一季度京城仅发行一支房地产信托

　　今年一季度全国发行了13次房地产类信托基金，去年则有20次；业内介绍，一季度房地产信托市场冷清，源于为规避风险银监会介入审批房地产信托产品发行

　　成业行地产金融研究部一季度统计数据显示，今年前三个月全国共有9家信托公司发行了13次房地产信托基金，从发行的规模看，总量为91201万元，平均预期年收益为5.05%.但其中，北京地区房地产信托产品仅有“住邦2000”在3月底发行的5000万元购买房产型信托基 金1支，与去年同类产品市场相比，今年北京地区房地产信托在数量和基金总量上都缩减明显。

　　对比

　　比去年全国一季度少发行7支信托产品

　　来自成业行地产金融研究部的统计资料显示，2004年全国房地产类信托发行量为111.74亿元，北京地区发行的房地产信托约为25亿元，占全国总发行量的1/4左右。而在去年一季度，全国房地产信托基金发行数量达到了20支，四季度更达35支。

　　然而，记者在同样来自该分析机构的统计信息中观察到，今年第一季度全国仅有13支房地产信托产品面市，比去年少了7支，规模最大的是由百瑞投资发行的郑州城区土地储备中心信托计划，资金规模为3亿元。其中投资于土地储备，并以地块作为抵押担保的信托产品共3项，分5次发放；而贷款接受方为房地产开发公司，资金用于项目开发建设与运营的基金仅有4项。

　　原因

　　市场冷清源于去年底银监会的两个重要文件

　　成业行地产金融研究部王铭国分析认为，今年第一季度房地产信托产品全国范围性的收缩主要源于一些信托规范方面的变化，最关键的一点在于，银监会在2004年12月份，先后发布出台了90号《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》和91号《关于信托投资公司集合信托业务信息披露有关问题的通知》两大重要文件。

　　“在去年信托市场风险暴露，相关部门进行两次关键性整顿之后，一系列相关办法出台了”，王铭国分析指出，由于新的管理办法发布后，今年发行的房地产信托产品必须经由银监会介入审批，这就使得一部分风险大、资产不够抵押、投资回报难以得到保证的产品很难获批。虽然项目都试图给投资者以回报率承诺，但现实情况中，很多都涉及虚假承诺，很多老百姓并未意识到风险何在。

　　重庆国投总裁助理孙飞向记者透露，今年以来，房地产信托市场确实持续走低，很多信托产品都没有通过报银监会审批这一关。孙飞指出，今年以来，发行房地产信托产品已由备案制改为报告制(即审批制)，目前已知很多产品由于风险控制无法达标，在报批银监会的过程中被纷纷“枪毙”。

　　前景

　　业内称今年发行总量不会减少

　　“尽管第一季度的市场表现十分冷清，但从今年全年着眼，我认为房地产信托产品的总量不会减少”，孙飞对记者表示。采访中，绝大多数专家都承认去年年末新出台的信托行业政策以及今年三月份以来政府对房地产业宏观调控的转变，不同程度地影响了房地产信托基金市场表现。同时，孙飞分析认为，造成北京地区房地产信托总量减少的原因除了产业政策方面的影响，还有一定的偶然因素，如一季度很多信托公司本身项目储备数量就不多，如果单纯以房地产业的区域性变化来衡量，未免太过牵强。

　　观点

　　宏观调控将减少信托投资风险

　　自今年3月起，商业银行自营性个人住房贷款基准利率与公积金贷款利率同时抬升。3月底，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》，业界称之为“国八条”，而后在4月末“新八条”出台，日前，七部委又一次联手在稳定房价方面做了文章。

　　对此，孙飞强调，房地产信托市场已显现出的冷清局面，其实是暂时的，是表现在缓冲期的，从行业规范的角度讲，政策的调控会相应为信托投资挤掉风险，这样对房地产行业、金融和信托领域都是深远有利的。

　　下半年单一资金信托产品将增加

　　此前，有业内人士预测，今年北京房地产信托的发行总量有望达80亿元。孙飞对此亦持乐观态度，“其实，北京最近已经出现大资金量的房地产信托业务，如凯辰广场近期发行了总量6亿元的集合资金信托”。孙飞认为，随着信托投资行业控制风险能力的提高，以及信托公司客户资源量的增加，下半年相应产品将会更多。孙飞同时强调，增加的可能更多的会是不公开发行的单一资金信托产品，因为这类产品不需报银监会审批，操作更为容易，所以今年房地产信托市场整体上单一资金信托的比重会大大增加。

　　本版采写/本报记者陆锐

    一季度全国房地产信托发行列表（该表由成业行地产金融研究部提供）