合伙盖楼成本比市场价格低20%

　　东北网4月20日电 北京不断飞涨的房价让很多买不上房子的人动起了脑筋——要自己动手去盖房。有一个名字被迅速炒热，他就是——于凌罡。这个联想集团的年轻人拉起了“个人集资建房”的大旗，并引来了众多的跟风者。今天下午，于凌罡先生做客新华网，就个人集资建房的展开话题。

　　[主持人]关于个人集资建房的话题，最近屡屡见诸报端。今天我们很高兴地请到了第 一个拉起“个人集资建房”大旗的年轻人，于凌罡先生。

　　合作建房只是要把房价降下来，让买房人轻松得到便宜的住房。

　　[主持人]网上对您感兴趣的网友非常多，有叫好的当然也有批评和不屑的，相信您自己也都在网上看到过了。首先想让您谈谈你如何对待网上的评价？

　　[于凌罡]网上的评价很多，但是我是一个做事的人，我专心做好我的事情。如果我对网友们有什么话要说，我有两句话，第一：我的目标不仅仅是一个合作盖楼，而是我的蓝城。第二：我在运作这件事情当中有一个非常详细、非常成系统的操作方法，而不是像一般人想的，我只是拍脑门想，这两点是我想对网友们说的。第一不要认为我就是为了合作盖楼，第二我这件事情是一个详细系统，经过多年思考，有一个团队在运作的事，不要认为是我个人在搞。我们有几十个人和来自各个行业的专家。

　　[主持人]网友“海之舞”说：这是一种历史的无奈倒退，您怎么看？

　　[于凌罡]这句话很短，客观地讲，到底什么是前进，我们可以谈谈合作盖楼的历史。最早的合作盖楼在英国1866年，罗需戴尔先锋社的组织，之后在欧洲、德国、法国、意大利和其他的国家，迅速开始盛行。美国在1949年的莱温顿实现了合作盖楼。都是当时城市化人口比例达到30%的时候引发了合作盖楼。离我们最近的是韩国，韩国在朝鲜战争之后，人口城市化率只有8%，他想实现现代化。

　　[于凌罡]所以通过合作盖楼形式在不到30年的时间，把人口城市化率提高到80%，现在韩国的经济高速发展，原因之一就是解决城市化问题，提供了必要的人力。中国也在这个位置，我们经济发展遇到了两个瓶颈，一是人口城市化率接近30%，二，今天的中国面临非常严重的能源危机，能源价格上涨是很强烈的信号，如果我们没有新的经济状态，国家发展有可能在高度发展之后迅速停止。合作盖楼绝不是什么倒退，而是国家经济发展到一定程度的必然产物。如果没有于凌罡，也会有其他的人。

　　[主持人]网友“枉评天下”问：您合作盖房的初衷是什么？

　　[于凌罡]我搞合作盖楼，最早是为了蓝城，因为我在89年开始研究蓝城一种新的城市化理论。在02年和中科院的陆院长一起推动这件事情。但是仅仅靠城市规划的方案，即便有好的方案，由于没有前期的实验也是无法实施。我希望通过合作盖楼，最终通过中国的城市化进展，把合作盖楼的资本运作模式，环保节能的理念、新生活的理念、买房子不是买房子是买生活的理念推动到每一个老百姓心目中。这种说服靠语言是苍白无力的，最重要是通过真实成功的项目。所以搞合作盖楼的目的就是解决中国的城市化问题，或者五个字“居者有其屋”。

　　[主持人]网友“小心翼翼”说：个人合作建房，并不是什么“倒退”，而是市场经济发展的产物。市场经济允许机构投资者投资房产，也允许个人投资房产。这只是投资主体的变化而已。个人合作建房，之所以在当前的中国觉得困难重重，是因为目前我国的房地产市场发展非常不规范，个人合作建房困难的原因，除了专业性要求外，主要是体制性原因。说到体制，很多人就觉得事情难办。的确如此。这就需要国家出台有关措施，解决体制性障碍。据说，国家现在正在准备调研此事，这是个好消息。其实，国家要想打压房价，支持个人合作建房，也不失一个手段。或许今后更加有利。您认为如何？

　　[于凌罡]我并不是长期在行内工作的人员，但是我认为目前中国的房地产市场化程度非常高。合作盖楼本身是有前景的，而且随着市场化程度的不断提高，资本运作也迅速提高到非常高的层面。我可以把合作盖楼做这样的一个市场化比喻。原来的商人是拿一个亿资金去挣5000万。而现在我们需要商人愿意认同去拿1000万挣1000万，5000万肯定比1000万多，但是它的利润率则只有新模式的50%。合作盖楼实际是通过住房人出资的新的市场模式解决住房人问题。也就是为什么那么多国家在经济发展到一定程度上，必须采用合作盖楼的模式。虽然房价会有明显的下降，如果原来是1亿的项目，由开发商出租可能卖到1.5亿，现在由住房人出资可能卖到1.1亿，房价明显下降。

