郊区住宅慎投资

　　日前结束的“上海2005年十一房展会”上，以松江、宝山、闵行和浦东新区外环线以外等区域的郊区大盘，成了本次房展会的主角。郊区住宅似乎正成为市场成交热点。不过笔者以为，在目前的经济发展和市政配套设施建设情况下，住宅郊区化尚需时日，投资郊区住宅亦需谨慎。

　　交通成本高

　　住宅郊区化源起于美国，是以发达的交通网络和工具、完善的生活配套设施以及健康的生活环境为支撑的。从目前上海城市发展来看，住宅郊区化还没到时候。

　　居住郊区者普遍交通成本高昂。国外的郊区住宅化，是以大量的自有车为依托的。目前，上海则更多的是依靠

公共交通和社区班车配套。一方面上海公共交通发达体系还不够完善，另外一方面随着社区体量的增大，社区班车很难满足居住者需要。

购房合同中也规定，公共开通之后，将取消社区班车。

　　根据经验，郊区终点站将有大量人群乘车，而这些人群均需到达市中心，这就会引起中途站点乘车问题。目前，已经出现了闵行居住人群向市中心迁移的现象，这主要由于其尽管居住于轨道交通沿线，但依然交通不便的问题。同时，对于自驾车用户来说，虽然

高速公路体系日益发达，但是来往过路费也是其心头之痛。

　　配套不完善

　　国外住宅郊区化的迅速发展，很大程度上依靠快速发展的郊区商业配套。目前的现状是，郊区住宅商业配套设施的数量和质量，都难以满足居住人群需要。浦东新区经历十余年发展，居住社区的商业配套还不完善。松江九亭在大规模住宅出现以后，商业设施依然简陋。商业配套设施的不健全，将极大地影响居住者对项目的认可。

　　后市压力大

　　郊区住宅供应体量巨大，后期市场压力明显。

　　有统计数据称，以浦东、闵行、宝山、嘉定、松江和青浦等区域土地出让面积看，2003年占全市土地出让面积的90%左右，2004年达95%左右。同时，2003年全市外环线以外住宅施工面积为2080.69万平方米，其实现销售面积仅为713.18万平方米，2004年全市外环线以外住宅施工面积达到3170.08万平方米，其实现销售面积仅为1454.79万平方米。郊区住宅后续供应体量巨大，其集中上市期将对市场构成巨大冲击，值得投资者关注。

　　高价有风险

　　郊区住宅投资性需求比例偏高，价格具有一定风险。自市场进入调整以来，郊区住宅价格均出现大幅度下滑。浦东某大盘的保留房，原计划售价在万元左右，最终推出价仅7000多元。究其原因，主要由于过去两年的快速发展“造就”了郊区住宅的高投资需求比例。一旦此类需求受到抑止，直接引发价格支撑体系的急剧下跌。同时，随着中外环间住宅价格的下跌，郊区住宅的价格优势已不再。

　　作者：张立 特约撰稿