住宅改成商铺欲低价出售 我该买下还是继续承租

　　来源：新浪“理财生活”网友论坛 　网友：clear_1126

　　原贴：租合适还是买合适？谁能给我个建议？

　　我目前承租着一间铺面做干洗店。房租2000元/月，房主由于全家移民去加拿大，想转让，不过得一次性付全款。这套房属于住宅用房，分隔后，前面商用面积70平米，居住面积50平米。(我现在只租用前面的商用70平米)房主要价100万，如果我真想要，他还可以再优惠我一些，我估计让利不会超过5万。 (房子产权70年，目前已使用8年)

　　假如我把这套房子买下来，可以将后面的50平米一起装修，扩大店面，或者可以出租给别人居住，大约600元/月。

　　如果我不买，那么新房东有可能给我涨租金，预计会涨到2800/月。

　　我的这个干洗店利润还可以，客源比较稳定，5年内经营不会发生问题。

　　还有一点担忧的是，现在政府正在讨论准备通过一项法律，好象是说居住用房是否允许底层开设商铺。如果这个法律通过了，不允许再开商铺，那这套房子就只能作为住宅使用。这属于不能确定的因素。

　　我目前手里有现金50万，如果买的话，那我就只能借贷50万，所以还得考虑利息问题。

　　我应该买下来还是应该继续承租？

　　网友shufa66建议：

　　自己算帐，多简单的道理！——千万不要买！

　　假设：

　　前+后每月共收租金 3400 元，全年按照11个月计算(扣除一个月房租作为可能的空置期、维修维护费用)，每年可收租金37400元。

　　如果房屋总价100万元，那么，需要27年(100万/3.74万=26.74)才能“收回成本”！！！

　　这样的房价，类似浙江温州的房价，充满泡沫，完全没有投资价值！！！！！

　　本文作者clear_1126回应上文：

　　您算得对吗？

　　您说：假设

　　前+后每月共收租金 3400 元，全年按照11个月计算(扣除一个月房租作为可能的空置期、维修维护费用)，每年可收租金 37400 元。

　　如果房屋总价100万元，那么，需要27年(100万/3.74万=26.74)才能“收回成本”！！！

　　可是27年后我不是还剩一套房子呢吗？房子还有30多年的使用寿命呢，后面那30多年我不是就可以坐在那里什么都不干靠利息活着了吗？

　　100万，每年3.7万，也就是说每年3.7%的收益，我觉得比存银行合适，因为如果一直通货膨胀的话。到最后我的100万可能变得只能买很少的东西，但是我现在呢，100万等于实实在在的一样东西。物价上涨对租金也有影响，如果上涨了，我收的租金能更多，那我收益也就更多。

　　专家那么多的理论我不懂，我只知道用老百姓的算法，也就是说不管收回投资要用多少年，但是每年好歹我有稳定的收入了，然后最后我还能剩下实际的东西。

　　我的担心其实是：我得借50万，我朋友亲戚里没有有钱人，我只能管银行借，听说利息挺高的，要借20年的话，银行得收我20多万利息。那这房子不是变成120万了吗？

　　真的有这么高吗？可我手里的50万现金，银行给我利息的时候怎么那么少啊？

　　网友shufa66再次回复：

　　您再算算账

　　1、27年之后，您多大年纪了？ 还有赚钱的激情吗？

　　2、27年之后，房屋折旧(27+8年)x 每年折旧2%=70%，基本上属于要拆除的房子了！——全世界房产平均寿命最高的国家日本，房产平均寿命只有33年左右。虽然我们说产权是70年，其实基本都是幻想。

　　3、目前，通货膨胀率每年约5%，您“拿到”的3.7% 都是负数！！！

　　4、您从银行贷款部分的利率是5.5-6.2%，相对您的“收益”3.7%来说，太高！每月的房租收入不够缴纳月供款，必须从您的经营收入中贴补。

　　……

　　投资房地产，最低限度必须获得6-15%的回报，否则不如购买国债或者其他投资产品。

    网友IP:219.221.120.*建议：

　　买房每年的利息损失(至少)为：50万*6%=3万，加上50万+2%=1万，总和4万。

　　房租带来的收入：(2800+600)*12=4万8百。

　　投资回收期(至少)100年(可怕)。

　　只有当年房租大于5万时，或房产本省有较大增值潜力，或经营利润非常客观时，考虑购买。(仅供参考)

　　网友houdaisheng认为：

　　我也是专业人士，但我的看法与您的不同。首先，考虑资金价格和房租价格高低，贷款50万元每月支付利息2212.50元（现行五年期贷款基准利率，近期利率上升空间加大），自有50万元资金成本每月1250元（五年期定期存款扣利息税后的净收益），合计月资金价格3462.50元，远高于房租可能的高价2800元；再者，房屋擅自改变用途是不合法的，投资与否只能按住房判别，部分按商业用途使用只是投机行为；第三，目前大部分城市的房价已经在高位运行，特别是旧房几乎没有增值空间，所以投资人都应谨慎从事；第四，目前房地产与其说是一种实业投资还不如说是一种金融产品，与股市汇市期市投机特征相同，现在，因为种种原因，民众没有更好的投资（投机）对象，一旦有了丰富的金融产品和规范的市场，投资人就可能要砸在手里。 同样欢迎您交流探讨。

　　听3楼的建议绝对没错！我感觉他的确是专家。如果别人能让你的钱获得比你自己打理收入更多的话，你就应当考虑委托理财。但要注意这些机构的规模和信用。

　　再说说你提的问题：

　　首先，要考虑资金价格和房租价格高低，贷款50万元每月支付利息2212.50元（现行五年期贷款基准利率，近期利率上升空间加大），自有50万元资金成本每月1250元（五年期定期存款扣利息税后的净收益），合计月资金价格3462.50元，远高于房租可能的高价2800元；

　　再者，房屋擅自改变用途是不合法的，投资与否只能按住房判别；

　　第三，目前大部分城市的房价已经在高位运行，特别是旧房几乎没有增值空间，所以投资人都应谨慎从事；

　　第四，目前房地产与其说是一种不动产还不如说是一种金融产品，与股市汇市期市投机特征相同，现在，因为种种原因，民众没有更好的投资（投机）对象，一旦有了丰富的金融产品和规范的市场，投资房地产的人就可能要砸在手里。

　　网友IP:218.20.54.*建议：

　　买下来比较划算。至于不给住宅经商，政策也就是一阵风，刮了就完了。

    网友IP:221.217.162.*建议：

　　出租房和经营性利润之和是否有7万元，有则应买，没有则应租；如果全部出租每月房租可达到6000元，则应买。

    提问网友clear_1126回复：

　　谢谢，谢谢大家。现在我感觉清楚多了。

　　原来专家的算法同我们老百姓的想法不一样，就拿房子来说，我们想的只是我手里最后还剩一套房子，也就是说100万一分没动。那么这么多年我的租金就全都是白来的，于是我就觉得合适。说真的，如果我自己有现金100万，那我肯定毫不犹豫的买下。因为有50万需要借钱所以我才有些困惑。

　　现在我懂了，如果我将这100万投资其他的，我也许能挣到更多的利润，要通过比较才能确定，而不能简单的说你看我手里还有一套房子呢。 看来学习理财知识真是挺重要的啊。谢谢大家。

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