财务数字下的购房规划

　　◎郇丽

　　与秦辉(化名)的谈话从家庭财务健康说起。他说，假如，2005年的预期开支为75900元人民币，而预期收入只有64800元人民币，两者之差为11100元，如何实现这一年的财务目标？当然，可以通过增加收入、减少支出、改变资产结构或借入新的债务等方法。

　　但是，如何在几种方法中做出选择，譬如调整哪一方面的开支或收入才能达到预期目的？秦辉说:“这需要严格地计算各种财务比例，了解了家庭资产负债和现金流量之后才能做分析。”

　　财会是秦辉的专业，分析这样的家庭账目自然不在话下。但是，财务和税收对许多人来讲却并非是件愉快的事情，在国外，很多人会为此雇记账员或者家庭会计。但是，自己欠了多少债务最好不要瞎猜，秦辉表示，有些债务，譬如

信用卡透支，包括了滞纳金和透支额利息并不是那么容易计算的。

　　年初，秦辉就计划再购进一套房产。半年的看房比较，预期下降的

房价还未达到理想标的。他说，以北京为例，四环以外的房子，尤其在南边，增值的空间在短期内比较有限。看来房产的保值性与增值性还是离市区较近的房子。

　　秦辉表示，很多人在购房时过于强调自住的舒适性、交通的便捷性而忽略了未来房屋升值和贬值的空间。等到自己有一天由于工作变动，迁移外地，需把房屋变现的时候，才发现自己的房屋已经缩水。

　　他说:“所购楼盘小区将要入住人群的收入及文化水平是房产增值的第二个标准，为什么西方大的城区先后出现穷人区和富人区？结果穷人区房价的涨幅永远不如富人区的涨幅。”

　　不过，对于楼市的感受远远不能成为投资的依据。如果，不知道家庭债务偿付能力、资产流动性和盈利能力，换句话说，不曾全面衡量家庭财务状况，再好的投资机会也难以把握。

　　前两年买车、买房，截至目前，秦辉的贷款还有近34万元没有还清。目前，秦辉的家庭总资产为1111500元人民币，净资产为774000元人民币。

　　偿付比率衡量的是财务偿债能力的高低，是判断家庭破产可能性的参考指标。计算公式为，偿付比率=净资产/总资产。

　　如果按照这个公式计算，秦辉偿付比率为774000/1111500=0.696。应该说，0.696是个非常理想的数字，即便在经济不景气的年代，这样的资产状况也有足够的债务偿付能力。

　　理论上，偿付比率的变化范围在0到1之间，一般以0.5为适宜状态。秦辉介绍说，如果该数值太低，则表示生活主要依靠借债维持，这样的家庭财务状况，无论债务到期还是经济不景气，都可能带来资不抵债的结局。而如果客户的偿付比例很高，接近1，则表示自己的信用额度没有充分利用，需要通过借款来进一步优化其财务结构。

　　0.696的偿债能力给了秦辉购置房产的信心！家庭的负债收入比率则可以说明家庭收入能不能满足债务支出，即负债/收入。秦辉的家庭年收入为396304元，而债务支出有“房屋贷款偿还”和“个人贷款偿还”两项，两者之和为49200元，套用负债收入比率公式，得到债务收入比率为0.124，即秦辉家庭每年收入中的12.4%用于偿还现有债务。

　　秦辉认为，如果这个数值在0.4以下，则财务状况属于良好状态。如果负债收入比率高于0.4，要继续进行借贷就会出现一定的困难。有学者认为，从财务安全角度看，要保持财务的流动性，负债收入比例在0.36左右最为合适。

　　另有资料强调，负债收入比率可以是一个月、一个季度或一年的到期财务本息之和与收入的比值，所以，又称为某一时期债务偿还收入比率。秦辉的家庭收入和财务支出，最大的特点就是相对稳定，所以用年作为计算周期就可以。而对于收入和财务数额变化较大的家庭，最好能够以月为周期来计算。

　　健康的家庭财务状况，资产流动性和净资产赢利能力也是重要的指标。秦辉流动性资产为60000元，每年支出数额为232070元。假定该客户每年支出是按月平均支付的，那么每月支出数额为232070/12=19340元。这样算出的流动性比率为60000/19340=3.1。秦辉认为，如果流动性比率大约为3，即家庭流动性资产可以满足三个月的开支，那么这样的资产流动性也是健康的。

　　秦辉介绍，在美国，由于大多数人都通过参与职工福利计划为自己提供收入保护，反而不保留过多的流动资产。

　　但是，流动资产收益不高，当流动资产比率达到3的时候，就需要考虑把更多的资金用来博得更高的收益。

　　不同的家庭财务状况，财富增加、实现财务目标的能力显然不相同。譬如，年轻人，由于财富积累年限尚浅，投资在资产中的比率不高，他们的投资比率往往只有0.2左右。

　　家庭的投资资产除以净资产，即投资资产/净资产，称为“投资与净资产的比率”。如果储蓄之外的其他金融资产为投资资产，那么秦辉的投资资产数额为530000元人民币，净资产为774000元人民币，“投资与净资产比率”为530000/774000=0.68，秦辉的净资产一半以上是由投资组成的。

　　秦辉认为，如果这个数字能够始终保持在0.5以上，就能保证家庭净资产有理想的增长率。■