父贷子还只限新客户 办贷前需商定好产权比例

　　

其他新还款方式一览表

　　律师提示，办贷款前应商定好每位子女继承产权比例

　　年龄超过40岁的父母想买房，却往往因为年龄超限贷不了款，即使能贷款，也会因按揭年限有限导致每月还款额很大，给生活造成了较大压力；而刚参加工作的年轻人要买房，又因收入较低无法贷到希望的额度。那么如何解决这一矛盾？

　　目前，中国农业银行在上海、北京、杭州等地试点推出的“父贷子还”———个人住房“接力”贷款新品种有望解决这一难题。农行北京分行日前发布消息称，北京已有十几户人家签约了这一房贷新业务。那么，“父贷子还”的贷款模式该如何办理？其间应注意哪些问题？记者为此采访了有关部门。

　　问题1 购房者申请“父贷子还”房贷需具备什么条件？

　　父母年龄较大一方不超过60岁

　　申请这类贷款必须具备五个条件：共同借款人均具有完全民事行为能力；作为共同借款人的父母和子女均具有稳定的职业和收入，共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力；作为父母的借款人中年龄较大的一方不超过60岁；父母必须将所购房子的所有权归给子女，或在产权证上同时写明双方名字；共同借款人尚有贷款余额的住房累计不超过一套。

　　问题2 “父贷子还”是否意味可省去财产继承手续？

　　继承问题应达成书面协议

　　农行方面只负责贷款，具体到房产继承等相关手续能不能省，需要通过法律部门来办理。

　　北京汉卓律师事务所秦兵律师表示，如果子女只有一个，那么在父母去世后，产权毫无疑问归惟一的孩子所有。如果子女有两个以上，而且还款时，每个子女的还款额度不一，有的孩子甚至没有，那么在办理“接力”房贷时父母最好与每位子女就房屋继承问题协商好，并达成书面协议。

　　秦律师提醒说，不少家庭之所以在房屋继承等方面出现纠纷，就是由于事先没有商定每位子女继承产权的比例，如果事先已根据相关法律法规作出明文约定，那么父母去世后，每位子女只需根据约定继承房屋产权即可。

　　问题3 农行老客户可否转办此业务？

　　老客户不能转办“接力”房贷

　　接力贷目前只在农行办理。已在农行办理其他形式房贷的老客户不论是父母方还是子女方，都不能转成“父贷子还”的方式。

　　另外，“接力”房贷的利率跟普通房贷是一样的。据农行有关人士介绍，如果将子女追加为共同借款人之后，一旦符合银行对“优质客户”的要求，银行就会给他们优惠利率，即将央行规定的基准利率下浮10%.而“优质客户“是指此前在农行已经办过贷款(包括房贷、车贷等)，而且信誉较好，能够按期还款的客户，具体需要银行部门审批。

　　问题4 农行北京分行哪些营业部可办理“父贷子还”？

　　北京共5个营业部可办此业务

　　二手市场

　　二手房也可办理“接力”贷款

　　购买第二套房、二手房，购房者同样可以办理个人住房“父贷子还”业务，但需要通过中介公司来办理。链家地产市场总监金育松表示，农行之所以要求中介公司介入“父贷子还”业务主要出于两方面的考虑，“一是中介公司掌握着丰富的二手房资源，中介公司介入‘父贷子还’业务后，可以将部分风险转至中介，从而进一步降低银行房贷的风险；另外，在办理该业务过程中，中介将在银行之前先行审批相关手续，从而提高银行的放贷效率”。

　　图表分析

　　“接力贷”压力减少但利息增多

　　案例：王先生夫妇年龄都已超过50岁，最近买了一套房，想申请50万元贷款，但贷款最长期限只有15年。按目前5.508%利率计算，其月还款额为4087元，不仅期限较短，而且还款压力较大。而他们的儿子月薪3500元，如果贷款期限为30年，月供达2841元。按照月供不得超过月收入一半的规定，这一申请不会通过银行审批。在“接力”业务出台前，王先生夫妇和他们的儿子都无法满足自己的贷款需求。于是，王先生想尝试“父贷子还”业务。但不知采取这一新贷款模式是否真的合算。

　　分析：采用农行的“接力”贷款后，通过增加儿子为共同借款人，父母的贷款期限就可由15年延长至30年，月还款额由普通房贷的4087元骤降为2841元，前期的还款压力明显降低，房贷的门槛变得更易进入，通过父子两人合力，不仅可以通过银行的审批，从经济承受能力来说也是可以承担的。不过，我们可以从上表中清楚地看到，通过“接力贷”之后，利息支出总额要大大超出普通房贷的利息额，50万元的贷款额利息支出差达287164元。

　　普通房贷与接力贷月还款利息支出对比表(贷款额50万元，利率5.508%)

　　专家建议

　　最好进行产权分割公证

　　“链家地产”市场总监金育松表示，在办理“接力贷”的过程中，需要关注以下两个问题。

　　首先，“接力贷”将考验年轻一代的自信心。“接力贷”解决的是父母贷款期限短，还款压力大的问题，在父母退休后，一般情况下还贷压力就落到了年轻一代的身上，从上面的表格也可以看出：未来的还款额度是超过目前的承受能力的，因此，办理“接力贷”是建立在年轻一代对自己未来收入增长，并能达到还款能力的预期上的，这也是对年轻一代自信心的考验。

　　其次，事先做好承诺、产权分割公证。在银行的贷款合同上，“接力贷”的借款人是父母与子女，父母退休后没有收入，还款需要子女接力，但也可能出现子女依然要求父母共同还款的道德风险，因此，在签订合同时，虽然是亲人，办理承诺的公证还是有必要的。同时购房后，房子的产权属于父母与子女共有，因此为了避免以后的麻烦，事先做好产权分割公证也很有必要。