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投资产权商铺 当心钱打水漂


http://finance.sina.com.cn 2005年10月31日 02:44 每日经济新闻

  “现在收上来的租金仅够交管理费,更别谈当初承诺的8%的回报率了”,正在银行交纳商铺按揭款的吴小姐显得颇为无奈,投资产权式商铺的教训让她心痛不已。

  租金中居然有开发商的钱

  一年前,吴小姐在开发商铺天盖地的广告攻势下,开始投资产权式商铺,并且享受
了一年的高额租金返还。但之后,情况出现了变化,由于吴小姐的商铺所在商场倒闭,开发商此前承诺的高额租金回报从第13个月开始中断。吴小姐只好将自己的8平方米商铺出租给小贩经营,每月收取的租金仅够交纳管理费、水电费。吴小姐表示“当时一时脑热,现在才落到这个地步,现在只希望那个地区能再旺起来。”

  据了解,一般产权式商铺投资的操作方式是,开发商承建一个大型的商业项目,然后按照一定的布局和设计,分割成面积较小的若干单位,将此出售给投资者。投资者拥有其产权,但不具有独立经营的权力,而由开发商或者第三方成立的经营公司经营。租金由经营公司统一收取,然后按照按约定返还给投资者。

  “一开始,我认为这种操作方式可靠”,吴小姐表示,在签约购买商铺的时候,一家当地知名的百货公司已经进驻该商场,“但我们没有想到的是,开发商是先拿自己的钱补贴给了那家百货公司,也就是说一年中我所收到的租金中,有一部分是开发商自己的钱。”

  据吴小姐介绍,开发商与商场约定的租金远低于市场价格,不足部分则由开发商垫付。那家商场就是冲着低租金来的。后来,由于商场经营不善,撤出了该商业项目,相关投资者去找他们核对账目,才发现了个中蹊跷。

  投资行为复杂

  针对投资产权式商铺的风险,中信实业银行

理财专家提醒投资者,产权式商铺项目大都打出“高额返租、到期回购”的诱人口号,但对于产权投资者而言,经营公司届时是否如约返还稳定回报,以及到期回购等约定义务,是投资者面临的首要风险。

  由于产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体,还有买卖合同、租赁合同等多层法律关系,因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。另外,产权类投资的年限动辄达10年、20年,因此也存在着很大的不确定性。

  业主缺乏保障措施

  另外,有些产权式商铺的开发商只建不管,商铺售完后就抽身而退。造成一些急功近利的开发商从销售难易的角度去设计房产项目。还有些开发商为了转嫁风险,尽快套现,根本不重视商铺的后续经营。一旦日后的经营真出现问题,开发商早已套现并获取了丰厚的利润,运营商也可以临时退租,拍屁股走人,留下的“苦果”只有业主慢慢品尝。即使有相应的担保,但由于缺乏有效的监管手段和变现能力,也很难成为投资者利益的根本保证。

  选择成熟的经营团队

  业内人士建议,选择产权式商铺,投资者除了关心地段与价格,还应该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力。产权式商铺的价值有两部分,一是

房地产本身的价值,二是商业价值。房地产的价值浮动不大,但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素,还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平,尽量选择成熟的经营团队。

  新华社


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