重庆高价豪华经济适用房吓退购房人(图)

　　销售环节漏洞堵住了 规划开发又现新“疮口”

　　重庆市近日公开发放经济适用房申购表，第一轮发放完毕之后却遭遇尴尬：5天后只收回了1／4申购表，进展冷清的状况与领取申购表时的热闹情景形成鲜明对比。

　　经济适用房本是政府为城市广大中低收入家庭提供的公共福利，以保障“居者有其屋”。然而，重庆推出的经济适用房，已超过了城区商品房的均价，其高高再上的价格不仅令翘首以待的申购者望而却步，开发商也一脸愁容：自己背了“黑心”恶名，还赚不到钱。经济适用房高价“坚冰”不仅冷冻了低收入者的心，也让这 项民心工程陷入窘境。

　　有关专家指出，重庆经济适用房高价风波折射出我国经济适用房管理和政策执行仍然漏洞百出的严峻现实，如不及时纠正，势必将这项惠民福利政策架空。 　　因经济适用房的“豪华”规划，桃花里小区一期车库建成三年后，50多个车位只卖出一个。 本报记者 周衡义 摄

　　经济适用房价格与商品房比肩

　　价格比商品房便宜是经济适用房的一个明显特征，也是政府福利的重要表现方式，然而，重庆推出的经济适用房，却因为价格高得“离谱”，把许多中低收入者挡在门槛之外。

　　就在经济适用房申购表发放当日，记者在现场看到，申购人冒着雨撑伞排起两列蜿蜒近三百米的长队，队伍里有的是全家齐上阵，等待的眼神里充满了对拥有住房的热切期盼。

　　尽管一直下雨，但市民领取申购表的热情很高，为了能排在前面领到申购表，很多人早上4时就起床往现场赶。一位排在前面姓方的市民告诉记者，他们一家三口一直住在20平方米左右的房子里，由于收入低，买不起商品房，只能指望购买经济适用房。

　　然而，当了解到此次推出的经济适用房嘉兴桃花里二期，基价为每平方米2804元（套内价格），并且还要根据楼盘和朝向因素进行价格上浮时，很多人的申购热情迅速降温。早早赶来排队的黄先生说，这哪是经济适用房，附近的商品房价格也不过如此，开发商分明想从我们饭碗里抠钱呀！申购者王女士说，以她们的家庭收入水平，购买一套总房款17万元的62平方米的房子，需要全家不吃不喝15年才能攒够买房钱。

　　如果按照物价局允许的15％的上浮幅度计算，嘉兴桃花里二期经济适用房最高可以卖到3000多元，超过了一季度重庆主城区商品房平均价格（2612元／平方米），与一些中档商品房的价格已经相差不多。

　　据了解，重庆城市居民人均可支配年收入不到1万元，按照这个数字推算，中低收入者的消费能力相当有限。与此同时，重庆每月吃低保的人数平均在70万左右，住房困难的群众不在少数。一位申购者气愤地说：“再怎么说，经济适用房也不能高于商品房均价，否则，还叫经济适用房吗？”

　　是谁抬高了经济适用房门槛

　　据介绍，嘉新桃花里二期经济适用房的售价，是由重庆市物价局会同建委、国土房管局会审核定的，市物价局专门通过招投标形式，选定一家具备资质的专业评估事务所，进驻施工现场，仔细审查开发商每一笔拆迁补偿、建筑施工支付的原始单据，前后耗时两个多月，反复多次，才最终敲定评估报告。重庆市沙坪坝区开发办副主任陈勇国说，在如此严格的审核程序下，开发商无法虚列成本抬高房价。

　　那么，桃花里二期经济适用房售价到底高在什么地方呢？陈勇国说，政府对经济适用房的补贴体现在两方面：一是免土地出让金；二是建设环节的两大规费（配套费、人防费）减半征收。除此之外，经济适用房成本与商品房是一样的。桃花里小区房价高，关键还是因为建在主城繁华区，导致拆迁成本太高。“开发商拿到项目当年，土地出让金每亩才二三十万元，而建设时拆迁成本已高达每亩150万元。”

