投资包租楼应该三思 认清自身实力弄清签约主体

　　记者　郑先正

　　近来，江城不少新老楼盘在推向市场时，打出了“包租”的旗号：有的楼盘说，所卖单位全部至少带有一年租约；有的甚至称，包租5年，并许下高回报承诺。这在疲软的楼市中激起了不小的浪花，投资者的热情也被重新激起。

　　其实，早在10年前，江城就出现了这种“包租楼”，只是后来出现了一些纠纷，让投资者敬而远之。那么，当今天这一现象重新走进人们视线中时，我们应该怎样看待其间的投资机会？近日，记者就此采访了德盛行物业顾问公司缪德杰总经理。

　　弄清签约主体

　　针对目前卖楼时出现的包租现象，缪德杰说，投资者首先必须弄清楚是在与谁签约。如果签约对象是实力雄厚的大公司，或有银行担保，则包租协议得到切实执行的可能性较大。反之，如果签约对象是一些实力不济的小公司，又没有银行或实力公司担保，甚至所签合约的有效期超过了签约对象的存续期，那么这种包租协议就隐藏着极大的风险，投资者应当慎之又慎。

　　缪德杰说，查看签约对象的资信时，要关注其注册资金、业务范围、发展方向、公司背景、投资方、注册年限、以往业绩等内容，若发现有套钱迹象，应迅速止步。

　　分析房屋受欢迎程度

　　缪德杰说，事实上，包租租金是来自于投资者所购房屋的出租租金。如果出租情况好，“包租”当然能顺利进行下去。但如果遇到出租率急转直下的情况，“包租”协议得不到履行的可能就大大增加。因此，房屋的受欢迎程度，也是投资者决策的重要依据。

　　房屋的受欢迎程度，可从其地理位置、硬件及配套设施、物业管理、软件、交通便利性、停车位等几个方面考察。另外，房屋所在楼盘以往的平均出租率及周边同类型同档次楼盘的出租率，也是重要的参考依据。

　　由于这种投资属长期行为，投资者还应重点分析房屋未来的发展趋势：周边会不会有新楼盘推出？新楼盘会不会对所购物业构成冲击？或者说，随着这些新楼盘的推出，物业所在地域会不会形成扎堆效应？

　　如果对上述各因素分析的综合结果对投资者有利，则可跟进，否则当放弃。

　　认清自身实力

　　眼下，市场上推出的一些“包租楼”一般定位较高，

房价也比附近住宅楼盘高出一大截。缪德杰说，对这些楼盘的投资应属高风险高收益行为，因此在作出投资决策前，应首先看看自身的经济实力能否承受住后期可能出现的各种“风吹草动”。

　　楼盘今后的出租情况不可能准确预知，如果楼盘出租不理想，投资者就要面临很大的经济压力，对于大比例贷款的投资者更是如此。特别是对于一些高档次楼盘，由于其提供的服务相对完备，物业管理费也会较高，若物业空置，投资者将承担还贷和高额物业费的双重压力。一旦业主因经济实力欠缺而无力还贷，最终房屋就可能会被银行拍卖，若长期拖欠房屋空置期可能欠下的物业管理费，投资者就可能血本无归。

　　因此，对自身风险承担能力的判断也显得尤为重要。

　　认识投资风险

　　许多投资者认为，从长期来看，楼价肯定会上涨，如果今后资金链出现问题，将所购楼盘卖掉也可大赚一把。

　　对此，缪德杰认为，即便今后楼价会上涨，也是从总体趋势而言的；对于具体楼盘而言，今后升值与否则存在很大的不确定性。投资者所购楼盘是否会上涨，与当初的买价有很大关系，如果买价较低，则上涨的可能性较大。反之，若买价较高，那么随着今后楼盘折旧、周边新楼盘崛起等因素，楼盘售价也很有可能下滑。

　　还有投资者认为，即使今后资金链出现问题，但只要租价压得足够低，房子总还是可以租出去的，这样就能缓解资金压力。

　　对此，缪德杰说，这其实是一种很不现实的想法。出租户会有一个寻找客户的过程，而且，房屋需求方除了考虑租金因素外，还会有物业费高低、房屋

装修情况、楼盘所处地段等其他方面的考虑，供求渠道并不会总是畅通的。而且，如果所选楼盘整体出租情况不佳，供大于求，则压低租价还可能会形成恶性循环，业主最终仍是得不偿失。

　　缪德杰认为，“包租楼”属高风险高收益型投资，而且回报期较长，因此，置业时应谨慎而行，综合考虑各方因素，切忌“想当然”和“随大流”。