加息对购房者刺激大 为减少还贷成本加速购房

　　

     本报记者 尚晓阳 石朝格 北京报道

　　从4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%。随后，各档次个人

住房公积金贷款利率也分别上调0.18个百分点。

　　不少专家把此次加息称为“信号”，并称调控房地产市场是此次加息的重要目的。那 么，这一信号给打算购房的人以及已经贷款买了房子的业主，究竟带来什么影响？对于在长达三四年调控之后仍然不肯降温的楼市，又意味着什么？

　　京城楼市热情不减

　　近日，记者对北京朝阳区的几个高档楼盘进行调查后发现，买卖双方似乎并没有因为调息受到多大影响，其热情仍然不减。

　　“0.27个百分点，120万房贷20年期每月才多188块，这根本不算什么。”北京东四环朝阳北路的“星河湾”售楼处现场，一位准备签协议的李先生向记者解释，“房子的位置不错，距离CBD商圈很近，而且两面都紧邻上千亩的森林公园，配套设施与物业服务也非常好。”该楼盘的一位负责人也表示，在加息后的这段时间，前来购房的人仍然络绎不绝，平均一天能卖出近十套。

　　即使价格在5000元-8000元/平米的中档楼盘，也很难看出加息对购房人的影响。

　　“我在望京订了一套90多平米的房子。”在外企工作的张小姐告诉记者，“不能再等了，再等下去成本会更高。”从去年初到现在，张小姐和她先生的购房计划搁置了一年多，而北京的房价也飞涨了一年多。这对购房者的刺激远远大于加息带来的还贷成本。

　　“此次加息反而会加速一部分刚性需求消费者的置业计划。”市场人士分析，面对居高不下的房价以及接二连三的加息，一些有真实购房需求的人不得不更快地加入到购房的行列中来。“五一”北京各售楼处的爆棚场面，也许是此观点最好的注脚。

　　由于“五一”期间看得多买得少，北京房地产交易管理网上销售平均日签约期房仅为195套，比传统销售淡季的销量还少，但是这个数字在节后马上被迅速超越。5月9日，期房网上签约套数为899套，5月10日为655套。

　　近日有报道称，为彻底打压房价的飞涨态势，央行正在酝酿新的按揭贷款政策，将购房首付款的比例从最低2成提高到4至5成。

　　分析人士指出，如果政府出台如此严厉的措施，将把大量购房人挡在楼市之外，使购房需求大幅下降，从而起到抑制房价的作用。不过，短时间来看，这会影响市场预期，刺激短期的购房需求上涨。事实上，这则未经证实的消息让不少人感到惊讶，一位准备购房的女士对记者说：“那样的话，我就更买不起房子了，倒不如现在赶紧买！”

　　“房奴”的迷惑

　　相比售楼处急着买房的人们，已经在“围城”中的业主们更在意此次加息带来的新负担。

　　据业内估测，在新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭还款占其收入50%的家庭大致有30%左右。

　　不少正在供楼的业主对记者表示，加息增加了还贷压力，更重要的是一定程度上的心理焦虑———不知道下次又会出什么政策？

　　“我2004年买的房，到现在每个月的月供增加了200多块钱！”在某国家级出版社工作的江先生抱怨，尽管这个数字还承受得起，但算下来，利息支出已经多了一大笔。

　　有人测算，此次加息将使所有贷款购房者每年多付49.68亿元利息，而这已经是短短两年内房贷利率的第三次上调。2004年10月28日，央行将存款率上调0.27个百分点。2005年3月17日，央行取消个人住房贷款的优惠利率。

　　“更重要的是，连续几次加息带来一个信号，那就是中国已经进入加息周期。换句话说，贷款利率未来有可能继续上调。”市场人士分析说。

　　对于每个月按时到银行还贷的业主们，这些话除了让他们发出一声叹息之外，也许没有太多的意义。“努力攒钱提前还贷吧，我打算向亲戚借一些钱，再加上自己的一点积蓄，争取在明年执行新利率之前把贷款一次还清。”江先生说，“我实在不想再做房奴了，谁知道明年会不会再加息！”

　　重新审视贷款品种

　　央行加息新政出台后，记者从各大银行了解到，房贷具体操作办法跟以前没有大改变，信用良好的贷款人，仍然可以拿到银行下浮10％的优惠。

　　工行消费信贷部总经理季爱东告诉记者，“基准利率只不过调高了0.27个百分点，幅度很小，几乎没有什么改变。”他告诉记者，购买第一套住房的购房人，以十年期以上为例，将执行6.39%的9折优惠，也就是5.751%的新还款利率。但是对购买第二套房以上的购房人，商业银行将执行基准利率，即6.39%。

　　此次加息，公积金贷款利率同时上涨，5年以下（含5年）的公积金贷款利率由3.96%调整到4.14%，5年以上公积金贷款利率由4.41%调整到4.59%，幅度为0.18%，小于其他贷款0.27%的幅度，公积金贷款与商业贷款利率差距进一步拉大。

　　比如以40万元最高公积金贷款额度计算，每月多还38.88元，20年一共多还利息9327元；相比之下，同样是40万元的商业贷款，加息后20年多还的利息为13249元。因此购房人应尽量多贷公积金，或者做公积金贷款和商业贷款的组合贷款，以减少利息支出。

　　由于此次加息更多的是一个信号，同时市场上有“中国进入加息周期”的说法，这样一来，固定利率贷款自然受到更多关注。一位在售楼处做咨询的律师告诉记者，固定利率刚出来的时候，由于是新事物，大家都不太明白，问的人也不多，“最近咨询的人多起来了，他们主要是担心未来还会继续加息。”

　　一位银行工作人员给记者算了笔账。以五年期房贷为例，贷款总额70万元，此次加息前选择某银行固定利率的客户，现在执行的利率为5.34%，低于选择浮动利率客户执行的5.751%（此利率将于2007年1月1日开始执行）。按等额还款法计算，浮动利率需到期归还本息为805697.88元，而选择固定利率贷款的话，需归还本息为797826.49元，还款人可以节约7871.39元的利息支出。

　　对于打算提前还贷的还款人，

理财专家建议，采用等额本金还款法更划算，因为本金是在不断递减。此外，有些银行推出的“双周还”还款方式，加快了还款频率，减少占用银行资金，也能帮助还款人减少利息支出。