遍寻沪上商铺潜力股

　　刘先生是一家传媒公司宣传策划经理，最近正为如何投资数十万元存款而发愁。

　　在目前的“负利率”时期，存银行肯定是不合算的。但现在股市低迷，房市同样前景难料。思来想去，刘先生觉得还是投资商铺最牢靠，“一铺养三代”嘛。

　　但确定方向后，刘先生又犯难了。商铺投资地段当然是第一位的，而市中心区域特别 是传统的“三街四城”商业区一铺难求，价格高得吓人。

　　南京路一带商铺售价10万元/平方米，而豫园一些产权商铺均价也高达8万元/平方米。如何觅得理想的商铺投资之所呢？刘先生很是迷茫。

　　对此，上海

商业地产投资专家姜新国指出，商铺投资是非常个性化的行为，抓住了商铺投资的三个“抓手”（人流量、周边商业面积供应量及交通便利程度），才能找到满意的投资区域。

　　庞大人流　选铺跟着轨道走

　　“地铁开到哪儿，人流就跟到哪儿，黄金就涌动到哪儿。”这是对地铁商机的形象描述。

　　对商铺来说，人流就是商机。如轨道交通1号线北延伸段正式通车后，日均客流高达90万人次，这使沿线商铺直接受益。目前，彭浦新村、汶水路、马戏城、大宁等板块商铺明显升温。

　　同时，规划中的轨道交通7号线也预热了大华、锦秋等地商铺。这无疑为投资者提供了较多的选择机会。如1号线、5号线莘庄站南广场的“闵行商贸中心”和27万平方米的仲盛摩尔；3号线、8号线虹口体育场的“长峰虹口商城”；以及8号线、10号线五角场规划中的“五角场商圈”。

　　但也有专家提醒，随着新一轮地铁商业的兴起，投资者要注意考察商业设施的供应量，以免陷入过度饱和的陷阱。

　　个例分析：北新泾地区

　　北新泾地区是上海较早期的动迁户入住地区，与相临的仙霞形成明显的高低消费群体。目前这一带已有西郊百联、莲花超市等较大体量的商业配套，这使北新泾商业已具气候。

　　此外，该区域还有2号线延伸段，因此，将来该区域人气将进一步提升。

　　休闲商业旅游资源提升价值

　　现代人已从传统目的型购物进入休闲型消费，休闲商业体现的是“以人为本”的设计与服务。新天地无疑是典范。

　　专家指出，现在上海不少古镇都在走旅游商业的路子，如乌镇一些商业项目就规划了不少街区式商铺，在设计上运用了江南水乡传统的城镇和街区模式，并且实现所有商铺都沿街。

　　不过，由于前景看好，上海部分区域旅游商业同样出现了一些过热苗头，如七宝商圈，近几年，该区域商业地产发展势头迅猛，以致卖场扎堆，在新镇路店北部2~3公里间聚集了易初莲花、乐购、乐客多三家大卖场。

　　个例分析：罗店

　　罗店素以“商贾云集，贸易甚盛”驰名。目前区内仍保留着古街、古桥和古寺等一批价值较高的古文化资源。新镇目前有北欧风情商业街，据悉该商业项目只租不售，专家表示，这缓解了开发与经营脱节，商业与地产脱节的问题，符合商业发展规律。

　　社区商业　人口外移带来商机

　　随着

上海人口外移速度加快，目前商铺开发投资郊区化趋势日益明显。据统计，去年三季度，上海中心区域商铺供应量占总供应量的78％，但内环以内商铺供应量调整至42％，内环线以外则上升至58％。

　　据悉，2010年，上海郊区常住人口将达900万左右。显而易见，人口外移将给社区商业带来商机。

　　目前上海各区纷纷确立各自的社区商业重点区域，这无疑将成为投资者重点关注的区域。

　　长宁区商业重点区域为古北、新华、虹康和北新泾；浦东为潍坊、梅园、沪东、塘桥、南码头、上钢、周家渡、洋泾、金杨、浦兴和东明；还有宝山的大华、牡丹江；普陀的宜川、中远两湾、新长征、桃浦、万里；闸北的彭浦、运城居住区；虹口的瑞虹新城；杨浦的延吉、殷行、平凉等。