酒店式公寓投资价值几何

　　宏观调控半年多以来，不仅普通商品房价格大幅回落，一些投资性房地产产品的价格走势也开始发生明显的变化。其中，上海的酒店式公寓由于自身定位的不一以及受外部影响的差别，表现出了迥异的特征以及不同的发展和投资方向。

　　租金何以逆市上涨

　　跟随着前两年房地产市场的一片火热，酒店式公寓的遍地开花仿佛发生在一夜之间，成为市场的新宠。作为近年来一种新兴的房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。有关专业机构的统计资料显示，目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%－10%左右。

　　作为商务往来频繁的国际化大都市，上海具备了发展酒店式公寓的先天优势。大批外籍人士成为上海酒店式公寓的主力客户群。这类酒店式公寓近期继写字楼后，租赁价格也受到

人民币升值的影响，开始采取变更计价方式或直接加租等措施，以防范收益风险。据悉，在7月底人民币升值2%后，上海几家高级酒店式公寓的报价率先从原先的美元变为了人民币；而8月份以来，这样的情况在上海的酒店式服务公寓中变得屡见不鲜。虽然这引起了租房族的一些不满，但是宏观调控后上海高端住宅租赁情况继续稳健的态势，让酒店式公寓的投资方并不为此感到着急，中心地带以外籍人士为目标客户的酒店式公寓，入住率基本都在80%以上，最高的已达到95%，租金水平比去年有小幅上涨。

　　到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓项目有80余个，总建筑面积在200万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。据统计，2004年推出的19个小

户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价基本保持在每平方米16000元以上。

　　“青年汇式公寓”走到末路？

　　同时，上海还拥有一大批有钱没闲的中产阶级，希望能最高效率地打点自己的日常生活，又不能为家操心过多。针对这一客户群体的酒店式公寓相对在租金方面略低一些，然而这些物业却在宏观调控中最先受到了打击。位于陆家浜路海潮路的中福花苑青年汇酒店式公寓，就是其中的一个代表。据记者观察，一套40平方米左右的青年汇酒店式公寓在3月调控前的总价大约为90万左右，而到9月底时，价格已经跌至65万－70万元。相对租金仍在不断上涨的高级酒店式公寓，以青年汇为代表的这类公寓却面临着窘境。

　　普润地产中央企划中心总监周华燕认为，近几年这些单价较低的酒店式公寓，受到投资客的大力追捧。青年汇这类公寓，其主要卖点仅仅是低门槛、较高的性价比，然而作为一种需要有固定回报来支持的金融产品，其核心竞争力应该在于经营而不是价格。由于最近几年推出的总价较低的酒店式公寓多以小户型和高得房率为卖点，疏忽了对于酒店式公寓而言真正重要的环节———酒店式的经营模式。“从某种程度上讲，青年汇这一类的酒店式公寓已经走到了末期，需要挖掘创新和新的盈利点，也就是需要回归到酒店式公寓的核心要求———加强经营实力上的能力，这样才能保持持续的吸引力和较高的投资回报率”。

　　做足“酒店式”功夫

　　“所以目前最新开发的酒店式公寓，已逐渐淡化‘公寓’的概念，而在‘酒店式’上下功夫。”周华燕认为，“以前的如青年汇这类的酒店式公寓，投资者也可以用来自住的，然而发展的方向是投资客购买的酒店式公寓将完全交给酒店来经营打理，而投资者本身甚至并不能获得居住在此公寓内的权利。”

　　上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿对酒店式公寓投资前景依然看好：“酒店式公寓作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、

股票投资、储蓄及国债等投资相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，符合市场发展的方向，只要选择合适的地段并在管理上下功夫，秉承其高端特色，酒店式公寓的前景应该好于普通住宅楼。”

　　酒店式公寓

　　酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。这些物业是酒店式公寓的雏形，酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约。

　　酒店式公寓英文是Servicea－partment，是为常住型旅客提供居住的。在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉。酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。

　　1994年起，酒店式公寓这个概念在中国房地产业出现，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。具体是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如打扫卫生、预约送餐等。

　　酒店式公寓是一种新型的地产产品类型，该产品突出特点就是以自身的高档酒店为依托，酒店是其地产产品的配套，可以享受到高档酒店所提供的各种酒店式的管理和服务模式。这种投资型的酒店式公寓，将传统的房地产开发与传统的酒店式服务结合起来，通过酒店式服务，把物业变成一个酒店式服务的经营，满足了投资业主的投资回报，开发商也把开发地的商业价值体现出来。

　　作者：本报记者　邓旭　发自上海