让社区商铺为你赚钱(2)

　　三、有无停车条件

　　投资者必须考虑社区商铺的开发商，是否预留了足够的停车位。

　　四、隶属项目的运营特点

　　作为房地产项目的一部分，该房地产项目的规模、定位、面对的主流客户等都会直接影响社区商铺的价值。

　　五、商铺初始售价

　　投资者应充分认识到商铺初始售价是否反映了商铺现状的客观价值，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以较高的价格成交。

　　六、周边房地产发展趋势

　　投资者应注意未来周边大型的房地产开发规划，它将推动社区商铺价值的上涨。

　　七、新建社区商铺机会最多

　　因为新建社区的居民数是将迅速增长，而且这部分人往往工作固定，有稳定的收入，大都是工薪阶层和个体私营者。从某种程度上说，他们的消费水平较高，目标客户较为固定，从而给商铺的价值创造了有利条件。

　　中原地产市场研究部分析师认为，一般情况下，人们说到商铺投资，就会将其与回报率紧密地结合在一起，回报率也因此成为不少人投资商铺的首要标准。但是，当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的，投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费能力、发展前景等。因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资，可能需要几年甚至更长的时间，在此期间，商铺的投资回报率会随着时间的推移增高或降低，现时的回报率不具备代表性。

　　还须加强风险意识

　　“现在，商铺经营‘三个月现象’很严重，”业内人士指出，社区商铺投资本身的经营门槛低，投入资金相对较少，经营者很容易贸然进入：选点上不考虑商圈的成熟度，经营模式上是夫妻店，不懂得现代化管理，这些都会使其投入和收益严重不对称。一些租户在高收益的刺激下投资社区商铺，不考虑商圈的成熟度，业态配比欠合理，结果便只能败走麦城。

　　专家提醒，要注意四方面因素。

　　一方面是商铺租金居高不下，另一方面投资者热情不减，对此，专家提醒道，租户承租前必须考虑小区规模、居住人口的密集度，因为社区规模大小、入住率高低都会直接影响到该社区商铺未来的发展前景。

　　其次，要了解该区居民的生活标准和消费习惯，业主的年龄、收入水平、职业特点等，都会影响该地区商铺的业态和发展，像丽江花园、六运街的小区商铺，比较适合开办咖啡厅、快餐店等，以满足年轻人娱乐休闲的需求。

　　第三要注意区内的业态配比，避免过多同类产品互相冲击市场。像上述番禺丽江花园开了十几家美容美发店的情况，就属于同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终必然有部分投资者撤退。　　

　　最后，发展商、业主、租户之间信息不对称情况较为严重，投资者一方面要摆正心态，社区商铺经营毕竟是满足居民便利性需求，销售情况不是很稳定，是一种维持性经营，不大可能有太高利润；另一方面，投资者最好向专业的顾问公司多咨询，尽可能多地掌握情况，避免盲目进入。

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