叩问房产投资的地铁概念(2)

　　点评：长线投资更需要懂得“看盘”，蓝图中的地铁并不一定是房产投资中的灵药。地铁工程的大投入，即便在发达国家也是勉为其难的。地铁建设从来都是一个“无底洞”，其营利是世界性难题。地铁建设造价相对较高，超过了一般城市经济承受能力，而且交通建设不可能完全是一种政府性的供给型系统，必须在一个开放性的社会集资型系统下完成。广州规划中的九条地铁线要按时完成，也需庞大的财政支出承担。再者，楼盘能否升值便捷的交通只是其中一个因素，还需从全局上看政府的政策走向和楼盘周边的实际环境。

　　路线未明，楼盘命运迷茫

　　张晓和方启光相对李玉(化名)来说是幸运的，毕竟忍耐多几年，地铁还是会通。但和方启光同样是投资客的李玉显然就没有那么幸运了。李玉的房子位于番禺区，是预售房，并位于地铁7号线沿线，李玉买下这楼房的时候对“地铁概念”满怀希望，六七年后地铁修好楼盘便有升值的空间。但今年8月，李玉在广州某报上看到这样一则消息：“地铁7号线规划未获批准”。

　　李玉一看到这消息，顿时头脑空白：难道和广佛地铁一样，02年10试验段工程开工后便没有下文了？买楼的时候看中的就是地铁沿线的升值空间，在路线未确定时

开发商便以地铁名义打广告，似乎有点忽悠买家的嫌疑。

　　庆幸的是，9月中旬李玉总算在看到七号线的暂定路线，自己买下的楼盘也在路线范围内，“虽然是‘暂定’二字，但起码是个希望，现在只能期盼地铁早日动工了。”

　　当时开发商的宣传资料上写的是“毗邻某站站点出口”，“可是直到现在，规划的路线的站点出口具体定在哪里，开发商的答复也模棱两可，我现在心里也没个底。”

　　点评：当地铁概念仅仅只停留在概念时，投资房产的风险更大。规划仅仅是规划，规划也有可能规而不划。例如上海地铁M8线在04年就曾经做过大调整，受到世博方案的影响前前后后修改的方案也有4、5次，并且原先设计的成山路大型换乘枢纽也被取消。想在地铁规划路线附近购房的人，在有些因素没有明朗的情况下，还需要仔细的分析自身情况，再做决定，毕竟“暂定”二字并不是最终拍板方案。

　　《私人理财》房产专家建议： 地铁一通，并非黄金万两

　　一般地铁沿线楼盘的价格比同区非地铁临近楼盘的价格要高500元/㎡-1000元/㎡左右，就算是预售楼盘都比同区早几年建成的楼盘贵。楼盘是否具有投资价值地铁并非万能药，一些生活气息浓郁、配套设施齐全、路段位于商务密集地的投资收益率并不低。

　　广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，地铁一号线沿线物业升值15% ，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15% ，地铁经济确实拉动了沿线楼盘的价位。

　　于是，不少开发商打着“地铁”的幌子，宣称地铁开通后可以升值15%-20%，这话看上去似乎并不假，但是对于善在规划中的地铁沿线，实际上开发商是“预支”了买家楼盘涨价后的收益，是超前赚取了买家钱包里的货币。并且，这些开发中的楼盘要比同区位，只是建成时间稍早几年的楼房的价格明显要高出一大截。地铁没建好，却按地铁建好后的价格出售，可是今后具体有多少升值空间并不能以现值计算。

　　假如买家买该房的目的在于投资，却因为

房产新政的影响，短期转手卖出并不能赚钱，仍旧在等待3-5年的地铁开通时间，那这段等待时间的折旧成本就很大了。试想5年内，买家如果把多付给发展商的差价和房子的折旧成本，投资到其他

理财产品或者其他项目上，收益未必会低过地铁带来的经济效益。

　　同时，在选购楼盘时也必需考虑到，如果楼盘在规划设计上有弊端，特别是在建筑设计上没有做好和地点选择上没有做好规划，那么投资楼盘和地铁就很难形成联动，在这种情况下，你对这种预支型的升值是否敢下赌注呢？

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