包装出租：4位房产投资客赚高额租金财技大公开

　　文/本刊记者 黄罗维

　　楼市的变化带来投资者们投资策略的变化，持房出租会成为今后很长一段时间里楼市投资的主旋律。目前市场上待租的房源不断增加，如何才能当一个轻松获得高租金的房东呢？

　　我们的建议是——包装出租。所谓包装出租，就是对房屋进行恰到好处的提炼加工，包括提升居住功能、美化居室环境或者是拓宽租赁范围，以更好地适应目标消费者的需求。虽然这在当前的租赁市场上还是个新概念，但它却是提升房屋租赁价值的一个非常行之有效的途径。

　　楼市的变幻真让人感到有点措手不及，前不久还高涨得令人热血沸腾，但不多久却一下子跌入了一个低迷的怪圈。一轮严厉的

宏观调控仿佛在一夜之间使世界变了样，很多人都发出了这样的感叹：“这市场还怎么玩？”

　　但无论如何会玩的人还是要玩下去的，对于那些在

房地产市场跌打滚爬的投资者来说，市场的改变引起的是他们投资策略的变化，持房出租会成为今后很长一段时间里楼市投资的主旋律。

　　于是一个颇为棘手的问题就出现在了我们面前，目前市场上待租的房源在不断增加，在这种情况下你有没有想过把自己的房子包装一下呢？它对提升你房屋的租金回报可是有着相当大的益处呢！

　　房产投资要打持久战

　　现在的楼市真的变了，无论是从政策面还是市场面，我们都可以明显地感到这种转型。有一位投资者的话可以说是特别直白：“现在的楼市投资，可是要打持久战了。”

　　这句话可以说告诉了我们两层意思：一是在目前的市场情况下，以前那种靠差价获利的短期投资行为可能已经一去不复返了；二是在目前的市场情况下只有长线投资才有其生存的空间，租金回报将会是今后很长一个时期里房产投资客的收益来源。

　　种种迹象已经表明，上海楼市已经进入一个供大于求的时期。在这种情况下，房地产市场的运行也会出现许多新的变化。投资房产要从三个方面考虑其成本，一是投入，二是支出，还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下，由于此前

房价的不断高涨，一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。而从支出的情况来，营业税的征收大大提高了楼市的交易成本，而且持有房产也要支出像物业管理费等费用，再加上契税、交易佣金、贷款利息等等，如果再考虑投入资金机会成本的话，一套房子要上涨20%才能保证我们的赢利空间。在当前“供大于求”的情况下，这显然是很难实现的。

　　交易成本的提高和市场状况的清淡都使得房产回归了它原来的物业属性，投资客将更多地与房东划上等号。

　　租赁市场竞争趋激烈

　　目前正有不少短线投资客开始转战长线投资市场，近日记者在调查中发现，在不少中介公司都接到了业主撤消出售要求，改为挂牌出租。于是一个不可回避的事实就出现在了我们面前，今后一个相当长的时间里，市场上待租房源的数量将会呈现出一个不断增长的过程，房屋租赁市场的竞争将日趋激烈，无论是“新房东”还是“老房东”，都将面临着新的挑战。

　　与这两年房价快速上涨相反的是，近年来上海租赁市场却始终不温不火，其根本原因在于，租赁需求增长赶不上供给增长。不少房产中介表示，目前很多中高档住宅租金其实已是有价无市，问津者少。从实际情况来看，如今上海租赁市场上月租金在1500元之内的物业供不应求，而面积在100平方米至200平方米之间，月租金在4000元至8000元之间的住宅，则供过于求。

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