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小户型写字楼投资风生水起


http://finance.sina.com.cn 2005年10月10日 02:02 每日经济新闻

  6月28日,位于长寿路万航渡路上的飞雕商务大厦以1.4万元开盘,推出的312套小户型写字楼3天内售出222套。而同日开盘的浦发广场1期也在半个月内售出187套。

  在上海住宅市场持续低迷的情况下,投资者对小户型写字楼趋之若鹜的原因在于,租金持续走高及投资小户型写字楼门槛较低。

  仲量联行的研究报告显示,2001年开始,上海写字楼租金不断走高,从2005年到2008年,浦西和浦东的预期平均租金将分别维持在1.00美元/平方米/天、0.90美元/平方米/天左右。

  上海写字楼租金持续上涨刺激了买家投资热情。尽管单价不菲,但由于面积小,所以总价不高,投资门槛很低。如此前热销的新天大厦,最小

户型面积27.33平方米,总价不到40万元。

  另外,在目前形势下,投资小户型写字楼也确实比投资住宅划算。

  以浦发广场为例,一套均价9500元/平方米,总价100万元的小户型办公物业,按首付5成,10年等额本息贷款计算,月还款5581元,另需支付的税费有:契税(

房价总额×3%)3万元、印花税、手续费、保险费等其他费用约7000元左右。而该地区的平均租金水平在2.5元/平方米/天左右,100平方米的办公房月租金一般可达7500元,年回报在9%以上。

  不过,一些专家指出,小户型写字楼投资蕴含的风险同样不可忽视。

  首先,目前在售的小户型写字楼如飞雕商务大厦、浦发广场,以及位于徐家汇的甲级写字楼江山大厦,前身都是烂尾楼。由于项目性质定位不明晰、品质相对较低等因素,往往会直接影响到其出租状况。

  其次,小户型写字楼难觅稳定的租客。

  目前租用小面积办公楼不外乎两种,一种是刚起步的小公司,另一种是刚进沪的大公司。刚起步的小公司支付稳定性较差,极端情况是中途倒闭导致退租。少数发展较快的公司扩张后自然就会选择更大的办公地点而退租。而刚进沪的大公司,落地生根后迅速扩张,也会产生提早退租的情况。

  租客不稳定会导致很长的空置期,在此期间,业主将承担办公物业较高的营运成本,而小户型写字楼在二手市场的再次转手也比住宅搂更为困难。

  另外,今年以来,上海销售型写字楼持续放量,已出现过热苗头。

  荒岛工作室日前发布的市场报告预测,2005年下半年,商业、办公市场大致可以消化100-120万平方米左右。而截至6月底,上海销售型写字楼总供应面积已达218.19万平方米。


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