理财周刊：房地产市场调控不应成为毁约者借口

　　上海市四维律师事务所 徐霞霏 熊立民

　　最近，市场起伏波动的房价和政府出台的强力调控措施，不断冲击房屋买卖的交易安全。买房和退房引发了许多法律问题。理财律师试作剖析，为诚信原则作一注脚。

　　涨卖跌买是交易规则的圭臬。一旦成交，这个规则就要退位。然而很多卖家一见行 情上涨，就动毁约的念头，声称：“宁可赔违约金”、“双倍退定金”，房子也不卖。这当然是另行出售的利润比前述违约成本高得多在作怪。买家往往一筹莫展。其实，合法有效的交易关系受法律保护，卖家并不可以以承担违约责任的方式李代桃僵，拒绝履行。买家可以起诉要求继续履行双方间的房屋买卖合同。

　　一如

理财律师反复宣扬的，交易合同签订后应当立即办理登记备案手续。因为不管几份合同签订的先后顺序，登记备案的合同的效力优于未登记备案的合同(意即未登记备案的合同是得不到履行的)。根据这个原则，未将合同登记备案的买家即使拿出法院的判决书，判决书判定合同应当继续履行，新的买家以不知晓该判决为由，置之不理，将与卖家另行签订的合同登记备案，前述法院的判决很可能成为一纸空文。

　　最近存在一个比较多的现象是很多卖家拿出上海市关于“期房不能买卖”的规定宣称交易合同无效，不愿履行。这种讲法是片面的。市民对“期房不得买卖”的规定存在误读。从立法和司法实践看，期房再转卖的交易合同仍然是有效的，只是本市的房产登记机构不办理登记备案手续而已。“期房不得买卖”只是上海市的地方性规定，合同法规定只有违反法律和行政法规的合同方才属于无效合同，法律和行政法规并没有作出类似于上海市的规定，因而，期房买卖合同仍是有效的。当然，像前段所说的那样，合同未经登记备案的话，效力不能对抗已经登记备案的合同。

　　现实问题的复杂性在于变化太多。

房价上涨时，卖家毁约，可一旦买家起诉要求双倍返还定金时，恰逢房价下降，卖家又愿意卖房了，而且否认曾经毁约的事实，买家就可能白白损失一笔诉讼费、律师费。如果买家已经另行购买一处房屋，面对两份必须履行的合同，买家实在是进退维谷，蒙受损失不小。每当房价剧烈波动期，买家确实不得不防这一手。这种情况下，买卖发现卖家想毁约时，应当立即通过录音、发抗议信等各种形式对卖家的违约行为进行证据保全，指出其违约错误，勒令其继续履约或承担违约责任。也就是说，买家维权光懂得道理还不行，必须时刻注意收集证据。这些技巧的得来，都是有很多叮当响的钱的教训的。

　　最近的房价行情是看跌。不诚信的买家也有蠢蠢欲动、意图毁约的，加之国家和上海市出台了一系列房贷金融政策，客观上为买家毁约提供了一些借口，诸如银行不予贷款、贷款额度比预想的小。有些买家甚至搬出法律术语——不可抗力、情势变更，各种理由不一而足。

　　除非买卖双方在合同中明确约定买家办不出贷款即可解除交易合同，且买方在办理贷款过程中没有过错，否则办不出贷款不能作为买家单方解除合同的依据。因为以贷款支付房款只是买方的支付手段之一，而买家支付房款可以通过贷款或自筹资金等多种方式，贷款不成就应当另筹资金。这是买方自行解决的事项，不影响合同的履行。卖家接受买家以贷款支付房款不等于在买家贷款无着时免除其以其他方式履行付款义务。

　　至于根据不可抗力和情势变更原则解除合同，法律和人民法院的判例作了严格限制，不可以像抹万金油一样随意适用该两项规则。

　　不可抗力的法定解释为不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，通常指重大自然灾害(如

地震、台风、洪水等)或者突发性事件(如战争、罢工等)。哪些事件属于不可抗力，司法实践中是很明确的，发生的概率很低，普通百姓认为自已想不到、办不到的事往往不构成不可抗力。贷款不成明显不属于不可抗力。

　　情势变更原则在合同法中没有规定，但最高人民法院在公布的判例中对此原则进行了确认(人民法院此举似有越权创制司法原则的违宪嫌疑，本文不做讨论)。情势变更原则的适用有两个重要前提，一是履行合同的情况与签订合同时的情况发生重大变化，二是继续履行合同将导致显失公平。买方贷款不成不会造成显失公平，不存在任何一方因此多收/付或少收/付房款的问题，房价始终不变，支付方式变了。

　　所以，房价涨跌、国家出台宏观调控措施，只是诱发毁约或者给毁约者提供了较多的借口，而法律给了守约者许多接招的办法。诚信守约的原则不可撼动。

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