买小公寓出租是否合算 投资小户型把握三原则

　　记者殷鹏　北京报道

　　由于房产转让成本的增加，导致许多投资高档项目的人士开始转向租房市场。这其中70—80平米的二手小公寓由于房款总价和租金相对较低，尤其受到投资客与白领租房者的青睐。

　　案例说话

　　听说在北京靠租房能赚钱，做建材生意的李先生也想尝试一把。他相中了北京东三环“富力城”的一套二手小公寓，65平方米，总价65万元。李先生打算通过贷款方式购买后用于出租。考虑到银行贷款的成本，李先生想知道投资这套房产多久以后可以有钱赚。

　　中原地产总监宫萍算了这样一笔账:假设房贷利率为5.51％，并且租金收入水平保持不变。

　　购买房屋支出李先生购房需支付首付3成，即19.5万元，从银行贷款45.5万元。按照等额本息方式，贷款20年时，月还款额为3131.94元，计算利息后实际总购房款为94.7万元。若贷款15年时，月还款额为3719.66元，计算利息后实际总购房款为86.5万元。李先生还要至少投入2万元用于购置家具、电器等。每年的物业费用为2184元。每年的取暖费用为1560元。

　　出租房屋收入目前“富力城”的一居室出租价格在3500元—3800元/月，由于李先生的房屋状况较好，租金应为3800元/月。在出租过程中每年都应留出一个月的空置期，因此，李先生的该套房屋的年租金毛收入为:4.2万元/年。

　　年租金净收入4.2－0.2184－0.156=3.8万元。如果贷款20年时，该套房屋的投资回收期=(94.7＋2)/3.8=25(年)；如果贷款15年时，该套房屋的投资回收期=(86.5＋2)/3.8=23(年)。

　　投资提示

　　北京链家

房地产经纪公司市场部总监金育松表示，为确保利润最大化，投资小

户型公寓应把握以下三项原则。

　　单价小于同级别土地1.2倍购买的房产是否为普通住宅，将直接影响到房产交易成本。对于购买70—80平方米小公寓的投资者来说，只要使实际成交单价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下就能确保其享受普通住宅1.5％的

契税优惠。

　　例如，两套都在CBD核心区域70平米的二手小公寓，单价分别为12000元/平米(超过1.2倍)和11000元/平米(未超过1.2倍)，那么买前面那套房就要多缴纳契税(12000×3％－11000×1.5％)×70＝13650元。

　　总房款应在68万以下租金收益大于月还款额是投资获得利润的首要前提。据“链家”统计资料，北京市二手小公寓的平均月租金为4000元左右，按照等额本息还款方式15年期七成贷款来看，贷款本金至少要小于48万，才能保证月还款额与月租金之间的平衡。因此，投资二手小公寓，其总购房款应控制在68万以下。

　　地理位置决定空置期房产的空置期将直接影响到投资者的收益。例如，以7成15年贷款在北京亚奥地区购买一套面积70平米总价56万的二手小公寓，每月还款3200元。投资人准备以4000元/月的租金对外出租，经过40天找到了合适的承租客。其投资初期损失的收益为40天里的还款额4267元和房租5333元，共计9600元。金育松告诉记者，由于亚奥区域缺乏产业链支撑，其公寓租务市场空置期相对较长。

　　不同土地级别区域的平均交易价格及二手公寓平均出租空置期参照表

　　土地级别 区域地段 平均交易价格 平均交易价格的1．2倍 平均出租空置期

　　二级 ＣＢＤ核心区 95551146615－25天

　　泛ＣＢＤ区域 20－30天

　　朝阳公园 18－35天

　　三级 8040 9648

　　紫竹桥 24－35天

　　中关村 25－38天

　　亚奥区域 25－40天

　　四级 万柳6886 8263 25－40天

　　望京 20－35天

　　链家市场研究中心提供（价格单位：元／平米）