公寓商铺的产权投资陷阱

　　本报记者许慧颖发自北京

　　袁以明近来急于把自己的房子卖出去,因为他投资的新世界一期公寓租金不升反降，从最初2300美元降到目前的人民币8000元。“我现在根本没办法再见一些老朋友了，我自己赔了不说，连累我的朋友们也赔了钱。”

　　和他一样处境的投资者在北京为数众多，一位来自于台湾、从事了十年房地产投资的赵女士告诉记者，北京除个别别墅项目之外，在2002年以前开发的外销房和一些高档公寓已经全线贬值。也就是说，北京早期外销房的投资客，几乎全线溃败。而商铺、酒店、写字楼的投资成功率也是微乎其微。外销公寓投资之失

　　袁以明是香港某集团驻京办首代，来京多年，非常看好北京

房地产的投资升值潜力。他告诉记者，买新世界一期公寓的大部分业主都是买来做出租投资。当时，北京新世界一期公寓的物业公司承诺是为业主的单元房配套租赁服务的。也就是说，在香港就可以放心将房屋出租出去，然后收取租金。因此，他还介绍了在港的朋友购买。

　　“最初有一段时间，我的房子最高月租金可以达到2300美元，而现在三分之一都不到。”提起彼时，他有些恍然。据他介绍，北京新世界一期公寓于1994~1995年在香港展出进行宣传推广，1996年底落成。当年因为内地的政策有内、外销房的区别，因此，陈先生在购买这套建筑面积100平方米的房子时，总共花费了200万港元，相当于每平方米2万港元，折合人民币当时的市值是222.6万元。

　　2002年之后，北京取消了外销房和内销房的区别，外销房这一名词从此消失，外籍人士也可以购买普通的商品房。由此，价格差距逐渐拉平。陈先生说，虽然我们也因此受到了一些损失，但是取消外销和内销的区别可以为今后更好地吸引外籍人士来内地投资房地产或者长期居住产生推动作用，这应该更有利于高档公寓的发展。

　　然而，北京新世界一期公寓的日子却越来越难过，物业价值持续贬值。新世界现在一共开发了三期，二期比一期物业费低，三期比二期更低。而一期的物业费在当时乃至今日相对而言都是最高的。这样就给他们的心理造成了很不好的影响，说明他们投资新世界这个项目是贬值的。

　　近来物业公司常常很便宜地把房子出租给一些旅行社，只要不突破最低底价。可想而知，旅行社的客源鱼龙混杂，这会影响出租氛围。

　　由于袁先生的上一个外地房客搬走之后，已经好几个月没有将房子出租出去，高昂的物业费让陈先生已经无力承受。无奈之下，不久前他将房子出租给了一个办事处。“我不想这样做，但是现在这里的环境和出租情况，让我很为难。”陈先生说着，无奈地耸了耸肩。有一些当初的投资者因为不能接受过低的出租价格，就会闲置，最后无奈之下将其低价出售，无形中也降低了公寓的档次。

　　赵女士表示，早年投资北京的小投资者们现在几乎都陷入了困境。在这样一个低迷的市场里，当年那些高档公寓虽然都在走下坡路，但是高昂的物业费却始终保持不变。一位王太太对记者说：“损失都加在了小业主的身上。”她分析说，这完全取决于一个圈子和圈子里的人，管理的到位，保证了居住者的整体地位和档次，那么它的物业价值自然就会得到保值和增值。商铺投资的陷阱

　　相对于投资新世界等高档公寓的投资者来说，投资商铺失败的投资者损失则更加惨重。

　　“业主每天可获每平方米4元的租金收入，算来一个标准摊位一年可收入1.9万余元(税前)。”这是碧溪家居广场的收益回报承诺。而且，如果业主全款支付有困难，银行还可以提供五成5年或者六成10年的按揭。

　　但时至今天，4000个商铺铺位、人民币6亿元的巨额投资，全成为泡影。2003年9月，碧溪家居广场先在北京继而在全国打出广告，宣传“16万元产权商铺热卖”。广告中宣称，碧溪家居有5万多平方米的营业面积，分成每个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。

　　王晨是商铺投资的一名受害者。她所购买的碧溪家居广场的一个摊位和巨库的一个摊位均可能让她血本无归。在她购买这两个摊位一年多之后，碧溪家居广场与巨库先后关门大吉。

　　开发之初，碧溪方面以大楼为抵押，向工商银行西客站支行借款2.88亿元。随后,碧溪又将大楼化整为零出售商铺。而碧溪在向业主出售商铺时，隐瞒了这一消息，这导致了以前碧溪方面承诺的产权问题无法办理。到了去年底，回报无法继续兑现，无奈之下，碧溪家居广场只能和业主摊牌。

　　在购买商铺时，商家曾出具三项保证：一是将整个碧溪家居广场的营业收入作为保证；二是将碧溪集团的其他收入作为保证，即碧溪温泉饭店的营业收入；三是将碧溪家居广场二期工程的5万平方米作为担保，在前两者一旦经营不善、投资者租金得不到保证的情形下，业主可以直接行使权力，将该房产处置。

　　事实上，以整个碧溪家居广场和碧溪温泉饭店的营业收入作担保并不能确保回报，因为任何企业经营都存在风险，营业收入具有不确定性，遇到营业情况严重恶化时，担保势必难以执行。而以碧溪家居广场二期工程的6万平方米作担保,只有当碧溪家居广场对该房产享有完全产权，同时确定该工程没有申请在建工程抵押贷款时，这6万平方米的工程才具备担保资格，否则就是无效担保。

　　而与一般置业不同的是，碧溪家居广场的业主购得产权后并不能切实地占有摊位，自行经营支配，而要把摊位委托给北京腾飞物业投资有限公司，由后者进行统一经营管理。王晨甚至没有见过自己买的铺位“长什么样子”。至今，包括王晨在内的业主仍未得到赔偿。

　　(应被采访者要求，文中业主姓名以化名代替。)

　　记者点评

　　碧溪家居广场、巨库、第五大道的教训仍历历在目，而承诺包租和高回报的项目，北京市场上仍有数十个。面对高额回报和

开发商的信誓旦旦，投资者的确难以分辨。这就为开发商提出了新的课题：如何在销售与管理中权衡，既保证自己又保证客户的利益。

　　事实上，只要地段尚佳，开发商就不愁资金回笼的问题。不过，也恰恰是这上游环节的过度放松，导致了随后商铺项目中存在一系列经营管理难题。伟业顾问董事总经理蔡宇翔认为，之所以出现类似的

商业地产失败案例，基本上都是没有处理好销售与日后管理之间的关系而造成的。“开发商销售的时候，忽略了日后经营的需要，哪里该卖什么，该怎么卖都没有考虑，因此造成最后管理和经营上的难题。”

　　投资型项目的后期管理是对中长期投资者强有力的信心支持，如果将这个环节提前到商业项目的前期阶段，与销售同步运营，往往会给予投资客更强的长久性的投资信心。

　　专家分析，此前之所以有如此多的商业项目陷入投资回报的窘境，与模式不成熟有直接的关系。而那时的投资客大都处在不成熟的阶段，没有意识到这种模式对于后期经营管理所带来的困难。因此，随着投资客的不断成熟，专业机构管理先行介入的模式将会被越来越多的商业地产开发商利用，从而逐渐形成商业地产的主流模式。