物管财务黑洞有多少 实现自治可大大节省物管费

　　文/本刊记者江南

　　不算不知道，在专家们的指引下，记者尝试大致匡算了一下一些小区财务上的“黑洞”，数字不可谓不惊人。

　　但是，凡剑皆双刃。如果能够通过合理合法的手段实现民主自治，通过小区居民“自 己管自己”，把这些“黑洞”填补上去，不仅可以实现物业管理费用大大下降，没准还可以实现“分红”。

　　物管费“黑洞”有多深

　　即使不论路面停车费等隐性的费用，即使在固定的物业收费中就包括很多不合理的部分。

　　比如绿化费，每年都交。假设0.3元／平方米／月，一个10万平方米的小区，一年绿化费就在36万元。物业公司在业主入住时就收了36万元的

物业费，因为小区的绿地未建成，那么这36万元就神不知鬼不觉地流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，其实建成后每年只要补贴一点局部的花草，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚36万元，非常轻松。

　　就小区的楼房外立面清洗一项，也会让物业公司大捞一笔。一般情况是每平方米每月0.30元，一个10万平方米的小区，一年收入是36万元，而这种规模小区的外墙，清洗一次的成本2万元，但事实上没有哪一个小区是一年清洗12次，尤其对于新入住的小区，有的两年也没有清洗一次，因为是新建小区，即使不清洗也看不出什么异样来，但是物业公司在向业主收取清洗费用时可一点不耽误，该啥时收就啥时收，该收多少就收多少。

　　对于小区的硬件设施可以赚黑钱，软件设施赚黑钱也比较容易。比如说从人员安排方面，每个小区都要请保安，按规定保安费是0.30元／平方米／月，一个10平方米的小区一个月保安费就是3万元，物业公司先把保安费用拿到手，自己招人的时候开始偷工减料，按市场行情，退伍军人保安一个价，身高过一米七五的保安一个价，物业公司可以不选退伍军人，保安身高也可找一米六几的或者一米五几的，价格便宜，就一个小区设几个保安问题，设30个保安也行，设25个保安也没问题，物业公司通过“偷工减料”，把大把的钱揣进腰包。

　　拿电梯维修来说，电梯运营费每平方米每月0.5元，10平方米的小区收入有60万一年。一个小区按20栋楼，每栋楼5部电梯，一共就有100部电梯。正常的情况下，每年要请专业公司定期维护，专业电梯维修队一栋楼至少要5千元，一次要花5万元，而请差一点的维修公司维修，1万～2万元就能维修一次，每年按规定修4次减少到修2次，而对于一个新建小区，一切设备都是新的，即使两年修一次，电梯也不容易出问题，那业主每年交的电梯维修费用流向哪里，答案不说自明。

　　正因为如此，新建的小区一般都由开发商自己搞的物业公司抢先进驻，即使以后会被炒掉，开始的高利润也到手了。

　　此外，小区路面停车费则是明示费用以外的“外快”的主要来源。上海规模中等的小区通过欺瞒业主能隐匿掉的停车费每年不下四五十万元，有些规模超的小区可轻松超过百万元。在北京等停车费高昂的地方这个数字更为惊人，舒可心就曾经遇上过这样一个小区的业主投诉，那个小区1600个停车位，每年被物业公司黑掉的停车费多达300万元，那个小区的物业经理年薪20万元。

　　还有一些相对没这么大但也实际存在的“黑洞”，比如把数额庞大的物业维修基金拿到任何一个银行存款，都能享受银行的“特殊待遇”，而超过利息的这一部分往往也“下落不明”。还有很多小区的物业对进入小区的收废品的、封闭阳台的、洗车的等收取“进场费”，虽然数量不高但也一样属于拿业主的利益换钱的行为。

　　总之，这些黑洞加起来，往往可以占到合理

物业管理费用的很大部分。

　　实现自治可大大节省物管费

　　舒可心在接受记者采访时就问了这样一个问题：“你猜，在美国一个5万平方米的小区的物业管理公司有几个员工？”

　　答案是：一个！

　　原来在发达国家，并没有我们国家这样大包大揽全部垄断的“物业公司”，而是通过一个总“管家”把保洁任务发包给专门的保洁公司，绿化发包给专门的绿化公司，总之是实现完全的分工合作。这样就实现了完美的均衡，没有任何一家公司可以控制整个小区。而要炒掉其中任何一家也很简单，不象中国这样，前一个物业不肯移交帐目，后一个就进不来，交接期间电梯不动道路不扫，居民生活大受影响。

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