房产新政影响投资保本点 分类计算房子是否该卖

　　从今年6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，买房者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5.55%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋买卖的差额征税。此外，“6·1”之后购买非普通住宅将按3%的比例征缴契税。不少读者打电话询问，手头的房子该不该卖掉？让我们来具体算一算。

　　不同购房者的保本公式

　　在目前情况下，绝大多数人买房子，都会选择按揭贷款。按不同类型分析：

　　1.办完契税未超过2年的普通住宅

　　其契税按买入总价的1.5%收取，而营业税按其卖房总价的5.55%收取，因此，其首付以后的后续成本为：

　　按揭利息=买入价×（1-首付比例)×按揭利率×已贷款日期

　　契税=买入价×1.5%

    营业税=买入价×(1+涨幅)×5.55%

    其他一次性支出：包括保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、中介费等

　　则：保本价=买入价+后续成本=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出

　　2.办完契税满2年的普通住宅

　　与第一种情况的不同点是不用交营业税，因此根据以上计算，即：

　　保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%]+一次性支出

　　3.“6·1”前签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅

　　与第一种情况相同，即：保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×贷款期限+7.05%+涨幅×5.55%]+一次性支出

　　4.“6·1”前签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅

　　它与第一种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5.55%收取，即：

　　保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×贷款期限+1.5%+涨幅×5.55%]+一次性支出

　　5.“6·1”后签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅

　　第5、6种情形的应交契税增加到买房总价的3%，其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情形相同，因此：

　　保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×贷款期限+8.55%+涨幅×5.55%]+一次性支出

　　6.“6·1”后签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅

　　保本价=买入价×[1+(1-首付比例)×按揭利率×贷款期限+3%+涨幅×5.55%]+一次性支出应用实例

　　举例

    王先生于2004年6月份买了一套总价100万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率)，现以110万元脱手。

　　根据政策，王先生属于上述第一种情况，则后续成本如下：

　　按揭利息=100万元×（1-0.3)×5.31%=3.7万元(注：等额/等本法会略有差异，但对我们的计算影响不大)

　　契税=100万元×1.5%=1.5万元，营业税=100×5.55%=5.6万元，其他一次性支出1.5万元，则他的保本价=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3万元，因为他的卖出价为110万元，所以此次房产投资亏了2.3万元。

　　需要指出的是，由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还是使用等额还款法，也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整，对一些费用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的结果，仅供房产投资者参考，更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。

    由计算公式可以看出，房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低，将直接影响投资房产的收益率。

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