写字楼：海外基金一意垂青 冬天里制造春天

　　本报记者　李小刚

　　就在今年宏观调控对上海的住宅市场产生剧烈震动的时候，作为房地产市场的另一重要部分的写字楼市场却出现了少有的繁荣景象。

　　海外基金的宠儿仲量联行中国区董事陈立民早在去年年底的时候就曾对记者说，上海 的写字楼市场正在趋热，租金回报将一路高走。

　　随后上海写字楼市场的走势不仅证明了陈立民的判断，甚至在热度上还超出了他的想象，几家海外著名房地产基金的出场让上海写字楼市场的热度达到了前所未有的状态。

　　事实上海外基金对上海甲级

写字楼的觊觎要早于针对

房地产市场的

宏观调控，而其大规模购入则在地产调控之后，可谓与上海的住宅市场上演了一出泾渭分明的悲喜剧。

　　今年年初，澳大利亚投行麦格理集团成为首只在上海动手的海外基金，其旗下的Macquarie Global Property Advisor Ltd(简称MGPA)，代表Lend Lease Global Properties收购了一幢位于上海市淮海路商业街、毗邻新天地的20层楼高的甲级写字楼项目—————新茂大厦。

　　这笔成交金额高达9800万美元的收购案拉开了上海写字楼收购的序幕，而此时距离3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住宅价格的通知》(被业内称为老国八条)还有3个月的时间。

　　很显然，接下来发生的事情充分说明了上海写字楼市场的温度没有受到“国八条”的影响。4月初关于高盛则以1.076亿美元收购上海百腾大厦刷新了几个月前麦格理创造的记录，而且高盛作为进入中国房地产市场的第一笔交易选择在这个时间和地点发生，可的确耐人寻味。但有一点是可以肯定的，海外基金认为上海的写字楼市场不会受到宏观调控的影响。

　　2个月后，中国海外发展有限公司对外宣布，“MSR亚洲收购公司”以84644.3396万港元的代价，获得其控股的商业办公大楼“上海广场”。事实上，这次收购的主角就是大名鼎鼎的国际投行摩根士丹利。

　　此前关于大摩将进入上海写字楼市场的消息已经四处传开，但结果却不是开始时的“明天广场”，这也有些令人意外，但其看好上海写字楼市场的信心已经是昭然若揭。

　　8月份，未曾谋面过的德国开放式房地产基金DIFA也出现在上海，他们看中的依然是上海的写字楼。根据报道称，收购华DIFA已经开始对位于上海市淮海中路688号的华狮中心，展开了债权债务、税务等问题的尽职调查。而且据相关人士透露，一旦DIFA最终收购成功，华狮中心将创下上海地产整体收购的最高单价。

　　上海写字楼收购还将创下什么新的记录，目前谁都无法确认，但是大量的海外基金看好上海写字楼市场已经是不争的事实。

　　写字楼一花怒放在宏观调控的冬天里，却是上海写字楼市场的春天。

　　根据戴德梁行的报告显示，2005年第二季度，随着许多公司开始相继入住先前预租并将完工的甲级写字楼，上海市的甲级写字楼整体吸纳量也随之反弹升至61700平方米左右，上海写字楼市场仍十分紧张。

　　正是在这样的背景下，写字楼项目的建设没有受到宏观调控的影响，而且由于大多数写字楼发展商都为境外企业，其资金链受宏观调控的影响较小，因此把此时当作加快抢占市场的良机。比较引人关注的是，已经在上海拿到土地近十年的菲律宾华人首富陈永栽旗下的陈氏财团，今年开始加快了他们上海第一个写字楼项目的开发，其投资的裕景国际商务广场即将竣工。

　　上海甲级写字楼市场行情持续向好，加之近期入市写字楼物业预租市场持续火爆，戴德梁行统计显示今年二季度上海甲级写字楼物业平均租金水平较一季度上涨3.3%，达到0.84美金/平方米/天。南京西路这样具有稀缺地段、品质上乘的甲级写字楼如恒隆广场、中信泰富广场等出租率几近100%。

　　虽然今年随着花旗大厦、都市总部大楼，港汇广场等都已相继完工，戴德梁行预计2005年第三季度上海甲级写字楼市场将会有大量新增供应。尽管如此，由于市场预租活跃，预计在完工入市前，这些写字楼都将达到50%以上的签约率，因此市中心办公区域的供应量仍十分紧张。除了这些下季度入市的写字楼物业外，还有其他一些将于今年底或明年初入市的写字楼都已经开始面向市场预租，其中包括新天地附近的9号地块及淮海中路的淮海国际广场等。