楼市跌出机会 四季度寻宝精打细算

　　“金九银十”是多年以来房地产行业形成的一个市场规律。尤其在当前的市场形势下，购房者更加希望可以通过细致的比较和考察，选取中意的楼盘。

　　1、住宅：该出手是需出手

　　沉寂了近半年的上海楼市，终于在近期开始出现回暖的迹象，自7月中旬以来，上海住宅的新盘供应量和成交量均持续放大。

　　究其原因，近两个月以来，前期已出台的政策效应日益明朗，对市场而言，最迷茫、最困惑的时期似乎已经过去。

　　随着市场对政策的适应，以及在老公房贷款、住房公积金贷款和商品房预售制度等方面利好消息的传出，前几 个月积压下来的购买力开始在市场上得到释放，推动了部分楼盘的推案和销售速度。

　　从目前住宅的消费情况来看，短期投机和跟风行为已基本销声匿迹，以自住为主的购买重新成为市场的主力。

　　而仍然留在市场中的投资客户，也由原先的短期行为转向更为合理的长期投资，加上消费行为回归理性，市场形势趋于稳定。

　　对自住型的购房者来说，目前一些降价幅度较大，价格价值基本吻合的楼盘是值得介入的。这类楼盘，即使在短期内仍会有所回落，但幅度不会太大，预计将控制在10%以内，从长期来看相对比较安全。在楼盘自身具有良好品质的基础上，购房者可以择机进入，不要因为盲目的观望，错过了合理的入市时机。

　　2、办公楼：商务氛围最重要

　　近两年上海的办公楼市场蓬勃发展，处于一个稳步上扬的阶段，办公楼的租金和出租率均持续上涨，投资回报率大大超过住宅市场。因此，从长线投资的角度来看，写字楼应该是目前市场一个较为稳健的投资产品。

　　在投资区域的选择上，笔者建议购房者主要考虑CBD中心及辐射区的物业。这些地区具备便利的交通条件和成熟的商务氛围，是决定区域内办公楼产品物业价值和租赁价值的基础外因。

　　此外，办公楼所处区域的整体规划和发展前景，也会影响到物业的升值潜力和未来租金走向。

　　另外，选择具体物业时，还要考虑到规模、配置、户型面积等方面，良好的产品品质和配套服务档次，可以提高物业的出租率和租金价格；而自由分割、灵活组合的户型和面积，则可以为日后的出租提供方便。

　　在目前办公楼市场上，商务氛围比较成熟的区域内，单套面积在100平方米-200平方米的中小面积办公楼，吸引了众多的为CBD地区大公司提供服务的中小型企业和投资者，市场供求旺盛，是近期较为理想的投资产品。

　　3、商业地产：成熟区域好置业

　　近年来，上海的商业地产市场迅速崛起，成为房地产开发的热点之一。

　　在对商业地产项目进行选择时，应当首选经营业绩好、商业价值高的成熟区域进入，可以较大程度地降低投资风险。

　　毕竟购买商铺的基本目的是为了投资获利，虽然一些新开发的商业项目价格相对较低，有较大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或者缺少客流量，相应的租金承受能力就会较低。

　　此外，如果某地区商铺供应集中，也会导致租金价格停滞不前，甚至出现价格回落的情况，因此投资者在购买前也要对商铺的未来供应量有所了解。

　　投资者在购买商铺时，还需要考虑经营公司、经营范围等因素，对商铺来说，经营公司是影响物业经营能力和租赁行情的重要因素。专业化的经营公司，具有较强的招商能力和组织管理能力，可以在较短的时间内集聚起商铺的人气。同时，在投资购买商铺时，首先要了解它的具体经营范围和周边情况，分析目标租客所能承受的租金范围，对可行的租金价格作出预计，根据由此测算得出的投资回报率进行选择。 作者：郑翎昀 上房销售