多少呢？我们且忽略所有的税项﹐通过房產折旧并扣除各项费用﹐你应当能将纳税降至最低。我们也把抵押贷款忽略不计。虽然这显然是一大笔支出﹐但它并不影响潜在房產的投资回报。

　　相反﹐按总回报為8%计算﹐扣除你每年花在业主保险和维修上的费用﹐包括诸如换个屋顶或壁炉等偶尔的大笔支出。这些费用每年要佔到2%甚至更高。

　　“这样﹐你的总回报就要降至6%或以下﹐”哥伦比亚大学的梅耶教授说。“记住﹐债券的收益率為5%。如果你在一项风险很大的特殊投资上获得回报还不到6%﹐我认為那可不是明智的投资﹐尤其是在下跌风险似乎要比上涨潜力大得多的情况下。”