除地段价格外如何破解不良开发商的面积猫腻

http://finance.sina.com.cn 2006年01月24日 11:01 《私人理财》

　　寸土寸金，用在日益飞涨的楼市一点也不过分。对于购房者来说，多一平米少一平米意味着多交或少交动辄万元的血汗钱。因此，在购房的时候你不仅需要关注房子的地段、价位，同时还要破解不良开发商的面积“猫腻”。

　　文/本刊记者罗瑜

　　在物流公司工作了5年的潘振海与妻子一直在广州“漂流”租房，多年以来，妻子都盼望有一套自己的房子，一家人在自己的爱窝中嬉笑玩耍，那才是一个真正意义上温馨的家庭, 去年，潘振海与妻子终于积累了一笔资金,两人精挑细选后，选中一套81平方米的房屋。潘振海和妻子在与开发商签订预售合同之前，精明的潘振海多留了一个心眼，原来他通过一位在房管系统工作的朋友那里了解一些关于房屋面积的相关知识。对于购买房屋的人而言，置业关键看房屋面积单位价格含金量，而这涉及到房屋套内使用面积与建筑面积的百分比。

　　使用面积与建筑面积相比的百分比被称为使用系数，它体现了建筑物可被有效利用程度的高低。对于按建筑面积购买房屋的人来说，使用系数越大，单位价格含金量越高。当商品房住宅以建筑面积报价时，购房者若能了解该栋住宅的使用系数，就能充分说明所购房屋的使用面积价值。一般情况下，高层塔楼、高层板楼、多层住宅的套内使用面积与建筑面积之比分别为72%-75%、78%-80%、85%左右。

　　潘振海和妻子看中的这套房子，按照预售合同上提到的建筑面积为81平方米，套内使用面积为68.1平方米。潘振海粗算了这套房屋的使用系数约为84%，由此看来，这套房屋的单位价格含金量还是较高的。这时，潘振海才与

开发商签订了房屋预售合同，夫妻俩安心等待收楼后搬入新房的那份喜悦。

　　2005年5月，开发商通知潘振海去收楼。潘振海经常听到一些关于置业购房的信息：一些“不良”开发商常常“玩弄面积猫腻”，利用买家无法确切测量整栋楼建筑面积的弱点，增加每套住宅分摊的公用面积，从而达到增收房款总额的目的。而且开发商一般只告诉业主公摊面积是多少，由哪些部分组成，但各部分面积具体多少，是怎么测算出来的，消费者并不清楚。为了防止这一类的面积欺诈，买家在收楼前最好亲自测量房屋面积。

　　在房屋验收时，潘振海发现商品房在预售时，开发商依据图纸自行计算房屋面积，自行决定公用面积的分摊；开发商预售房屋后，有些部位进行了变更，造成误差过大，特别是公摊面积过大。潘振海要求开发商公布公摊面积各部分面积具体为多少，是怎样测算出来的。

　　同时，潘振海亲自测量房屋使用面积和建筑面积，并了解到商品房应分摊的共有建筑面积包括：1.各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2.套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　不应分摊的共有建筑面积包括：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。3.幢外的用作公共休憩的设施或架空层。

　　而潘振海发现开发商把幢外的用作公共休憩的架空层也算作共用建筑面积里面，按照有关规定架空层是不能作为公摊面积。开发商没想到潘振海对房屋面积的测量知根知底，最后只好作出让步。潘振海利用自己了解的知识初战告捷。

　　可开发商更大的猫腻还在后头。开发商交付房屋时，潘振海与妻子高兴地去拿钥匙，销售人员称房屋实际面积比合同约定多出2.5平方米，要求补交房款14000多元。潘振海听后，并没有盲目地补缴房款。他首先考虑是不是真的多出了2.5平方米，他依据了解的套内使用面积和建筑面积知识，进行了亲自测量。

　　套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表面所围合的水平投影面积之和，俗称“地毯面积”。具体包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、

卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积)、阳台(封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积，没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%计算建筑面积)。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。

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