2005年关将至 商铺理财接好最后一棒

　　在宏观调控使得短期投资方式充满风险的当下，很多人燃起了对商铺投资的热情。于是，在继2004年商铺投资成为理财的新模式之后，2005年，沈阳商铺理财依旧如火如荼。

　　商铺类型要选好

　　商铺，素有“一铺养三代”之称。因其稳定、回报率高等诸多优势，已成了股市、高 档住宅投资以外的一种重要的理财选择。

　　在股市低迷和宏观调控的背景下，商铺投资在房地产投资理财中受到了越来越多的关注。

　　据记者了解，沈阳目前商铺

理财的

理财产品主要有两种类型，一是商业街。商业街是城市商业的地标，经营独立性强，获利大。比如，五洲商业广场、华锐•世界城等地产项目。二是住宅底层商铺和社区类商铺，社区商铺是商业地产的一个发展趋势。

　　比如，风华时代、圣芳庭等地产项目都在住宅底商上尝到了甜头。沈阳市相关部门的负责人表示，沈阳商业中心饱和后就将向社区方向转变。

　　事实上，投资理财并非要发挥“羊群效应”，人云亦云，在一种理财产品成为热点之前，以敏锐的眼光发现其投资潜力和理财价值，先人一步抢占有利地势，就可以事半功倍。

　　各种业态要协调

　　初次投资商铺的人，往往会被一些表面现象所迷惑。传统商铺由于产权不清、经营分散使一些商铺卖出去而招商不火，这是由于开发商与管理商脱节造成的。一些传统商铺租金高，但是并不意味着回报率就高。所以在购买商铺时，要考虑到用他来做什么，租金能有多少，周期多长等等。

　　商铺的大环境是区域位置，小环境就是各种业态的协调。商业物业各种功能都是经过科学规划的，不能在品牌店附近做低端的，也不能让差异较大的两种业态摆放在一起。比如高档精品服装店旁边是五金店铺，不仅会使营运后的效益受到影响，也会影响到周围店铺的销售和经营。

　　营运模式要适当

　　商铺只是一种投资的载体，真正体现价值的还在于它的经营能够带来多少利润。因此，商铺营运模式就成了如何实现高回报的关键。商铺的营运模式包括反租回购、投资回报、带租约销售、三权分立、先经后卖等。

　　反租回购是指开发商将商业带划分成小单位商铺位，然后卖给投资者，经过约定的年限后回购，业主可自营或委托经营。该经营模式的风险是如果管理公司经营不善，无力回购，而业主经营状况又不好就会被“套牢”。

　　投资回报是指开发商在销售过程中承诺按一定比例的回报率每年每月给予投资人回报。如果项目经营良好，投资回报率远远大于开发商给予投资者的，那么对于投资者就是一个比较遗憾的损失。

　　带租约销售是指投资者在购买商铺的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商。返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报。租约期内由开发商将房产转租经营。这种经营模式避免一些项目经营初期遇到的各种风险，但是这种经营模式适合在

房地产市场比较成熟的地区，开发商须具备一定的管理经营经验。

　　三权分立指商铺的使用权、经营权、所有权分离。投资者购买，开发商使用，经营管理公司来经营，三方分收益。这种经营模式就目前来说是比较先进的商业地产营运模式。不仅能吸引到知名的品牌店，而且能通过商业物业提升土地的增值价值和规避风险。商铺地段是重点

　　“地段、地段、还是地段。”商铺理财，要素之一便是选好地段。

　　以太原街为例，是传统的一级商圈，可谓“寸土寸金”。但是这里的门槛较高，稍好一些的商铺销售价格都在每平方米7万元~8万元之间。

　　目前在太原街相近的三好街、五里河等区域的“副商圈”，同样商铺理财者普遍看好这个地段的投资价值。

　　商铺地段的选择也要考虑交通设施和道路状况。

　　便捷、发达的交通能够缩短时空差距，输送大量的客流，从而影响商业人气。正在兴建中的沈阳地铁沿线地区，将成为商铺投资理财的热门地区。

　　选好商铺的地段之后，就要开始着手分析商铺周边的消费群体的情况，以及这些消费群体的消费能力、消费观念和消费习惯。

　　人流量大对于商铺理财而言当然重要，对于人流的深层次分析也很重要。本报记者　王娜　张卉　周军