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有较高的回报率写字楼投资大揭秘(图)


http://finance.sina.com.cn 2005年09月08日 08:17 北京现代商报

投资写字楼案例(表) 　　写字楼投资大揭秘点击此处查看全部财经新闻图片　　写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，近年来成为了广大投资客户的新宠。但同时由于写字楼面积较大，投资总价很高，并且变现期长，对于个人投资来说就更需要理性和专业的分析。今天新北京楼市要奉献给大家的购房投资讲堂就是教您如何投资写字楼物业。　　七招教您投资写字楼　　第一招：计算年回报率　　在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×１5年＝房产购买价”。若物业年收益×１5年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。　　第二招：选择区位　　由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。　　第三招：注重档次形象　　个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼，因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大，物业档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。如果投资那些切成小块面积进行出售的物业，应注意，虽然总价可能会便宜，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。　　第四招：关注品质　　因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。　　第五招：周边自然景观及　　楼层小花园、绿化　　如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。　　第六招：选择好的物业公司　　作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。最好选择国际性的物管公司。香港的许多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值的。　　第七招：如何办理租赁手续　　投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照(复印件)交至所在区房地产交易中心，办理租赁登记，并按规定缴付款项。　　投资注意三风险　　一、因为写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会造成很大的影响；如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘，也从而对现有写字楼市场构成冲击。如今年的中关村写字楼市场，由于供应量很大而原有的和新生的消化能力又十分有限，造成了该地区新写字楼消化不了，老写字楼租金下降的情况。　　二、在按揭方面，纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都在1.5万元／平方米以上，而按揭贷款多六成以下，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面，写字楼要高于住宅近1%的利率。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%左右。　　三、写字楼与住宅都具有投资功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。　　相关链接　　大单客户投资分类　　纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都在1.5万元／平方米以上，而按揭贷款多六成以下，由于北京对于写字楼项目的政策规定是遵从于住宅项目的，对于大面积购买的客户，贷款手续很难通过，所以投资较少，买家均为自用型客户。此类项目有三类投资型客户：　　1、2005年以前的外销写字楼项目，台港澳客户购买，在升值未得的情况下，投资以获得租金收入为主，如万通广场、汉威广场、恒基中心、光华长安大厦、投资广场、建威大厦、丰联广场等，投资比例在不同的项目中差异较大，投资户平均占总成交的50%。　　2、国内外的专业投资机构和投资基金进行整栋购置。大型投资基金购置物业，主要为了长期持租经营。新加坡政府投资基金在2002年就以投资者的身分，购买了航华科贸大厦的两栋物业，一栋是京汇大厦；另一栋是雅士阁国际公寓。2005年以来海外基金通过多种方式，在北京投资写字楼(主要案例详见表1)。　　3、派生出来的投资性客户。其中很大一部分是大单成交的大型的国有企业。一部分投资型客户主要的目的是为了自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业扩充留下充裕的空间，富余的一部分短期内对外出租；另一部分在自用之余，购买物业做长期投资(主要案例详见表2)。　　专家支招　　投资切忌盲目　　北京中原房地产经纪有限公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕分析说，中小投资者要有成熟的投资心理，不能盲目，对自己的投资能力有客观的评估，不把所有的鸡蛋放在一个篮子里面，尽量降低投资风险，客观看待市场。同时，对自身的财务能力有正确的评估，对投资回报有明确的预期，用正确的心态看待市场的涨跌和波动。　　北京万利仁行房地产经纪有限公司总经理王文利认为中小投资者应该避免以下情况：　　a、只看买价，不看租价；　　b、只看硬件，不看服务；　　c、计算方法不对，盲从销售人员的论据；　　d、只看自己，不看整体；　　e、只看利润，不看风险；　　f、花精力太大，不将此计算为成本；　　g、事先不谨慎思考，事后忙于维权；　　h、不关心二手市场；　　i、联想能力差，凭感觉办事。　　小贴士　　住宅立项的写字楼分析　　近3年来，住宅立项的写字楼项目大量涌现，由于其趋近于写字楼，所以我们将此类项目容纳为写字楼项目。对于此类项目，开发商目标是将项目100%出售，此类项目由于其价格低，首付比例低，贷款年限长，对投资客户吸引力大，也激发了自用客户的购买力。例如现代城、建外SOHO、住邦2000、尚都国际、豪柏企业大厦等项目。　　通过对这些项目的销售统计，投资比例占到成交量的70%以上。上述投资的客户大多为内资散户，购买面积均小于500平方米。小型的投资客户其中有很大一部分是个人创建成长起来的中小企业，倾向于购买住宅立项的写字楼。这种小型的投资客户遍及住宅、商住、写字楼等众多的房地产业业态，主要的购买特点是购买面积小、总房款较低、投机的心理稍重。　　但此类小型的投资客户，数量较大，聚合在一起形成的购买力也是非常庞大的，是写字楼投资市场中重要的购买群体之一。品质越高的写字楼，小型投资客户的比例越低，反之越高。

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