贷款还是不贷款 上海住房公积金理财实用手册

　　

提取公积金须知和需带资料

　　目前个人住房公积金贷款利率也随着贷款利率的上调而相应微幅上调。个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，其中，5年(含)以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款则由现行年利率4.23%调整为4.41%。以10年10万元公积金贷款为例,月还款额度将增加到1032.05元,每月比加息前多还8.63元。但这与同期商业性房贷下限5.51%相比，5年以上公积金贷款的年利率低1.1个百分点。

　　为此，对于已经和还在继续缴存公积金、已买房和即将买房的市民来说，他们该如何使用好自己的公积金和补充公积金呢？

　　实例一：贷款者使用说明

　　自己激活公积金

　　文/程域

　　自从两年前，用公积金买的那套房子被我卖了以后，公积金就成了被我和先生遗忘的东西，尽管我们自己住的那套房子还是纯商业贷款的。最近是财务发的一张公积金对账单提醒了我。

　　仔细瞧瞧，哇！两年多的时间，公积金账户里面的余款已经到了5位数，本来也是不在意的。后经财务分析才感到不合算！“为什么不冲还贷呐？”马上打电话到公积金管理中心，可惜那个114登记的热线咨询电话一直处于忙音状态，灵机一动，就打贷款银行的热线电话。交通银行的工作人员在电话里指点我：如果我是贷款房屋的主贷人的话，带上自己的身份证和公积金的对账单就可以到交通银行办理。于是我带着两个银行要求的东东到了贷款发放银行，在柜面说清提前换贷的要求后，工作人员马上就着手办理了。

　　公积金冲还贷款分几种方法：用于贷款扣款，比如公积金冲还贷款后几个月之内可以不用自己交贷款了；用于本金的冲还贷，就是每月的还款额减少了。想想还是第二种方式合算，这样可以少还很多利息了。

　　本来我还想在用公积金冲还贷款的同时，保持每月的贷款额度不变，这样就缩短了贷款时间，但是银行不同意这样做，没办法我只能放弃了。到第二个月时，冲了大概10000元左右，我每月的还款额少了30多元。

　　不过，我也为今后再买房贷款公积金埋下了埋笔：我先生的公积金账户里面也有将近2万元的公积金余额，我分文不动，就等今后再买房子的时候用他的账户去贷公积金。

　　我有朋友也忽视了公积金，结果在买房的时候大叫不合算。这位朋友因为辞职在家闲逛了半年多，公积金账户自然被她也遗忘了，结果在她要买房时才发现公积金的利率要比商业贷款合算得多，这才想去激活公积金账户。但是被告知：要激活公积金账户至少要等半年有正常交款记录后才能进行。这样地只能眼巴巴地放弃了这个10万元低息贷款的机会，好在她还能从账户中提取自己过去积存的公积金。

　　实例二：无贷款者使用说明

　　让公积金变现

　　文/乐之

　　外企拿着高薪的周先生买房一次性付款，自然就没想过公积金的事。还是他的同事提醒他，买房一次性付款后，半年内可以提取自己的公积金和补充公积金，他才想到了提取现金这事。

　　经询问财务科，他拿到了提取公积金和补充公积金的表格，单位也在相应的表格上盖了章。在网上一经查询，可把周先生乐坏了，因为平时自己交的补充公积金很高，现在两类公积金累计的余额已达9万多元。兴冲冲到达最近的建设银行后，才发现自己还有许多问题没搞清楚，在此也特意提醒大家：公积金提现要去已购商品房的所在区的建设银行支行。比如你购买的商品房是徐汇区的，你就要去徐汇区的建设银行支行。他们的上班时间是周一至周五，期间中午11点半至1点半为午休时间。另外，一些相关的资料也需复印，如：身份证、房产证、户口本、婚姻证明、社保卡、买卖合同、契税单等。因为银行可能不提供复印服务，所以大家最好事先复印好。

　　准备好这一切之后，周先生来到了房子所在区的建设银行，拿齐了自己填好的表格(注意：只需要填上你的名字、身份证号码即可，金额一栏留给银行工作人员填写，他们知道可以提现的准确数据)、单位证明和所有相关资料的原件和复印件。本来他还排在队伍的后面，可因为前面的人不是资料不全就是复印不对，结果不到10分钟就轮到了他。银行整个审核过程不过10分钟，就帮他开出了留有密码的定期存单。