　　[于凌罡]但是开发商的利润反而会提高，是指开发商两个不为人知的利润率，第一周期，传统的开发周期3到4年，合作盖楼一旦得到普及和推广，实际当中的开发周期是13个月左右，资金周期缩短一半。第二，自有资金比率，传统的开发模式政府明确规定，自有资金比要超过35%。而在新的模式当中，有可能自有资金比例到5%。

　　[于凌罡]这比我刚才说到1000万挣1000万、比1亿挣5000万更夸张。所以这种新的模式可以帮助开发商更容易地赚钱，更有利于推动市场的进步。谈到市场的规范化，应该体现在商人对利润的准备开发，今天的中国商人已经有了准确的看法，比如万通的冯仑，他清楚看到合作盖楼可以有更高的利润率。作为住房人，当然愿意自己出钱，把房价比如从原来的1.5亿降到1.1亿，这是住房人可以轻松得到便宜住房的根本原因，就是住房人注资。

　　合作盖楼的资金由住房人存在银行账户，由监管主体监管所有支出

　　[主持人]网友“枉评天下”问：您的个人集资建房计划进展顺利吗？遇到了哪些困难或挑战，通过把理想付诸实践的过程，您的信心是增强了，还是减弱了？

　　[于凌罡]我们每个人共同参与这件事情，在操作过程中我的信心是增强了。第一，我们建立了一个团队，这个团队得到了来自团队内部成员的共识，同时得到了来自政府、银行和传统开发商的大力支持。这是整个社会给予合作盖楼项目的支持，支持率非常大，说明我们的合作盖楼符合政府、银行、服务商还有住房人的利益。这种新的模式下，非常能够体现市场的需求。符合市场需求的东西才有信心去发展好。

　　[主持人]网友“北京糖火烧”问：遇到的最大困难是什么？

　　[于凌罡]有很多人问过我们，从我的角度讲，只有一点就是时间。因为我们在做事，而不是在闲扯，做事最重要的是需要时间。从去年的12月28号大家开始征集、正式报名，到1月18号我们征集到足够的网友，成立了合作盖楼联盟。到3月18号，正式办理公司注册，目前要完成的是验资的工作，在5月18号左右我们争取尽快拿到土地的信息，办理第一次签约。如果第一次签约不到70%，我们会继续往后延。由于我们的项目本身有社会关注性，我们相信效率会远远高于一般开发商的开发。我们知道，北京市很多著名的项目，从提出到正式启动，都是两三年的时间，而我们的项目从提出到真正开始运作目前只有几个月，推动效率非常高。

　　[主持人]网友“小丫头逼你说真相”问：亲自组织合作盖楼，难道你真的是救世主？有没有从中挣钱的想法？我是指在客观条件都合理的情况下？

　　[于凌罡]我明确地讲过，合作盖楼会成立公司，有正常的公司人员开销，是由住房人承担。我每个月会从中拿工资，但是我有一个承诺，每个项目买到地以前，我一分钱都不拿，我只会贴钱。第二，我不是救世主，希望每一个网友能够明白，钱绝对不是唯一的好东西。在这个项目中，我所用得到的东西是个人的经历和知识的增长，是朋友，是我个人在社会上的话语权的增长。我可以为社会做更多事情的机会，我所得到的远不止钱。

　　[主持人]您说的合作盖楼资金从哪里来？

　　[于凌罡]住房人的每一笔钱首先存在自己的存折里进行签约。如果我签约认可这块地，可能我要承担500块钱的风险。

　　[主持人] 500块钱怎么解释？

　　[于凌罡]假如我们有300人去买一块地盖楼，其中有70%以上的人都自愿认可地，剩下30%的有两个原则，要么认罚500块，象征性的。要么接受70%人为主的选择继续盖楼，这是罚金的来源。再有，每个人的资金始终存在自己的账户，类型预售的形式和服务商发生联系，我们叫中间过程服务商，首先没有传统的资本筹集的阶段的工作，第二没有尾部销售的工作。掐头去尾剩下中间，所以是中间过程服务商。我们和中间服务商签订一系列的协议，由他们提供包括把土地变成房子的一系列运作。比如办理各种手续，施工。但是中间服务商并不直接出资金，在资金使用上，我们会派自己的管理人员，在自己的管理下，按月审理和盖章，是资金监管。

