案例：张先生是一家外资企业的高层管理人员，工资收入较高，有一定的经验和个人资产。
幸运的是，他所购入的几套物业都在2004年底前售出了，没有陷入今年二季度以来的市场低谷。
近期，不少楼盘开始进行价格调整，这让手头资金宽裕的张先生，再次萌发了入市投资的念头。但住宅市场的整体形势尚不稳定，张先生对于商务类产品又不熟悉，应该如何选择呢？张先生希望得到专家的指点。
点评：
张先生比较偏向于住宅类产品，重视物业的升值潜力，只要到达心理价格就果断出击，不失为一个理性的投资者。不过
，目前市场形势有所改变，建议张先生以中长期投资作为今后的投资原则。从中长线来看，房地产仍是最安全的投资产品之一，太计较一时得失，反而不利投资。
近几个月来，上海的住宅市场受宏观调控影响已陷入低迷状态，投资者纷纷转向有稳定租金收益的投资。于是，具有较高投资回报和良好前景的小户型物业，引起了人们关注。小户型物业具有面积小、总价低、变现能力相对较强等特点，比较适合资金实力有限的个人投资者。建议张先生将其作为主要选择方向。
适合于长期投资的小户型物业可分为两种，一种是以长期投资为主的酒店式公寓，另一种则是自用和投资皆宜的小户型办公物业。
投资酒店式公寓（包括产权式酒店），应从以下几个方面进行考虑：
一、物业的地理位置：一般应选择配套齐全、交通发达、具有成熟的商务氛围或良好规划的区域。
二、考察其经营管理者的情况：因为酒店类投资产品的主要特点就是其经营性，物业回报能力的强弱和投资风险的高低也由此决定。
三、投资模式：大多数酒店类物业的投资模式是开发商委托专业的酒店管理单位负责经营管理。投资者短时间内可以获得稳定的投资回报。这种方式既可以降低投资者的风险，也通过专业、统一的管理提升了物业品质和获益能力。
小户型办公物业在选择时则要注意以下几方面：
一、区域位置和商务氛围：交通便利，具有较为成熟的商务氛围，是选择办公楼产品的基本要素；
二、产品品质和配套档次：包括规模、配置、物业、户型和面积等；
三、租金售价比：由于前两项因素基本决定了其租赁情况，售价高低将关系到投入成本和回报率。
一般来说，较好的办公物业投资回报率可达8%以上，投资者可在考察周边同类物业租金行情的基础上，确定合理的心理价位。
作者：郑翎昀 上房销售
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