深圳：高烧中的百万商铺

　　-本报记者 阳静纯 深圳报道

　　深圳商业地产的“发烧”程度远远高于住宅市场。尽管今年有近200万平方米的井喷式商业地产推盘量，还有高达30%的价格涨幅，但丝毫没有阻碍人们的投资热情，内部销售一空的“炒铺”局面竟是让人想买也买不到。

　　据深圳中原地产统计，2005年，深圳有近200万平方米的商业项目供应量。上半年商业面积供应量达83万平方米，超过去年全年销售总量。而下半年深圳商业地产总体供应量将超过100万平方米。

　　而全国范围内，据

商务部商业地产组调查：商业地产建设已然过热。在深圳市贸工局普查报告中亦提示，目前深圳市的大型超市、百货店等商业项目在数量上已接近饱和，但即将开业的还比较多，有可能出现过度竞争的局面。

　　事情似乎并不乐观，但

开发商并不担心。与商业地产巨大推盘量等量齐观的是商铺高达30%的涨幅，其上涨远超过住宅市场12%的幅度，且其抢手程度亦非住宅可比，“部分热点地区商铺没有关系根本买不到，南山某大型购物中心的商铺竟内部销售一空，不对外发售。”某业内人士透露。

　　“随着深圳整体规划往西部发展，南山尤其是关外一些商业地产的价格被拉得虚高。”星彦地产顾问商业运营中心总监戴曙华说。

　　大型购物中心带动

　　日前，由深圳星河集团投资6.8亿兴建的8.5万平方米的星河购物公园举办其第一次全球招商酒会。该项目预计明年4月营业。当天吸引500多家海内外品牌商户现场咨询。该项目为深圳福田新中心区三大商业项目之一，紧随其后的怡景中心城、晶岛水晶城项目也预计于明年开业。

　　深圳这波商业地产热最早是由去年老中心区的购物中心带动起来的。12万平方米的金光华广场、19万平方米的华润万象城、9.75万平方米的中信城市广场皆运营良好。此外，和记黄埔与中航共同投资20亿港元开发的华强北项目也以地标姿态酝酿着。

　　在这些大型购物中心带动及地铁交通预期下，深圳商业地产由罗湖、福田等老商圈向南山和关外呈现带状分布趋势。明后年南山海岸城、蛇口招商花园城、宝安中心区一批商业项目也将入市。

　　在销售价格及租金方面，“今年上半年深圳商业项目销售均价近1.5万元/平方米，同比上涨30%。租金方面，几个热点区域都有不同程度的上扬，涨幅都在10%以上。”深圳中原地产总经理李耀智说。

　　“旺铺”后的“旺市”

　　单从成本看，开发商热衷商铺很易理解。商业地产开发成本比住宅高60%-80%左右，但其价格一般是住宅价格的2-3倍。

　　随着国际基金投资带来的经营理念，“只租不售”的经营模式使开发商的眼光看得更远。“星河购物公园全部是自有资金开发，保守预计10年内收回投资，如果经营得好，或许通过基金上市一两年收回也不是不可能。”星河集团副总裁何国强告诉记者。

　　不管是否能赢得国际基金青睐，商业地产的前提是要有良好的租约，而这与市场需求量有绝对密切的关系。实际上，国内这波商业地产热是基于中国加入世贸后，中国

零售业和服务业全面开放后的一种商业需求预期。

　　由于炒铺资金量相对较大，炒铺人里港人居多。“近来港人国内买铺成风，由以往港人占商铺总成交量的20%，演变成目前激增至逾一半以上。”江少杰说。“相对香港动辄上千万的炒铺资金，深圳炒铺的成本要低很多，且投资潜力很大。东门、华强北等地商铺现时租金每平方米约1100多元，相比全国如广州北京路铺租每平方米达3000多元比较，仍有大幅折让；再加上深圳居民平均工资较广州为高，所以深圳铺租仍有很大的上升空间。”

　　此外，他认为上半年对住宅的宏观调控，也造成部分炒家资金向商铺转移。

　　会否过热

　　到今年6月末，全国商业营业用房空置面积增长达到21%。

　　“在深圳，去年空置面积50万平方米，比2003年增长了20%。”戴曙华介绍。但他认为这些数据不足以说明深圳商业地产过热。相反，他认为深圳商业地产发展比较稳健，“深圳几个大的购物中心都只有10万左右体量，没有像别的城市那样盲目求大，动辄几十万面积上马。”

　　“单一看面积并不客观，要看具体项目。”何国强认为在高端项目方面，深圳商业地产还远未饱和。

　　实际上，高空置率与新商铺旺销并不相悖。戴介绍高空置率的商业地产均是早年的商业裙楼，尽管这些项目地段都挺好，但由于规划上达不到商业项目的条件，才造成出租难的局面。

　　即使这样，“但如此集中的爆发性供应，市场短期内将很难消化”，同致行董事长王波表示。