物管财务黑洞有多少 实现自治可大大节省物管费(2)

　　如果小区居民是自主治理的，那么小区居民就会自主决定物业服务的种类、物业服务的数量和质量，以及与其收入和对公共服务需求水平相适应的融资水平。这时小区居民的选择是多重的：

　　自己为自己服务：小区居民主动组织起来，自己提供治安服务；组织业余的修理小组，提供各种修理服务；自己组织起来，提供保洁和绿化服务；自己组织起来，提供幼儿教育 和初级教育服务等。在美国，许多低收入小区都是这样做的。

　　相互提供服务或者共同提供服务：公共服务是多种多样的，任何小区都不可能同时拥有各方面的专长，这样可以使不同小区互补余缺，实现优势互补。有些服务可能具有规模效益，如果相邻小区相互合作，可以提高规模效益。

　　签约购买服务：与

医院签约提供社区医疗服务；与保安公司签约购买社区治安服务；与清洁公司签约购买保洁服务；与绿化企业签约购买保洁服务。这样的小区一般收入比较高，小区居民劳动力的机会成本也比较高，或者居民在社区公共服务方面没有技术优势，或者热心本社区公益服务的人员不足。与专业企业签约，可以节约劳动力，弥补技术不足，公益心不足等。

　　小区居民能够自主治理，那么现有的所有问题都将迎刃而解：小区居民根据自己的收入水平、服务生产能力和需要，来确定公共服务的种类、数量、质量和价格，乱收费问题就得到了解决；任何物业服务公司为了获取业务都会有积极性提高服务水平和服务意识，降低服务成本，提高服务质量，增加服务品种，满足多样化的需要；由于绝大部分事务都将由小区自己解决，政府要管理的事务也将越来越少，政府可以将有限的行政能力用于解决重要问题上。

　　成都自治小区范例

　　其实，这种小区业主自主管理的模式已经在成都市九里堤附近一社区悄悄实行。

　　这个总建筑面积82387平方米的社区，已经入住780户，住宅按每月每平方米0.45元收取物业管理费。社区每年除了349372.67元的物管费收入外，还有147545元的停车费收入，每年有近50万元的进账按说应该非常可观了，但它的物业公司的账面仍然是亏损。

　　于是，善于

理财的业主们详细计算了物管费用的收支状况，得出了如果自己管理不仅不会亏损还能大大少交物业费的结论！

　　据计算，原来该社区物管公司有主管、会计、协管员等26名工作人员，每年社区要支付人员费用74367.05元。社区日常物管费用包括保安费用180658.38元；清洁费用51508.50元；绿化费用16761元；办公、交通及通讯费25462.98元；固定资产折旧及低耗品摊销7759.24元；日常维修维护费14517.87元；税费28901.55元；公共照明及水电费57702.8元；其他费用3095.5元，共计386367.82元。再加上名目奇特的分摊公司总部费用49830.27元。该社区一年的支出为510565.14元，也就是说每年公司还要“亏损”12262.47元！

　　如果业主自己找专业公司来管理社区，费用为多少呢？

　　保安根据这个社区的规模，一家专业保安公司做出了保安方案：保安的工作时间为8小时轮岗制，一个班至少需要三人进行轮班。大门至少配备三个班的保安，需要保安9人；平时巡逻至少需要三个班的保安，需要保安9人。整个社区需要18名保安，每个保安每月费用一共800元(含伙食费)，那么全年的保安费用为172800元。

　　清洁同样，一家专业清洁公司也为该社区做了一份保洁方案：这样规模的社区，需要保洁人员6名，每个保洁人员的工资(包括材料费、管理费等等)为每月750元，全年费用为54000元。如果业主不找专业保洁公司，而直接招聘固定人员为社区做保洁，所需费用则更低。

　　绿化找园林公司的专业人员对绿化区域进行定期维护，如果每月两次，费用每次在200元左右，其中还包括绿化工具等费用。照此标准，每年的绿化费用人工费为4800元，如果再加上除虫药、肥料等费用，应该不超过7000元。

　　维护费电梯公寓的维护费用肯定要高一些，不过这个小高层的公寓楼可以找2~4个兼职电工和泥瓦工进行日常维护，可以按记件收费。一位建筑公司的工作人员表示，在正常情况下，社区的一般维护(路灯等公用设施)比较简单，这样的人员配置就够了，如果有大的建筑质量问题，还可以动用维修基金。这样一来，一年维修费(包括材料费)应该在10000元以内。

　　如果再加上公共照明的水电费57702.8元(参照原物业公司数据)，社区物管所需费用应为301502.8元。这个费用，节省了工作人员的工资、其他费用及所谓的“分摊公司总部费用”等共计209062.34元。如果再用社区停车场的收益冲抵一部分物管费用，那么这个社区只需要物管费用153957.8元，按照这个费用收取物管费，每平方米只需要缴纳不到0.20元的物管费。每平方米物管费省下一半还多，这个账细算下来很惊人。

　　更令人感到惊讶的是同在成都的金洲花园的业主们，从2001年底开始，他们就接替了原来的物业公司，自己管理自己的小区。通过几年实践，小区运营成本大大降低，而通过综合开发小区停车场、会所以及一些门面房商铺，今年甚至有望做到收入大于支出，年底给所有业主来个小小“分红”！

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