沪写字楼租金看涨 投资小户型办公楼划算(图)

　　小户型作为一种独立的产品概念在上海出现，最早应属2000年推出的“MYCITY”单身公寓，该楼盘的一炮打响成就了一个全新的产品类型。

　　“MYCITY”成功之后，蓝朝部落、青年汇等类似房产纷纷亮相。一时间，上海房产市场上此类产品层出不穷，价格也一路走高，涨幅远远领先于其它类型的新建商品房。

　　小户型的兴起为大量的烂尾楼开辟了一条“脱困”路线。它们改建成小户型再重新包装上市，不仅在市场上占得一席之地，其成本也低于新建项目。

　　小户型产品日趋丰富

　　供求市场的旺盛，促使了小户型产品的快速发展，它的功能不仅仅停留在住房需求上，也具备了投资功能，其产品形式也不再拘泥于单身公寓，而是出现了小户型办公、酒店式公寓、产权式酒店等多种形式。

　　单身公寓：单身公寓是早期市场对小户型的定义，主要以满足日常居住功能为主，居住氛围浓厚，价格相对略低，具有住宅的产权。例如：早期的“MYCITY”、“静安新格”以及“圣天地”等均属此类，该类产品又称青年公寓，比较适合单身青年自住、合居或作为小家庭的过渡用房。

　　酒店式公寓：这类产品随着小户型的发展演变而来，以投资客收取投资回报为主。一般来说，项目的装修标准、室内配置以及物业服务等均仿照酒店的标准，价格较高，但长期居住功能相对较弱，一般不提供厨房及煤气设备。如大众河滨酒店式公寓、骏豪国际公寓等，这类产品更加适合投资。

　　产权式酒店：由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般将客房委托给酒店经营，获取投资回报，并同时获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店大致可分为三种类型：时权酒店、住宅型酒店和投资型酒店。目前上海市场上较为常见的是后两种。

　　小户型办公：小户型办公将办公楼分割成100平方米左右或以下的单套办公用房，产权性质多为办公，购买者基本是小企业或个人投资者。SOHO办公则是近年来小户型办公的一个衍生产品。近年来，从事设计、艺术等行业的自由职业者不断增加，他们的需求使这一产品应运而生。

　　小户型办公渐成市场新宠

　　2003年后，小户型的客户群体已经形成了专业投资客为主、自用客为辅的市场格局。其中小户型办公更是得到了长足的发展。尤其是近期，因受宏观政策调控影响，投机资金大批撤离住宅市场，使该类物业成为市场宠儿。

　　小户型办公物业在市场上受到广泛关注，一个重要原因就是客户面的广泛。该类物业在自用和投资两个市场上都拥有强大的购买需求。

　　城市经济的快速发展推动了上海办公楼市场的发展。对于一些追求公司形象的企业，甲级写字楼档次高但面积偏大、租金偏高，而面积适中、灵活组合、品质较高、地段优越的小户型办公室的出现，恰好满足它们的需求。

　　自用市场上的巨大需求是其物业出租和收益的保障，再加上其本身面积小、总价易控制、投资成本低的特点，也使其在投资市场上也大受欢迎。

　　目前上海的小户型办公市场正呈现“外移”的特点，从中心城区向各区级副中心、次商务中心扩散，如闸北不夜城区域、普陀长寿路区域等都成为了这类物业聚集的区域。

　　选择小户型办公产品，要从以下几个方面考虑：

　　一是交通便利，具有较为成熟的商务氛围。

　　二是产品自身品质，包括规模、配置、物业、户型和面积等。较高的配套档次不仅有助于提高企业形象，也有利于出租和回报。

　　三是价格租金比，这点对投资客尤为重要。产品的区域位置和自身品质基本决定了其租赁情况，价格则关系到购买者的投入成本和回报率。目前行情较好的小户型办公楼年回报率可达到9%甚至更高。

　　以近期推出的浦发广场为例，一套均价9500元/平方米左右，总价100万元的小户型办公物业，按首付五成，十年等额本息贷款计算，月还款5581元，另外需支付的税费有:契税（房价总额的×3%）3万元、印花税、手续费、保险费等其他费用约7000元左右。而该地区目前的平均租金水平在2.5元/平方米/天左右，100平方米的办公房月租金一般可达7500元，年回报率达到9%以上。

　　上海甲级写字楼租金环比增长3.3

　　%今年二季度，上海写字楼市场依旧供应紧张。并由于不少投资客将目标从住宅转向写字楼，令写字楼的平均售价继续上涨，较上一季度增长了16.9%，至3444美元/平方米。

　　第二季度，随着许多公司入驻先前预租的新写字楼，沪甲级写字楼市场吸纳量大幅上扬，整体约达6.17万平方米，而上一季度仅为3.93万平方米，上涨了57%。其中，绝大部分吸纳量集中在浦西，约4.97万平方米。

　　有限的供应也在推动甲级写字楼租金缓幅上扬，全市平均租金报价达0.84美元/平方米/天，环比增长3.3%，而同比增长16.2%。

　　“为了缓解日益突出的办公场所拥挤的矛盾，部分跨国公司正寻求市郊办公物业。”戴德梁行分析师指出，“上海中心商务区———南京西路、淮海路、人民广场及陆家嘴的写字楼租金不断上涨，其他企业有逐渐向外围发展，迁至虹桥、徐家汇等非一线办公区域的可能。”

　　新华社