　　[于凌罡]我们分三个步骤，第一，监管方式，是指每个月20号到下个月的10号，由服务商或者自己内部提供人员工资申请，管理人员申请，工程费用申请。提交之后，经过严格的资金审理，对开销的申请、支付、对方的账户进行确认，避免卷款。第二，意向监管，对账户所购买的产品进行监管。第三，价格监管，由专业的财务机构、工程管理机构和律师事务所根据市场价格以及住房人提供的市场价格进行监管，不能低于市场价格。监管方式是20天的时间，监管内容是整个监管的账户、申请表，监管的主体是由政府、银行提供无偿无责监管，由专业的工程管理公司、财务公司、律师事务所提供有偿有责监管。

　　[于凌罡]最终的监管责任由每个住房人以资金形式共同承担。比如买一个东西贵了，但是在正常范围内，由住房人共同出资，这种模式保证项目的正常推进和资金安全。对我们服务的服务商也是安全的，因为通过银行直接划帐的形式。在资金支付的时候不会存在资金支付风险。支付风险在国内也叫三角债，非常的可怕，造成很多企业不能正常工作。

　　[于凌罡]建设部陈淮主任说，由住房人承担原来由政府和开发商承担的风险，其中主要指的就是监管制度中的出资方式。

　　[主持人]出资人把钱存在存折，这个钱由谁用，怎么用？

　　[于凌罡]我们有共同委托的监管人，监管主体是政府银行、管理公司、财务公司和律师事务所去进行监管。经他们监管之后，进行支付，委托管理。

　　[主持人]假如我是一个出资人，我要存钱到到我的存折，我能动这笔钱吗？

　　[于凌罡]你已经认同我们的使用，如果你要动，就视为违约。投入这种新的模式，好处是，第一资金是非常的合理、安全的使用。监管主体是非常的可信。

　　[主持人]每一笔支出的时候，是不是所有的人都要签字？怎么相信你们？

　　[于凌罡]是由监管主体监管，监管主体是客观的，财务公司、律师事务所。相信不相信的核心在于他们能够得到什么样的好处。以往买房，只能买到房子，只要迈出房门一步，就已经失去主权，即使房子外面都花钱了，我们叫均摊面积。我们给住房人提供三个额外的权益，第一配套收益权，是指楼顶和小区内的各种广告牌，因为有的开发商会强辞夺理狡辩说楼顶没有。第二是停车位和商铺，这些租金的收益非常高。我们统一收集起来按月根据住房的平米数在财务公司的管理下发给用户。针对住房人的每平米每月是10块钱以上的收入甚至更多，这不能被轻易拿走。

　　[于凌罡]目前除非通过合作盖楼，否则住房人不可能得到这笔钱。第二，物业自主权，传统买房子，你的物业不归你管，必须请物业公司，你的权益会受到侵害。拥有物业自主权，我们可以区别每一个服务个体去签订劳务合同成为我们上三险、存档案的正式工，按小时发放工资。物业自主权拥有之后，住房人在社区内会发现我们服务人员的素质远高于一般物业公司请的人，同时我们还有收支监管权，不仅仅在买房子时候便宜，住进去之后的便宜也能够实现。

　　[于凌罡]比如班车的计点服务，保姆的计点服务。帐务透明，物业费大大下降。这样每个月帮助老百姓节约的钱也非常的可观。收支透明和服务人性化，我们强调以人为本，物业公司提供的服务是绝对不会以人为本，迄今为止，我在北京再高档的物业，哪怕小区的物业到一平米2万块钱也不能得到我们这种物业水平。因为我们是自有住房，在品质上可以做到真实。

　　[于凌罡]传统开发商给我们提供的住宅，在物业、品质都有类似的欺诈行为。比如环保节能技术，我们在建的时候，采用比北京市现有住宅社区都好的节能技术，在300块钱左右，传统的开发商可能2000、3000一平方米，住房人拥有自己的品质决定权，以水电气热在一个正常的居住区，假如购买90平方米的住宅，空调费1350，供暖费、自来水的费用，洗澡、做饭，其他的费用加起来达到一年七千，采用环保节能技术，如果使用环保技术，3到5年会收回成本。采用节能技术，节能、保温、调湿，房屋居住品质提升的同时会更省钱。

　　目前正是出资人大概300人，盖楼的成本会比市场价格低20%

　　[主持人]目前已经有多少人参加你们的活动？

　　[于凌罡]我们现在正式的出资人大概在300左右。我们分两类，一类是已经交了会费的，300人。另外一类是已经报名的，有600人，一共有1000人左右，大家接受AA制的理念。

　　[主持人]你如何获得土地？目前进展到什么程度？购买土地也需要钱，从哪里来？

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