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每日经济新闻
有产者置业是一个更为艰深的探讨话题。
因为已有置业经验，所以患得患失；因为时市微妙起伏，所以顾虑重重……希望以最低的价格购买到最好的房产，这可能吗？
“每经地产·丽人行”力图通过对典型案例的深度调查，展现针对有产者置业的经验分享、板块分析及最新项目介绍。不求全面覆盖，但求精深解读，为您置业提供有价值的参考。
敬请关注本周焦点———有产者置业成败指南。
所有对“二次置业”深有感触或正怀有疑虑的朋友，欢迎与我们沟通感受，敬请登陆《每日经济新闻》网站www.nbd.com.cn，参与我们的问卷调查；或者请致函：nbdhouse@yahoo.com.cn，发表您的想法和感受。
高位卖家：期待年中低价入市
出于职业习惯，做销售的李先生将市场分析手法“移植”到自己的物业投资上，于是“画”出了一条高位卖房租房、等待低位入市的投资轨迹。
2004年11月，李先生卖出了他在徐汇区90多平方米的房子。那时正是上海房价急速飙升的开端，然而那一轮飙涨自始至终不过半年时间，其间人人为楼而狂。李先生则是极少数大热之际抽身而出的胜利者，这个大获全胜的决定是怎样作出的呢？
李先生的分析相当理性：“在出手之前，我关注楼市已有一段时间了。横向来看，按上海的发展程度，离国际大都市的定位还有一定距离。我大概估算了一下，上海比较正常的房价应该在市价的50％-60％，70％封顶。根据市场规律，价值可能会被高估也可能会被低估，但价格不可能背离价值太远、太久。在我出手前，上海房价涨得实在摸不着边儿。虽然我们很难预知一个时期楼市的‘顶’在哪里、‘底’在哪里，但大时机的把握比冒险多收入每平方米一两百元更有意义。”
尽管李先生不愿过多谈论这次成功为自己带来的财富增值，但他也坦承：“在我出手前后，市场价格已经比买入时涨了60％还多。”
第一阶段圆满出货后，李先生还是在徐家汇附近开始了租房而居的生活。
“房子更新（用作婚房的房东因工作原因去了外地），面积也大，住起来更舒适，用卖房所得款项的利息来支付房租也是绰绰有余。”李先生这样评价他的租房决策。
对于再次置业，一直在留意机会的李先生心里也有几个指标。首先是交通要便利，即使以后不想自住了，交通对于出租或转手都相当重要；其次是社区和物业管理水平，李先生认为这些服务性因素，在都市人群越来越讲求生活质量的今天会发挥保值升值的重要作用。
但李先生认为，目前还不是再次入市的最佳时机，在他眼里，房价还没有完全回归。
前不久李先生去看了浦东的新项目“万科新里程”。尽管他对万科产品评价颇高，但价格仍旧成为一大阻碍因素：“开发商的定价如果没有预留较大升值空间，再好的物业也不适合投资。”李先生认为，经过去年的特殊状况，今年将会有不少楼盘上市，他想看看开发商会“怎么整”。所以，即使有动作，最早也要到今年年中左右。
“必须切记，心急吃不得热豆腐。”李先生提醒，买房卖房心态都要放平和，看准了再行动。此外，选择中介时也要谨慎，尽量与比较知名的中介建立稳定联系，避免被赚取差价。
投资理财网CEO洪曦点评：上海房价的暴涨期已经过去，如果在2005年初之前抛出的话，可能还会有所收益；在这之后如果把房产作为投资品，在2006年获利的机会不多，应持谨慎态度。许茜每日经济新闻
十年房东：月租月供细掂量
上海人的房东形象似乎由来已久，这已成为上海人精明理财的佐证。张小姐来自典型的上海老房东家庭。
1995年，在绝大多数上海人还安住在国家所有的公房时，张家就置办了第一套商品房。这一年，从天山二村搬往新居的张家，将闲置的老房子第一次出租，开始了一段持续至今的房东史。天山二村的两房，多年来，月租金从2000元涨到2300元，成为家庭一笔稳定回流资金。
眼下，张家的资产清算大致如下：两套两房，每套月租金在3500元左右；一套三房，月租金在4500元左右。2004年用按揭贷款的方式一起买了下来，每平方米在5000元左右，现在房价涨到了每平米7000元到8000元，靠月租金来供每月的还贷额，估计8年内就能收回成本。
“当然投资都是收益和风险并存的，买房之前，我们家也做了很多功课。”张小姐对《每日经济新闻》谈起了自己的投资经。买房之前，家人到楼盘周围和中介公司踩点，现场考察了交通情况、环境配套和房价、租金走势，评估了社区整体是不是基本成熟，以便房客来源能有保障。
张小姐称，一些细节也是要关注的：比如一般楼房的一二层最容易出租，新盘周边如有比较成熟的高档商品房社区则容易吸引境外租客。
