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在上海第三届商业房地产交易展示会上，外地项目声势浩大，超过参展项目的60%。异地商业房地产因其价格优势和所承诺的诱人回报，吸引了众多投资者，但是，不少投资者忽略了其“异地”特征引发的潜在风险。其实，商业房地产对当地的经济、社会发展提出了更高的要求，投资必须慎之又慎。
产品特性千差万别
商业房地产种类繁多，从商业步行街商铺、商场商铺、社区商铺等众多商铺种类，到办公楼物业、工业厂房，以及产权式酒店，产品之间存在明显的差异。
这种差异对于项目所在地的经济特征、产业特征、人口特征等提出了一系列的要求。例如长三角中很多经济发达的县级市，其经济状况绝对属于国内经济水平的第一层次，但其办公物业需求却相当有限。
许多商场项目尽管位于城市中心，却难以“存活”，因为当地消费市场容量有限。许多城市已形成全国性的专业市场，每天有大量的商务人群来往，但其高星级酒店市场一直萎靡不振，原因就在于，来往的商务人群要么当天来回，要么这些商务人士并非高层人员，无法支撑高端酒店的运营。投资者切勿盲目跟风。
价格优势陷阱
与上海的商业房地产动辄上万元的价格相比，异地商业房地产有一定的价格优势，但商业房地产的特性在于商业能否繁荣。换句话说，商业房地产的最终价值在于租金回报的高低，这取决于商家的经营收益，而经营收益又取决于商业消费等级和消费总量。上海商业物业的高价正是由物业使用者的高利润支撑。商业房地产的投资价值，并不是由价格高低来决定的。投资者切记，毋让低价迷了眼。
操作成本高
操作成本是指由于距离关系，给投资者带来的成本。在购买阶段，很多异地项目的首付比例较高；租赁阶段，投资者自己寻找客源，需要花较多时间、金钱。如果委托中介公司操作，委托代理关系也有一定的不稳定性。如果转让，投资者同样需要委托中介公司进行操作，这其中存在一定的信息不对称，可能会侵害投资者的收益。分红收益则更加难以控制，采取监控措施，也会有监控成本。
返租回报风险大
号称“三年包租，租金回报21%”、“十年包租，年回报8%”的项目，越来越多地充斥市场。但现有的法律体系中，缺乏对返租、包租进行规范和保障的具体条款，隐患较大。合同中，对于返租主体和物业交付状况的规定是否清晰合理，返租后的经营保障、收益分配先后顺序，返租无法到位时的担保条款以及第三方责任等，将直接决定投资者收益是否有保障。
作者：张立 特约撰稿
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