固定利率房贷京沪试行 六成网民愿意选择

　　

　　2006年新年刚过，中国光大银行在同业中首家推出“阳光生活”固定利率住房贷款，将理财业务的范围拓宽到客户的负债业务和避险服务，从而在激烈的房贷市场竞争中抢了先。据悉，建行、浦发银行和工商银行也将随后推出固定利率房贷产品，共同瞄准了这一可令银行和借贷人双赢的市场高地。

　　记者从光大银行个贷部了解到，目前该行固定利率房贷期限分为5年以下和5年以上期两种，利率分别固定为5.92%和6.18%，而且这两个利率可以根据客户自身的资信请况下浮一定比例。

　　推固定利率为规避风险

　　一般而言，固定利率住房贷款，就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会因央行调整利率“随行就市”。

　　据光大银行介绍，客户如果选择在该行贷款，需要填写一份授权声明，银行可根据此声明，查阅客户在各银行的资信情况，如果客户在各银行都没有不良记录，银行可视情况下浮利率，下浮比例是5年期以内利率5.265%、5年期以上5.508%，而同期的光大浮动利率房贷水平在5年期以下5.20%、5年期以上5.505%。不过，由于该项目业务开展不久，据银行相关人员透露，咨询和办理固定利率房贷的客户还很少。

　　业内人士指出，固定利率住房贷款对借款人规避未来风险是一个利好信息。今后市民到银行申请住房贷款，不仅可以选择现有的浮动利率房贷，还可以考虑固定利率房贷。目前该业务正在北京、上海进行试点。

　　去年初以来，随着人民币债券收益率下降，各家商业银行传统的以债券为主要投资对象的理财产品，在设计和发行中遇到了很大困难。为此，央行在2005年8月15日发布的《中国房地产金融报告》中，透露出允许商业银行推出固定利率房贷的信号，其中在“防范金融风险和促进房地产健康发展”部分明确提到，“可考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”。2005年10月中旬，建行、光大、浦发这三家银行的固定利率房贷获得国家银监会的批准。此外，工商银行则在先前放出风声，计划推出固定利率房贷。

　　据光大银行有关负责人介绍，光大银行一方面将通过风险定价、对资产负债进行重组安排、使用适当的金融工具等多种方法，规避业务风险；另一方面，依赖自身的风险管理水平，在不断创新产品的基础上，对承担的风险加以有效管理，既满足借款人融资和规避风险的需求，也从这些风险承担中获取一定的盈利机会，实现银行与客户的双赢。

　　拯救房贷业务缩水

　　统计数据表明，在法国、荷兰选择固定利率的消费者占贷款买房者的80%；爱尔兰的这一数字达到70%。而在国内实行固定利率，能否避免“水土不服”的尴尬？业内人士认为，银行推出固定利率房贷，目前是有利时机。从央行房贷新政实施来看，房贷业务缩水严重。据了解，从2005年4月到7月，上海市银行个人房贷出现了连续4个月的负增长。

　　中国社科院金融所曾刚博士认为，推出固定利率房贷，作为国内金融市场的一项尝试很有意义，代表着一种趋势。从具体操作上看，银行发放一定规模固定利率房贷，只要能找到相同固定利率的负债来源即可以保证业务的运转。在这方面，目前银行主要采取发行金融债或者协议存款两种方式，由于避险工具有限，风险出口不多，对银行来说难度会大一些。但随着市场环境和监管环境放开，一些如利率掉期交易等衍生工具的推出，相信将使银行有更多渠道获得固定利率负债来源。

　　曾刚强调，在推出固定利率房贷上，固定利率产品的定价问题对银行是一个比较大的考验。因为国内金融市场不发达，在风险计量和管理上缺乏合理的收益率曲线以及有效的规避风险的工具，因此对利率价格的制定存在较多的限制。应当说，目前的具体定价仅为试验性质，而且最好以5年期为限，越长期限的产品风险也越大，而5年期房贷所占市场份额相对较小。此次，商业银行希望借“固定利率”新业务扭转个人房贷率下跌的颓势。

　　一位国有银行相关人士分析说，银行把握利率标准时面临一定风险。房贷利率固定化之后，假如市场利率提高至固定利率之上，银行的这部分贷款资产的市场价值将会下降，利益受损。比如银行把固定利率定为6%，推出5年期业务，如果在此期间，市场利率已经涨到了7%以上，虽然该银行的房贷业务可能急剧增加，但这些贷款资产市场价值会被贬低。因此，至少目前看来，固定利率房贷很难承担市场主流产品的重任，应该只是浮动利率房贷的一种补充。

　　还有分析认为，目前的利率水平处在13年来的最低点，加息的可能性为99%，而现有的商品房买卖合同还贷利率是以现有利率为基准的，一旦利率不断上升，还贷成本也将水涨船高，固定房贷利率业务主要针对一手房客户，暂不考虑二手房客户。

　　消费者还须谨慎

　　一项针对固定放贷的消费者网上调查显示，将近60%的用户愿意选择固定利率房贷，一半的人认为固定利率优于浮动利率，大多数消费者认为6%以下的贷款利率可以接受。对准备贷款买房的人来说，绝大数人表示利率上调影响了自己的贷款买房计划。

　　固定利率房贷的推出，给了贷款买房的市民更大的选择余地。个人住房贷款的年限一般都比较长，在还款的二三十年中很可能要经历加息、降息的几个周期。因而是否选择固定利率房贷，申贷人应对预期升息空间做出合理判断，然后再作决定。

　　专家提醒，对普通购房者而言，使用固定房贷利率仍然存在风险。一般来说，固定房贷利率设计的利率会比现行房贷利率高，如果今后的房贷利率上升，对购房者而言是获利；但如果利率下降，购房者则面临损失。此外，如果办理了这种固定利率房贷，

提前还贷时，申贷人要支付一定的违约金，违约金约是2至6个月的利息。

　　光大银行海淀支行的负责人告诉记者，如果客户对未来的加息预期比较明确，建议选择固定利率房贷。但目前来讲，浮动利率房贷还有很大的优势，如果客户资金比较雄厚，有提前还款的能力，银行建议还是选择浮动利率。固定利率的推出还只是试验期，需要一个长期的摸索过程。当然，光大银行能否借固定利率房贷的推出，打开并扩大其房贷市场，还需拭目以待。