最后，张家选择了长宁区虹华苑的社区，附近的华光花园开发比较早，港台及海外人士比较多，虽然整体档次比古北地块稍逊一筹，但出租两年，张小姐家的房客基本是中国香港、中国台湾和韩国来沪工作的人员，租客阵容稳定。
张小姐强调，家庭投资者的资金有限，两年之内租不出去的话，要考虑能否承受按揭还贷。投资风险长期来看，还要看8年-10年内能否收回成本。如果投资周期太长，资金收不回来，投资房产的收益率就太低了。
洪曦点评：张小姐稳健成功的理财案例在2006年内很难重现。上海房价的暴涨期已经过去，如果在2005年之后把房子卖掉等待房子大跌时购进，希望很小。王芳艳每日经济新闻
“5+2”置业者：松江买经济型别墅
马先生的“5＋2”生活模式，对于大多数人来说，还是一个陌生不可及的概念：在市区结束五天的繁忙工作后，利用两天的双休日居住山野间，接近自然———这种生活模式，眼下正成为越来越多有产者改善生活的选择。
马先生90年代初来上海从事IT行业，目前已位居公司高层。
1996年，马先生通过银行贷款在徐家汇购买了自己的第一套住宅，是一套两室户的公寓房，2000年还清了银行贷款。
2005年，无债一身轻的马先生萌生了二次置业的构想，但和大多数再置业者不同的是，他的目光投向了松江别墅区。
佘山垂钓、高尔夫都是马先生的业余兴趣。但是，佘山核心区域内的别墅动辄千万元，属富豪级产品。于是，马先生将视线转向十多公里外的松江新城板块。
实地考察后马先生发现，在松江买套经济型别墅的价格，仅相当于市中心的普通公寓房价格：100万元在市中心还不能买到100平方米的新房，而同样的价格，在松江可以买一套170平方米的别墅，享受有天有地的别墅生活。
一番权衡，马先生用100万在松江原野花园买了一套170平方米的叠加别墅。马先生很满意自己的决策，平时上班住市区公寓免去劳苦奔波；周末及节假日去郊外居住，享受休闲放松的生活。
洪曦点评：2006年尽管不适宜房产投资，但如果把房子作为消费品的话，就另当别论了。从个人的支付能力出发，以小房换新房改善居住条件完全可行。李丽每日经济新闻
跨国公司高管：淡季之时果断出手
瑞明，某跨国物业咨询公司中国高管，目前在沪拥有房产若干，具体套数不详。
1997年，瑞明自香港北上上海。其时上海房地产市场尚处于“冬眠”状态，单价4000元/平方米以上的都可称为豪宅。
从1999年开始，瑞明进入上海购房置业队列，陆续操作一些稳健的买进卖出。令他自己印象深刻的经典一役发生在2003年。
2003年，SARS肆虐的春天，上海楼市始逢启动三年之后的一个短暂低谷，售楼处门庭冷落，原已无议价空间的新盘也有部分项目出现了小幅促销。
一天午饭后，他在离办公室不远处发现了静安晶华园———正推出售价不到8000元/平方米的房源，发现销售惨淡。但他信奉市场越消极越是进货良机，便买入晶华园两房一套。
三个月后，SARS阴影渐退，积蓄已久的购买力突然爆发。半年之内，静安晶华园报价冲破万元。每当瑞明路过中介门店看见挂牌价格变化时，都颇为自得。
但到了2004年5月，宏观调控的气息隐隐显现。作为业内人士，瑞明感到了一丝不安：“一切都和当年香港的情况极其类似———彻夜排队也买不到房，一夜之间转手就能挣10万元。”
2004年6月，瑞明作出了抛售静安晶华园的决定。1.2万元/平方米的挂牌价一出，瑞明账户上悄然赚进近50万元。
接下来，房价愈加飙涨，至2005年春，宏观调控新政频频，上海楼市一夜降温。
2005年夏季，正是传统淡季，又逢调控之时，瑞明觉得捡便宜的机会又来了。此时，政策威力在上海楼市已充分显现，炒家基本离场。在中内环线之间的一些热炒楼盘中，1.2万元/平方米的交易已有出现，内环线以内1.5万元/平方米也可成交，比高峰时足足跌了30%。
“按经验分析，30%是银行可以承受的上限。”瑞明终于出手了。
他在中内环线之间发现了一套四室户，业主开出跳水价1.2万元/平方米，看房时已是深夜十点，但他仍毫不犹豫出手，终以1.1万元/平方米果断成交。
昨日，瑞明向《每日经济新闻》表示：今年如有好机会，绝对仍会买房。他的座右铭是：“我看好上海楼市，愿以钞票投之。”
洪曦点评：在2005年初之前，将住房抛出的确会有所收益。但如果此后卖房，再等大跌时购进，则需三思。因为如果房价的跌幅不在10%以上，扣除5%的税收，就无获利空间可言。王舒每日经济新闻
【今日品楼】
看客多于买家 沪二手房价跌量平