　　凭着这张存单，周先生在自家门口的建设银行顺利提款，年初构思好的理财方案正好用这笔钱去实现。

　　公积金使用误区

　　误区之一：公积金只能用来贷款目前，公积金缴纳者通常会存有一个误区，即认为只有向银行贷款时才能使用公积金。其实，公积金除用于贷款外，还可因为购房、建房、装修等事宜，将公积金这一“长期金融不动产”活用起来。贷款者每年还可提取公积金一次用于冲还住房贷款。

　　误区之二：公积金转存储蓄更划算目前，有许多人认为公积金的存款利率很低，钱存在公积金账户里不划算。于是，他们在购房、建房、私房翻建和大修时，在现有资金充裕的情况下，也将住房公积金提取出来。但公积金提取出来之后，却又没有很好的投资去处，于是将其作为一年期的储蓄定期存款。这样一来，看起来是赚了，但实际上却是亏损的。因为不管是活期存款，还是一年期的定期储蓄存款，实际收益都低于公积金存款收益。因为住房公积金的年利率不仅要高于存款利率，且不征利息税。因此，要是不需要使用公积金储存额，且提取公积金后又没有好的投资渠道，就不要提取公积金，应该让公积金年复一年地利滚利。(据悉，目前公积金当年年度缴存额的计息利率为0.72%，上年结转的住房公积金计息利率为1.72%。)

　　上海市公积金贷款细节

　　-住房公积金账户余额的查询职工查询本人住房公积金账户余额，可以通过中国建设银行上海分行于每年7月份打印《职工住房公积金结存单》，了解住房公积金余额；也可拨打声讯电话95001100，或到上海住房公积金网(www.shgjj.com)查询。此外，如职工对住房公积金余额有疑义，还可以凭本人的身份证件、住房公积金账号到建设银行或市公积金管理中心事务受理办公室查询本人住房公积金储存余额。

　　-借款人提前偿还住房公积金贷款有两种形式：一种是一次性提前还清全部贷款；另一种是提前偿还部分贷款。一次性提前还清全部贷款是指住房公积金贷款在未到期之前，借款人一次性将贷款余额与当月贷款利息还清的还款方式；提前偿还部分贷款是指住房公积金贷款在未到期之前，借款人在一定条件下一次性偿还部分贷款本金和当月贷款利息的还款方式。

　　部分提前偿还的，应在贷款合同正常履行一年后，且提前偿还的金额不少于上月还款额的六倍。

　　-对那些已经申请了房贷，但还未获得贷款放款的市民，如果有补充公积金，可根据自身情况，撤消原申请，重新向银行提出公积金贷款申请。享受新政策，人们可以在一定程度上缓解还贷压力，根据新规定，补充住房贷款额度从补充公积金存储余额的2倍调整到15倍，若借款人补充住房公积金余额的15倍小于10万元，则余额倍数改用20倍重新计算。这样，用较少的补充公积金余额就能获得较多的贷款。对此，银行专家建议，最好先了解自己的公积金账户余额情况，假如余额很低，不妨等账户余额达到一定金额时再利用。

　　专家还提醒说，对于申请最高20万元公积金住房贷款者，必须将手中已有公积金贷款全部还清，再次购买新的房产时，才能使用此政策。

　　上海市公积金管理中心提醒

　　根据本市房地产市场发展的实际情况和住房公积金的来源情况，经报上海市住房公积金管理委员会同意，自2005年2月1日起微调部分住房公积金个人购房贷款政策，主要内容如下：

　　一、取消贷款前住房公积金须累计缴存满两年的限制。只要借款申请人在申请贷款前六个月正常连续缴存住房公积金(包括时间和金额)即可取得住房公积金贷款资格；

　　二、调整住房公积金存储余额的倍数。若借款人受基本公积金缴存余额15倍的限制而贷不足10万元，则计算该条件的余额倍数放宽到20倍，仍贷不足10万元的，按实际计算额度放贷；

　　三、补充住房公积金贷款采用与基本公积金贷款一样的贷款倍数。补充住房贷款额度由补充公积金存储余额的2倍调整为15倍，最高限额由3万元调整为10万元(同上，若借款人补充住房公积金余额的15倍小于10万元，则该条件的余额倍数改用20倍重新计算)；

　　四、调整借款人计算还款能力的工资基数比例。将计算基本工资比例由40%调整为50%；

　　五、其他已有明确规定的贷款条件不变，继续执行。