　　被骂为“黑心”开发商的嘉新公司总经理宋培林苦笑着说，经济适用房建设土地虽是政府无偿划拨，但土地上面建筑物的拆迁却是由开发商负责，而拆迁户变着法提高要价，抬高了拆迁成本。比如，一个拆迁户家里有5口人，在拆迁中却按照一家一口人的方法分成了5“家”，平摊下来每“家”只有5平方米的房子。开发商只有一“家”还建一套40多平方米的房子。对于比原来多出面积的房款，拆迁户则说没钱给，开发商若不同意就不拆迁。还有的拆迁户更神通广大，竟然将房屋的“住宅”性质，变更成为“非住宅”，这样一来，开发商支付的拆迁费用自然成倍增加。

　　商品房开发也需要征地拆迁，经济适用房在享受规费减免的情况下，价格为何还直追商品房？嘉新公司财务总监孔繁林说，本来，通过提高容积率增大售房面积，开发商可以摊薄拆迁成本，达到降低房价的目的。但因为桃花里这个项目是在几年前报批的，容积率等相关指标早已确定，2003年就完成了一期工程，如果第二期把容积率等指标改了，又无法向一期业主交待。

　　据了解，桃花里小区规划的容积率为3．69，而附近商品房，如“旭东家天下”等的容积率一般在6以上，比桃花里高了两倍左右。此外，桃花里的配套设施很“完备”，中庭花园面积有5000平方米，游泳池、羽毛球场、乒乓球台一应俱全，并建有4300平方米的停车库。考虑到容积率比商品房高，以及有大量相对“豪华”的设施，桃花里小区减免规费的优势基本被抵消掉了。

　　孔繁林说，如果桃花里小区减小中庭花园和车库面积，参照附近商品房的标准，将规划容积率提高到6．2，每平方米的价格就能下降近400元。据介绍，桃花里一期经济适用房的50多个车位建成后，三年时间只卖出一个。“由于车库沉淀了大量的资产，因此整个楼盘算下来是亏损的”。可以说，这个经济适用房从选址、规划开始就注定了其高价命运。

　　打破价格“坚冰”关键在政府之手

　　重庆市沙坪坝区开发办副主任陈勇国告诉记者，沙坪坝区作为重庆首个试点区县，今年开始对经济适用房购买者实行新的审查和公示制度，凡不具备条件、被群众投诉的购买者都将被除名，所购房由建筑主管部门追回，而帮助购买人出具虚假证明的单位也将被追究责任。政府部门希望通过这个流程杜绝经济适用房“穷人买不到、富人买几套”的失控问题。然而，堵住了销售环节漏洞，开发环节如今又产生新的“疮口”。

　　长期专门研究房地产问题的西南政法大学副校长刘俊指出，经济适用房不“经济”，其根本原因还是在政府职责缺位。政府主要通过土地无偿划拨和税费减免降低经济适用房的开发建设成本，从而达到让中低收入者买得起房的目的，其中，土地无偿划拨是最主要的政策优惠。但在具体实践中，划拨地的成本普遍不低。

　　“这主要是因为土地征地拆迁补偿是由开发商承担”，刘俊说，一项本该由政府承担的政策性很强的工作转嫁到开发商头上，成本自然容易失控。这是很多经济适用房价格偏高的症结所在。

　　除此之外，经济适用房政策是一个系统工程，需要各个环节的紧密衔接配合，但规划等部门往往没有考虑经济适用房的定位，仍然按照商品房的规格规划大面积的花园和车库。有的经济适用房竟然有超过150平方米的大户型。种种行为都增大了开发建设成本，最终，房价降不下来，百姓买不起，经济适用房的政策优惠就落了空。

　　刘俊建议说，经济适用房既然是政府提供的一项福利制度，政府就有责任明晰与开发商的职责，从源头开始控制降低开发建设成本，保证各项优惠政策落到实处。即“卡住源头、堵住漏洞”，首先应担负起征地拆迁补偿的工作责任，控制住土地供应成本；其次，全程监管建设和销售过程，确保开发商不虚列成本，保证购房者资质，切实解决无房户和困难户的难题。

　　作者：李永文

　　（来源：经济参考报）