南京倒按揭模式引多方兴趣 押房子养老是否可行

　　记者昨日获悉，北京农业银行房地产信贷处正在关注一项新业务——房产“倒按揭”，并表示会在条件成熟时推出。这也是国内银行界首次明确表示对这一业务感兴趣。但专家认为，由于要跨越银行经营方式、社会伦理观念等多道门槛，两三年内还很难进入实际执行层面。　　

北京农业银行表示条件成熟时会推出“倒按揭”业务。信报记者 李芳宇／摄

　　近期，南京汤山“温泉留园”在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措，具体为：老人将房产抵押给银行，可免费入住养老院，身故后房产归养老院所有。现在，上海、重庆等城市的业界和政府部门也掀起了探讨此项新业务的热潮。北京农业银行

房地产信贷部门相关负责人表示，该行已开始密切关注这一全新的业务模式，并计划尽早推出，但尚未制订具体的日程表。有媒体透露，建设部已委托一家保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。

　　北京链家房产中介公司市场总监金育松表示，有实力的个人投资者、经纪公司或养老、敬老院等机构比较适合考虑此业务，但也需要结合国情来制定。对于无子女的老人来说，这种养老方式比较合适。但在除此之外，目前能接受“以房养老”的可能只有极少部分家庭。因为中国人习惯将财产留给子女。

　　一位银行房贷部负责人透露，“倒按揭”的计算非常复杂，牵涉到房产评估、利率确定、人的寿命预期等因素。这种业务在国内银行开展还具有较大的技术难度，负责“倒按揭”业务的银行需要进行大量的调研和调查工作，还需要保险精算方面的人才，来解决“如何将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中”的难题。因此，在两三年内还很难进入实际执行层面。

　　【名词解释】

　　什么是倒按揭

　　又叫住房反向抵押。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种养老的方式。

　　两种“倒按揭”模式

　　新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，该机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（

房价减去已支付的养老金）交给其继承人。

　　南京模式：南京汤山温泉留园规定，拥有该市６０平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押后，可免交一切费用入住老年公寓，而

房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。

　　“倒按揭”可行性方案

　　１．老人把自住房抵押给银行后，仍旧对遗产进行比例分配，银行根据房价等估算结果每月付给老人一笔钱。待老人离世后，银行将房产拍卖，如果低于银行这些年支出总额或与之抵平，那么银行与老人倒按揭关系结束；如果拍卖结果高于银行支出总额，那么多余部分根据老人遗嘱安排。

　　２．老人的子女可以选择今后再把该房产买回，待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。

　　信报记者 蔡雪婧