投资客转手交易已难获厚利，但租赁市场空前活跃
时至年关，二手房市场上虽然看房的客户相比前几个月有明显增加，但实际成交的客户并不多。
2005年12月，中原（上海）领先指数为114点，比上月下跌1点，环比下降0.72%，总体来说该月上海二手房市场依然呈现出价跌量平的态势。
中原地产分析师认为，潜在购房者（基本以自住为主）的消费意愿已越来越强烈，但尚未出台细则的“二手房个税征收”政策仍然给二手房市场带来了一些不确定因素，导致部分购房者仍持观望态度。而这部分在年前积压的刚性需求可能在年后政策明朗的情况下集中爆发，届时二手房市场的回暖将有望加速。
具体来说，12月上海的大部分板块二手房价格仍呈下行趋势，但也有少量板块抗跌性较强。代表板块有：静安曹家渡板块、新闸路板块，卢湾太平桥板块，浦东陆家嘴板块以及长宁天山板块等。
领先指数的报告显示，中心城区部分板块二手房价格在去年第四季度之前曾一度出现较大下滑，但随着大部分投机者以及短期投资客的离市，其房价已表现出较强的抗跌性。
譬如静安区新闸路板块、曹家渡板块，从第四季度以来价格逐渐开始处于上升趋势，其便利的交通和繁华的商业条件以及较好的楼盘品质，使其二手房需求比较旺盛，往往是一套房源刚刚挂牌立刻就有下家接单。这种供需状况决定了该区二手房价格稳中有升的发展趋势。
陆家嘴板块和太平桥板块由于成交量一直处于较低水平，房价的波动受个案影响较大，比如去年12月“翠湖天地”、“仁恒滨江”成交价格环比仅微幅上扬，结果提升了板块整体价格。
浦东塘桥龙阳板块及闵行金汇、龙柏板块的二手房价格在延续去年11月下跌态势的同时，成交量却较为活跃。这些板块由于社区规模较大，房源供应充足，投资客也相对集中，卖家低价抛盘的现象依然存在，特别是持有多套物业的投资客急于变现也促成了交易。此外，板块内一手房降价也是其二手房价格下调的原因之一。
另一方面，中原地产的门店交易情况显示，在当前的市场形势下，投资者通过二手房转手交易已经很难获取高额的回报，因此一部分投资者选择了退出；而相当数量的投资者选择将持有的物业出租，以获取长期收益。
由于市场供应的增加，上海中高端住宅租金开始下降，租赁市场开始活跃。同时，虽然宏观调控后上海一、二手房的价格下跌明显，但房价仍高于大多数普通人的支付能力，租房仍是广大无房人士解决住房问题的首选途径。在两方面因素的综合作用下，上海二手房租赁市场空前活跃。王芳艳每日经济新闻
【带你看楼】
静安苏堤：闹中取静居家投资两相宜
“像你这样的年轻人，可以在地铁沿线买个总价合适的小户型。”前日，一位发展商向记者推荐一个楼盘———静安苏堤。
静安苏堤，位于恒丰路和昌平路交叉处，东邻苏州河畔，是一号线和二号线的夹击区域，可谓闹中取静；其交通道路总体而言还算顺畅，楼旁有一座步行桥横跨苏州河，但距地铁站还有一段步行约20分钟的“尴尬距离”。
该楼盘房型很多，一房到四房都有，甚至在同一层楼就有五种房型，但不论房型结构如何，总有一间是朝南房。其中，70平米左右的小户型占了约40％，共70多套。目前，整个楼盘的毛胚房基本交付，现已开始销售装修房。
据销售人员介绍，不少购房者都选择了“一搭一”的方式，也就是将同一层相邻的两户都买下，这样不仅能加强私密性，还能赚取走廊空间———公共走廊空间有2平米左右，按均价1.7万元算也要三、四万元。
这类独特房型很被前卫时尚的新婚者或者独立的单身贵族看好。据销售人员介绍，静安区的这类小房型也很适合做投资。
静安苏堤均价在16800元/平方米左右，有些小户型的总价甚至可控制在100万元之内。与其所处地段的同类楼盘相比，静安苏堤在价格上具有较强竞争力。
静安苏堤
位置：静安区恒丰路和昌平路交汇处
价格：均价16800元/平方米
房型：多为70平方米左右、2房为主
看盘感觉：
1.总体上给人闹中取静的感觉，是市中心难得的一片安静区域，适合居住。
2.小区内有一网球场，附近的新闸路上有银行和邮局，较远处是上海大学。
3.交通便利，处于地铁1号线和2号线夹击区，周边公交线路较多。
4.昌平路靠近苏州河的旧房很多，居民成份较杂，影响了静安苏堤的整体感觉。
心头悬念：
虽说如今苏州河的水质已有改善，但这里离风景秀丽的高级休闲区尚有距离。十分钟步行距离以内的环境开发尚不成熟，距离各大商圈还有一段尴尬路程，开车还得考虑车位问题。苏州河板块的成熟有待时日。王芳艳王佳艳 每日经济新闻
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